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Wohnungsmangel in Deutschland – Über Ursache und Wirkung – MIPIM-Special

Seit 2012 ist die Bevölkerungszahl um 2% auf über 82.000.000 angestiegen. Zwei wesentliche Aspekte lassen sich als Ursache für diese Entwicklung festhalten: Eine starke Migration und die zunehmende Anzahl an Geburten. Der Wohnungsmarkt wird zudem vom demografischen Wandel und einem anhaltenden Trend zu kleineren Haushalten geprägt. Denn neben der Anzahl der Bevölkerung nimmt entsprechend auch die Zahl der Haushalte zu, die als wichtigster Nachfrageindikator dient.

Es lassen sich vor allem vier wichtige Nachfragegruppen von Wohnraum ausmachen:

  • Migranten
  • Junge Familien
  • Senioren
  • Singles/Studenten

In den Großstädten wird es eng

In den meisten deutschen Metropolen leben mittlerweile mehr als 500.000 Menschen. Im vergangenen Jahr war Frankfurt unter den Big 7 mit einem Bevölkerungszuwachs von 8% die wachstumsstärkste Stadt.
Vor allem Studenten und Berufseinsteiger zieht es verstärkt in die Metropolen, in denen sich der Nachfragedruck somit besonders stark erhöht hat.

Kleine Haushalte sind größter Nachfrager

Auffallend ist jedoch, dass die größte Nachfragegruppe die 1-2-Personen-Haushalte abbilden. Neben Mikroapartments, wird auch das Thema Senior Residential immer wichtiger. Seniorengerechtes Wohnen mit optionaler Betreuung, ist eine Wohnform, die bei einer stark alternden Gesellschaft immer relevanter wird.

Neubaukomplex
Neubaukomplexe dieser Art sieht man immer häufiger, doch können Sie auch den Bedarf decken?

Wir stellen fest, der Bedarf nach Wohnraum ist da, doch wird auch ausreichend gebaut?

Seit 2009 /2010 gibt es deutlich mehr Baugenehmigungen und dennoch liegt die Bautätigkeit deutlich unter dem Bedarf. Es kann also gebaut werden, wird es in vielen Fällen allerdings nicht bzw. die getätigten Fertigstellungen können den Bedarf einfach nicht decken.

Von 2011 bis 2015 wurden insgesamt rund 960.000 Wohneinheiten fertiggestellt, das entspricht im Schnitt einer Anzahl von 190.000 Wohnungen pro Jahr.
Der geschätzte jährliche Baubedarf bis 2020 liegt mit knapp 385.000 Wohnungen jedoch mehr als doppelt so hoch.

Wohnraum wird knapp, Mieten und Preise sind gestiegen

Der Leerstand ist entsprechend der hohen Nachfrage mit Quoten von teilweise unter 1% äußerst gering – Es sind so gut wie keine freien Wohnungen verfügbar.

Ist die Nachfrage hoch, kann es der Preis auch sein. In München werden mit Abstand die höchsten Mieten abgerufen mit über 20€/m². Stuttgart (16,60€/m²), Frankfurt (15,10€/m²) und Hamburg (15,00€/m²) folgen mit einigem Abstand. Zwar sind vereinzelt bereits geringere Wachstumsraten zu beobachten, dennoch ist überwiegend mit einem insgesamt anhaltenden Miet- und Preisanstieg zu rechnen.

Neubaubedarf bleibt bestehen

Vielerorts fehlt es nicht nur mengenmäßig an Wohnraum – auch das Angebot an zeitgemäßen, modernen Wohnungen muss ausgebaut werden. So sank zum Beispiel durch die wachsenden Einwohnerzahlen in vielen Städten die Wohnfläche pro Kopf. Gleichzeitig sind allerdings der Wunsch und die Nachfrage nach mehr Platz und größeren Wohnungen gestiegen, wie es vor allem im Neubaubereich zu beobachten ist. Es besteht somit ein vielfältiger Nachholbedarf auf der Angebotsseite.

Projektentwicklungen zunehmend attraktiv

Bestandsportfolios werden zwar unverändert die bedeutendste Assetklasse darstellen, Investitionen in Projektentwicklungen werden jedoch immer bedeutender. Zudem werden als Reaktion auf die unterschiedlichen Nachfragegruppen zunehmend auch Sonderformen wie Studentenwohnen, Mikroapartments oder Seniorenwohnen interessant. Hier haben die Neubautätigkeiten zuletzt spürbar zugelegt und damit auch attraktive Investitionsmöglichkeiten eröffnet.

Von unserem Experten: Udo Cordts-Sanzenbacher

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