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Büroimmobilienmarkt Berlin: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Büromarkt Berlin

ZU GERINGES ANGEBOT VERHINDERT HÖHEREN UMSATZ

Mit einem Flächenumsatz von 575.000 m² verfehlt der Berliner Büromarkt den im Vorjahr aufgestellten Rekord um rund 18 %. Der Rückgang kommt aber nicht überraschend, sondern war so zu erwarten. Die auf neue Rekordtiefs gefallen Leerstände haben die Angebots-/Nachfragerelation mittlerweile so verschärft, dass ein erheblicher Teil der Gesuche nicht umgesetzt werden kann. Da hilft auch nicht die gestiegene Bautätigkeit, da ein Großteil bereits vorvermietet ist oder erst ab 2020 fertiggestellt wird. Für viele Unternehmen, insbesondere im Bereich IuK-Technologien und digitale Wirtschaft, ist das ein nicht kalkulierbarer Planungshorizont. Gerade für großflächige Gesuche ist diese Situation dramatisch, wie auch der auf nur noch 19 % gefallene Anteil großer Abschlüsse über 10.000 m² dokumentiert (Vorjahr: über 32 %). Vor diesem Hintergrund ist das Resultat trotz des Rückgangs positiv zu werten. Immerhin ist es nach 2016 und 2017 das drittbeste Ergebnis aller Zeiten und überschreitet den zehnjährigen Durchschnitt um über ein Viertel. Ein besserer Beleg dafür, dass die Nachfrageseite intakt und insgesamt stabil ist, dürfte kaum zu finden sein.

 

Entwicklung Flächenumsatz und Höchstmieten in Berlin
Entwicklung Flächenumsatz und Höchstmieten in Berlin

NUR DREI BRANCHEN MIT ZWEISTELLIGEN UMSATZANTEILEN

Berlin brummt an allen Ecken, sodass es nicht verwundert, dass die Nachfrage sehr breit aufgestellt ist. Lediglich drei Branchengruppen erreichen zweistellige Umsatzanteile. Mit knapp 20 % liegen die für die Hauptstadt sehr wichtigen IuK-Technologien auf Platz eins. Auf Rang zwei folgen die Verwaltungen von Industrieunternehmen mit knapp 12 %, wozu nicht zuletzt ein Großabschluss über knapp 30.000 m² von Vattenfall beigetragen hat. Vervollständigt wird das Führungstrio von den sonstigen Dienstleistungen, die gut 10 % beisteuern. Aber auch die öffentliche Verwaltung und Banken (jeweils rund 8 %) sowie Beratungsgesellschaften (gut 7 %) haben das Ergebnis maßgeblich mitbestimmt.

 

Flächenumsatz nach Branchen in Berlin Q1-3 2018
Flächenumsatz nach Branchen in Berlin Q1-3 2018

LEERSTAND FÄLLT IMMER WEITER

Der Leerstand fällt weiter und liegt Ende des dritten Quartals nur noch bei 380.000 m² und damit 17 % niedriger als vor einem Jahr. Noch dramatischer ist die Situation bei den in erster Linie nachgefragten modernen Flächen. Sie nehmen sogar um knapp ein Drittel ab und machen nur 89.000 m² aus. Etwa ein Viertel aller Leerstände kann also als wirklich nachfragegerecht eingestuft werden. In den hochwertigen Topcity-Lagen sind es lediglich noch gut 17.000 m². Da verwundert es nicht, dass die Leerstandsrate mit 2 % mittlerweile weit von einer halbwegs funktionierenden Fluktuationsreserve entfernt ist.

 

Entwicklung des Leerstands in Berlin
Entwicklung des Leerstands in Berlin

BAUTÄTIGKEIT HAT ZUGELEGT

Vor dem Hintergrund der immer weiter sinkenden Leerstände ist die gestiegene Bautätigkeit positiv zu werten, wenngleich dies momentan eher ein Tropfen auf den heißen Stein ist. Innerhalb eines Jahres hat sie um 50 % auf 678.000 m² angezogen. Knapp die Hälfte hiervon wird aber erst ab 2020 fertiggestellt und stellt damit für viele schnell und dynamisch wachsende Unternehmen keine Option für aktuelle Bedarfe dar. Für den Vermietungsmarkt sind vom Gesamtvolumen noch 378.000 m² verfügbar (etwa 56 %), der Rest ist bereits vorvermietet oder wird von Eigennutzern errichtet. Eine ausreichende Entlastung der engen Angebotssituation zeichnet sich damit auch mittelfristig noch nicht ab.

 

Bedeutende Vertragsabschlüsse in Berlin
Bedeutende Vertragsabschlüsse in Berlin

MIETENTWICKLUNG WEITER SEHR DYNAMISCH

Die skizzierte Angebots-/Nachfragerelation schlägt sich schon seit längerem in deutlich steigenden Mieten nieder. Im Vorjahresvergleich hat die Spitzenmiete um knapp 10 % auf 34 €/m² zugelegt. Noch etwas stärker ist die Durchschnittsmiete gestiegen, die momentan bei 20,80 €/m² notiert. Bemerkenswert ist, dass sich diese dynamische Entwicklung nicht nur in besonders präferierten Zonen, sondern in nahezu allen Teilmärkten vollzieht.

 

Trend wichtiger Marktindikatoren in Berlin
Trend wichtiger Marktindikatoren in Berlin

PERSPEKTIVEN

Aufgrund der hohen Nachfrage dürfte im Gesamtjahr erneut ein Umsatz von über 800.000 m² realistisch sein. Neue Rekorde sind aufgrund des nicht ausreichenden Angebots aber nicht erreichbar. Gleichzeitig wird sich der Leerstandsabbau noch fortsetzen, sodass ein Unterschreiten der 300.000-m²-Marke in einigen Quartalen in das Blickfeld rücken dürfte. In diesem Gesamtkontext ist auch die zukünftige Mietentwicklung zu sehen, sodass von weiter steigenden Spitzen– und Durchschnittsmieten auszugehen ist.

 

Kennzahlen Berlin Q1-3 2018
Kennzahlen Berlin Q1-3 2018

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 30.09.2018

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