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Die Revolution der Logistikimmobilie

Was sind die ersten Attribute, die man ohne lange Überlegung einer Logistikimmobilie zuschreiben würde? Begriffe wie „Groß“ oder „Hässlich“ fallen sicherlich häufig.
Das Bild einer unansehnlichen Lagerhalle inmitten eines abgelegenen Areals ist in unseren Vorstellungen verankert. Von der Bevölkerung und den Kommunen geächtet, werden die unschönen Objekte an die Stadtgrenze gebaut, um bloß nicht das Stadtbild zu verunstalten und um nicht den Verkehrslärm der an- und abfahrenden LKW’s ertragen zu müssen.

Mit diesem Image will die Logistik-Branche nun aufräumen: Optik und Funktionalität sollen optimiert werden.

Ein weißer Kasten ohne Unternehmensbezug weicht einem Farb- und Gestaltungsprojekt nach Corporate Identity-Gesichtspunkten, um dem Betrachter ein Erkennungsmotiv zu geben und dem Mitarbeiter eine Identifizierung mit dem Unternehmen zu ermöglichen.

Vorreiter sind hier beispielsweise Volkswagen in Wolfsburg oder Alnatura. Unweit von der A5 entfernt fällt das Alnatura-Verteilungszentrum dem Vorbeifahrenden direkt ins Auge. Mit dem Bau durch Greenfield im Jahr 2014 hat Alnatura bereits neue Maßstäbe in der Logistik-Branche gesetzt. Beim Bau wurde ausschließlich mit Holz gearbeitet, um den ökologischen Ansprüchen des Unternehmens gerecht zu werden. Dank der guten Dämmung kommt der Bau ohne Heizung und Kühlung aus und arbeitet somit klimaneutral.

Funktionalität soll maximiert werden

Neben der Optik und der Bauweise einer Logistikimmobilie wird ebenso in die Funktionalität des Objekts investiert. Mit der steigenden Beliebtheit des Onlinehandels sind auch die Anforderungen an die Lagerhallen gestiegen. Effiziente Bauweisen sind gefragt.

Ein Beispiel hierfür ist Amazon Fresh in München. Ende 2017 wurde die Lagerhalle erbaut. Hier findet man keine zehn Meter hohe Regalreihen mehr, sondern zwei Stockwerke, wo jede Etage über eine eigene Rampe anfahrbar ist. Amazon will Montag bis Samstag bis 22.00 Uhr Lebensmittel im Stadtgebiet München ausliefern. Ein ambitioniertes Vorhaben, da Lebensmittel auf unterschiedliche Weise gelagert werden müssen. Mit der innovativen Baumethode der Lagerhalle ist es Amazon allerdings gelungen, den Anforderungen gerecht zu werden. Nach Berlin ist München der zweite Standort, an dem sich das Konzept der Online-Bestellung von Lebensmitteln bewährt hat.

City-Logistik auf dem Vormarsch

Mit der Optimierung der Optik und der Bauart einhergehend wird die Frage aufgeworfen, ob eine Standortverschiebung ebenfalls denkbar wäre. Gerade Lebensmittelunternehmen wie Rewe oder Amazon Fresh wollen möglichst nah am Kunden sein, um die Lieferwege kurz zu halten. Dies birgt allerdings das Problem des Transports. Wie Eingangs erwähnt wollen die Anwohner nicht den Lärm und Schmutz der Kraftfahrzeuge ertragen. Des Weiteren dürfen Sattelschlepper auch nicht direkt in die Innenstädte fahren. Waren werden also zunehmend in Kleintransporten ausgeliefert. Dies ist an dem steigenden Verkehrsaufkommen in den Städten erkennbar. Innerstädtische City-Hubs sollen da Abhilfe schaffen. Die Waren werden dort gesammelt und anschließend gebündelt verteilt.

Mit Hilfe solcher Distributionszentren lassen sich innenstadtnahe Logistikstandorte nachhaltig realisieren. Die großen Verteilungszentren werden dennoch unentbehrlich bleiben, da die innerstädtischen Hubs nicht die notwendige Kapazität aufbringen.

Trennung E-Commerce & herkömmliche Logistik

In Anbetracht dieser Entwicklungen zeigt der Trend ein Auseinanderklaffen von reiner E-Commerce-Logistik, die so nah wie möglich am Kunden sein will und der herkömmlichen Lager-Logistik, wie es in den letzten Jahrzehnten gängig war. Nicht alle Unternehmen benötigen innovative Lagerflächen, sondern Funktionalität. Hier werden immer noch langfristige Mietverträge geschlossen und die Optik ist zweitrangig.

Der Standard wird immer noch nachgefragt

Die Standard-Logistikimmobilie ist nach wie vor bei Unternehmen und Investoren beliebt, dennoch wird im Zuge der steigenden Anzahl an E-Commerce-Betreibern am Markt die Forderung nach höherer Automatisierungstechnik laut. Die Möglichkeit zur Drittverwertbarkeit ist in den innovativen Hallen eher eingeschränkt möglich, da deren Ausstattung nutzerspezifisch ist. Daher werden bei individuell gestalteten Logistikimmobilien eher langfristige Mietverträge geschlossen.

In Zukunft werden wir neben den großen Logistikzentren am Stadtrand immer mehr Gewerbeparks antreffen. Die Urbanisierung der Logistik-Branche wird weiter voranschreiten und die Städte und Kommunen vor neue Herausforderungen stellen. Da direkt in den Städten selten große Lagerflächen zur Verfügung stehen, wird häufig auf Brachflächen, altes Industriegelände oder ehemalige Kasernen zurückgegriffen. In der Konsequenz wird es mehrere innerstädtische Verteilungszentren geben, Warenströme nehmen zu und das Verkehrsaufkommen steigt. City-Hubs allein können dem nicht entgegenwirken. Wie die Städte diese Entwicklung meistern, werden die nächsten Jahre zeigen.

Von unserem Experten: Christopher Raabe

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