WARUM ES KEINE IMMOBILIENBLASE GIBT

Häufig vorgebrachte Argumente, wenn derzeit über Immobilien in Deutschland und deren Preise diskutiert wird, ist, dass es eine Immobilienblase gibt, diese unmittelbar bevorsteht oder zumindest die Preise für Immobilien zu hoch sind und in absehbarer Zeit wieder fallen werden und somit Investments in Immobilien ein Risiko beinhalten.

Tatsächlich haben die Preise für deutsche Immobilien in den letzten Jahren oft erheblich angezogen, ohne dass die Mieten in gleichem Maße gestiegen sind. Das heißt, die Multiplikatoren – also die Vervielfältiger der Jahresmiete – sind höher geworden, und die Rendite für Immobilien-Investments (also die Relation von Jahresmieteinnahmen und Kaufpreis) ist in gleichem Maße zurückgegangen.

Immobilien mit Aktien vergleichen

Vergleichbare Situationen gibt es auch in anderen Märkten für andere Assetklassen, etwa für Aktien, die bei gleichen Gewinnen der Unternehmen teurer werden (das Kurs-Gewinn-Verhältnis also steigt), oder bei Anleihen, die bei etwa gleicher Risikosituation der Schuldner niedrigere Zinsen abwerfen, zum Beispiel Bundesanleihen. Die Entwicklung beschränkt sich also nicht allein auf den Immobilienmarkt.

Als Hauptgründe für die, möglicherweise nicht nachhaltige, Entwicklung der Immobilienpreise gibt es v. a. zwei Gründe:

1. Immobilien-Investments werden sehr oft zu mehr als 50 % kreditfinanziert erworben. Da die Kreditzinsen zurzeit sehr niedrig sind, ergeben sich für die Käufer auch bei gestiegenen Kaufpreisen weiterhin attraktive Renditen auf das eingesetzte („geleveragete“) Eigenkapital, sodass die steigenden Kaufpreise akzeptiert werden.
2. Immobilien-Investments stehen als Assetklasse im Wettbewerb mit Aktien (die ebenfalls als Sachanlage gelten und Inflationsschutz versprechen) und festverzinslichen Wertpapieren, insbesondere Staatsanleihen (die wie Immobilien als besonders sicher gelten). Aktien sind in den letzten Jahren ebenfalls erheblich teurer geworden, und viele Aktienindizes in den Industriestaaten sind nahe an ihren historischen Höchstständen, Staatsanleihen von als sicher geltender Staaten werfen derzeit praktisch keine Zinsen ab. Das hat erheblich dazu beigetragen, dass Immobilien als sichere Sachanlagen, die noch signifikante Erträge generieren, deutlich an Wert gewonnen haben.

Bei beiden genannten Gründen gilt, dass bei wieder steigenden Zinsen der umgekehrte Effekt eintritt und die Immobilienpreise wieder sinken. Da Kredit- und Anlagezinsen natürlich in engem Zusammenhang stehen, ist also letztlich für die Beantwortung der Frage, ob wir eine Immobilienblase haben, die Immobilienmärkte überhitzt sind oder die Immobilienpreise in absehbarer Zeit wieder sinken werden, entscheidend, ob und wann die Zinsen wieder steigen werden.

Langfristig niedrige Zinsen

Kommt man zu der Einschätzung, dass die Zinsen wieder steigen, sollte jeder Immobilieninvestor das bei seinen Investments sinnvollerweise berücksichtigen. Ist man jedoch von langfristig niedrigen Zinsen überzeugt – wofür vieles spricht – hat sich das Preisgefüge für Immobilien nachhaltig verändert, es gibt keine Immobilienblase und der Spruch „3 % sind die neuen 5 %“ veranschaulicht sehr schön die neue Preissituation an den Immobilienmärkten.

Schauen wir uns also demnächst die künftige Zinsentwicklung an.

Autor: Andreas Quint