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München, eine Stadt ohne Branchencluster?

Was Frankfurt sein Bankenviertel und Köln sein Medienquartier ist, ist München seine Vielfalt an Wirtschaftszweigen.
Eine klare Segmentierung auf einzelne Branchen scheint in der bayerischen Landeshauptstadt schwer möglich.

Viele Nachfragegruppen = viele Lagepräferenzen

Auf dem Münchener Bürovermietungsmarkt ist auf langfristige Sicht der höchste Flächenumsatz im bundesweiten Vergleich feststellbar. Die Gruppe der Nachfrager könnte allerdings unterschiedlicher nicht sein, und genauso divers gestalten sich die räumlichen Präferenzen.

BNP Paribas Real Estate hat erstmals eine Auswertung aufgestellt, aus der die Vermietungen an einzelne Branchen im Münchener Stadtgebiet in den vergangenen zehn Jahren hervorgeht.
Dabei wurde die Gesamtvermietungsleistung der wichtigsten Branchen von Januar 2007 bis Dezember 2017 herangezogen und kartographisch verortet.

Segmentierung schwach ausgeprägt aber vorhanden

Dabei kristallisierte sich heraus, dass trotz der breiten Branchenstreuung eine gewisse Segmentierung auf Grundlage dieser Auswertung in München erkennbar ist.
Eine zunehmende Beliebtheit genießen die florierenden Lagen wie der Arnulfpark, Parkstadt Schwabing und Hirschgarten.

Hierbei ist jedoch spannend zu beobachten, wo sich dann wiederum einzelne Branchen bevorzugt ansiedeln:

  • Berater und Finanzdienstleister: Innenstadt & westlicher Cityrand inkl. Arnulfpark
  • Automotive-Bereich: bevorzugt im Norden der Stadt, Hauptnachfrager ist BMW
  • Industrie- und Bauunternehmen: Moosach im Westen & Frankfurter Ring bis Freimann
  • Medien- und Werbebranche: Werksviertel am Ostbahnhof

Im Bereich der Informations- und Kommunikationstechnologien ist die räumliche Streuung aktuell noch relativ hoch. Als neues Zentrum könnte sich hier allerdings die Parkstadt Schwabing mit den Großmietern Microsoft und IBM etablieren.

Branchencluster in München
Branchencluster in München – ist ein klarer Branchenfokus erkennbar?

Entwicklung beeinflusst Nachfrageprofile

Diese derzeitigen Präferenzen sind jedoch dynamisch zu betrachten, da je nach Entwicklung einzelner Standorte und attraktiver Neuangebote in den kommenden Jahren eine Verschiebung der Segmentierungen möglich ist.

Für jeden Entwickler und Planer ist jedoch grundsätzlich zu beachten, dass die Präferenzen für eine bestimmte Lage auch branchenbezogen sind. Zu den spezifischen Standortanforderungen gehören z.B. Repräsentativität und Image, Verkehrsinfrastruktur oder Kundennähe und Synergien mit Dritten.

Gerade im kreativen oder medialen Bereich ist ein industriell anmutendes Werksviertel als Standort besonders attraktiv, da es cool, quirlig und authentisch für die Branche ist.
Für Berater oder Finanzdienstleister steht die moderne Funktionalität im Vordergrund: Gute Erreichbarkeit und ein urbanes Umfeld passen zu dem schnelllebigen Alltag der Branche.

Bei der Planung, Erweiterung oder Erschließung neuer Büroflächen sollten Entwickler daher zielgruppenspezifisch vorgehen, um einen Mehrwert in die Vermarktung zu bringen.

Autor: Christian Hotz

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