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Büroimmobilienmarkt Deutschland: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Büro-Investmentmarkt Deutschland

VORJAHRESERGEBNIS NOCH EINMAL UM 11 % GESTEIGERT

Mit einem Transaktionsvolumen von gut 18,7 Mrd. € konnten Büro-Investments das bereits außergewöhnlich gute Vorjahresergebnis noch einmal um rund 11 % steigern. Der zehnjährige Durchschnitt wurde sogar um stolze 88 % übertroffen. Nur 2007 fiel das Resultat noch besser aus, allerdings im Wesentlichen gestützt durch Paketverkäufe. Die 17,28 Mrd. €, die im laufenden Jahr in Einzelobjekte investiert wurden, stellen demgegenüber eine neue Bestmarke dar. Vor allem Großtransaktionen in den A-Städten sind bei Anlegern beliebt. In den ersten neun Monaten konnten bereits 40 Einzelverkäufe im dreistelligen Millionenbereich erfasst werden, die ausschließlich in den A-Städten getätigt wurden. Dies ist auch ein Zeichen dafür, dass die Investoren an langfristig stabile Nutzermärkte in Deutschland glauben, trotz etwas reduzierter Prognosen zur weiteren BIP-Entwicklung. Das Fundament für erfolgreiche Büro-Investments, gute Flächenumsätze und damit einhergehend Mietsteigerungspotentiale, bleibt unverändert bestehen. Zu den wichtigsten Verkäufen zählen u. a. der OmniTurm und das Gallileo in Frankfurt, das Correo Quartier und der Bürokomplex ATLAS in München, das RWI4 in Düsseldorf, das Springer Quartier in Hamburg oder der Zalando-Campus in Berlin. Insgesamt wurden in der vorliegenden Analyse über 400 Abschlüsse berücksichtigt.

 

Büro-Investments in Deutschland Q1-3
Büro-Investments in Deutschland Q1-3

A-STÄDTE TRAGEN MIT ABSTAND AM MEISTEN BEI

An den deutschen A-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) wurde der mit Abstand größte Teil des Umsatzes registriert. Mit gut 15,8 Mrd. € tragen sie über 84 % zum Transaktionsvolumen mit Büroobjekten bei. Gegenüber dem Vorjahreswert konnte das Ergebnis um stolze 23 % gesteigert werden. Neue Rekordumsätze verzeichneten Frankfurt mit 5,31 Mrd. € (+78 %) und Düsseldorf mit knapp 1,76 Mrd. € (+27 %). Auf Platz zwei liegt München mit 2,9 Mrd. €, was einem Zuwachs von 41 % entspricht und das drittbeste Resultat aller Zeiten darstellt. Auf das Siegertreppchen geschafft hat es auch Berlin mit rund 2,35 Mrd. €, was aufgrund des nicht ausreichenden Angebots aber einem Rückgang um 40 % gleichkommt. Das im langjährigen Vergleich zweitbeste Ergebnis war in Hamburg mit 2,13 Mrd. € (+87 %) sowie in Stuttgart mit 783 Mio. € (+4 %) zu beobachten. Einen leichten Rückgang musst dagegen Köln hinnehmen, wo 574 Mio. € (-12 %) erfasst wurden.

 

Büro-Investments an den A-Standorten Q1-3
Büro-Investments an den A-Standorten Q1-3

Außerhalb der A-Standorte wurden dagegen 14 % weniger investiert als im Vorjahreszeitraum. Vor allem B-Standorte über 250.000 Einwohner (-25 %) und kleinere Städte bis 100.000 Einwohner (-43 %) mussten erhebliche Einbußen verkraften. Ein genereller Trend Richtung B-Standorte ist also nicht zu beobachten.

 

Büro-Investments nach Stadtkategorie Q1-3
Büro-Investments nach Stadtkategorie Q1-3

BREITE STREUUNG ÜBER ALLE GRÖSSENKLASSEN

Das Transaktionsvolumen streut sich wie auch im letzten Jahr über alle Marktsegmente, was für eine Nachfrage auf breiter Front spricht. Aufgrund der vielen Großabschlüsse tragen Deals im dreistelligen Millionenbereich allerdings mit gut 52 % über die Hälfte zum Ergebnis bei. Den zweiten Platz belegt die Größenklasse zwischen 50 und 100 Mio. €, die auf knapp 21 % kommt und in etwa auf dem Niveau des Vorjahres liegt. Aber auch die beiden Klassen zwischen 10 und 50 Mio. € sind mit rund 13 % bzw. 11 % umfangreich am Marktgeschehen beteiligt. Insgesamt zeigt sich die Verteilung im Vorjahresvergleich kaum verändert.

 

Büro-Investments nach Größenklassen Q1-3
Büro-Investments nach Größenklassen Q1-3

KEINE DOMINIERENDE KÄUFERGRUPPE

Der hohe Investmentumsatz ruht auf vielen Schultern. Eine Dominanz einzelner Anlegertypen ist nicht erkennbar, wodurch das große Interesse unterschiedlicher Käufer mit verschiedenen Anlage– und Risikoprofilen unterstrichen wird. An die Spitze gesetzt haben sich Spezialfonds mit knapp 17 % Umsatzanteil. Auf die Podiumsplätze geschafft haben es außerdem Pensionskassen, die gut 15 % beisteuern sowie Investment Manager, die für rund 14 % verantwortlich zeichnen. Größere Anteile entfallen darüber hinaus noch auf Immobilien AGs/REITs und offene Fonds mit jeweils etwa 9 % sowie Equity/Real Estate Funds mit 8,5 % und Versicherungen mit 7 %. Ausländische Investoren erreichen einen Anteil von 35 %, der spürbar niedriger liegt als in den Vorjahren.

 

Büro-Investments nach Käufergruppen Q1-3 2018
Büro-Investments nach Käufergruppen Q1-3 2018

RENDITEN VEREINZELT WEITER GESUNKEN

Nach einer Stabilisierungsphase im zweiten Quartal haben die Renditen in den letzten drei Monaten in einigen Städten außerhalb der vier Top-Standorte noch einmal leicht nachgegeben. Dies betrifft Düsseldorf, wo die Netto-Spitzenrendite auf 3,25 % gefallen ist, in Stuttgart notiert sie bei 3,30 % und in Köln sind mittlerweile 3,35 % anzusetzen. Aber auch in München ist die Netto-Spitzenrendite weiter um 10 Basispunkte auf 2,90 % gesunken. Damit führt die bayerische Landeshauptstadt jetzt zusammen mit Berlin die Rangliste der teuersten Standorte an. In Frankfurt und Hamburg sind unverändert 3,15 % zu verzeichnen.

 

Spitzenrenditen (netto) für Büroimmobilien an den A-Standorten
Spitzenrenditen (netto) für Büroimmobilien an den A-Standorten

PERSPEKTIVEN

Aus heutiger Sicht werden Büroimmobilien auch in den nächsten Quartalen ganz oben auf der Einkaufsliste der Investoren stehen. Voraussichtlich weiter sinkende Arbeitslosenzahlen bei gleichzeitig steigender Beschäftigung, trotz leicht korrigierter BIP-Prognosen, sollten auch im nächsten Jahr die Nutzermärkte stützen und beflügeln. Die positiven Rahmenbedingungen haben demzufolge für Büro-Investoren weiterhin Bestand. Für das Gesamtjahr zeichnet sich damit erneut ein Investmentumsatz jenseits der 23 Mrd. € ab. Auch vereinzelt weiter leicht sinkende Renditen können in diesem Zusammenhang nicht ausgeschlossen werden.

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 30.09.2018

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