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Büroimmobilienmarkt Berlin: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Büromarkt Berlin

JAHRESAUFTAKT MIT NEUEM REKORD

Mit einem Flächenumsatz von 244.000 m² startet der Berliner Büromarkt fulminant ins neue Jahr. Nicht nur war die Bilanz der ersten drei Monate noch nie besser, auch insgesamt entspricht der Umsatz der Höhe nach einem sehr guten Jahresendspurt und stellt eines der fünf besten Quartalsergebnisse dar. Eine ganze Reihe von Großabschlüssen spielte dem Resultat in die Hände: Hierzu zählen das Bundesministerium für Gesundheit, das mit der Herrichtung der eigenen Immobilie mit 23.200 m² in der Topcity Ost begonnen hat, sowie die Verträge der Fitnesskette McFit Global Group/RSG Group über 19.500 m² in der Topcity West und des Digitalisierungsdienstleisters VW Diconium über 13.900 m² in Mitte. Insgesamt waren die Segmente über 5.000 m² im ersten Quartal stark besetzt: Rund 59 % des Umsatzes wurde mit Abschlüssen in dieser Größenordnung generiert. Im Bestand sind diese Flächen jedoch eher selten zu finden, sodass ein nicht unerheblicher Anteil auf Neubauobjekte bzw. Projekte im Bau entfällt. Innerhalb des Marktgebiets konnte die Topcity Ost mit 48.000 m² mit Abstand am meisten Umsatz für sich verbuchen, was auch im langfristigen Vergleich ein sehr gutes Ergebnis ist. Ebenfalls umsatzstark waren die Citylagen und hier speziell Mitte (28.000 m²) und Checkpoint Charlie/Spittelmarkt (26.000 m²).

 

Entwicklung Flächenumsatz und Höchstmieten in Berlin
Entwicklung Flächenumsatz und Höchstmieten in Berlin

IUK-TECHNOLOGIEN ERNEUT VORN

IuK-Technologien sind auch zum Jahresanfang die bedeutendste Nachfragegruppe, sie steuern etwas mehr als 27 % bei. Erneut stark präsentiert sich auch die öffentliche Verwaltung, die mit gut 22 % ebenfalls bedeutend zum Resultat beiträgt. Darüber hinaus bleibt auch Coworking in Berlin ein markttreibender Faktor: Mit rund 13 % belegt diese Branche Platz 3 der größten Nachfrager. Wesentliche Beiträge leisteten im ersten Quartal darüber hinaus Unternehmen aus dem Bereich Gesundheitswesen (10 %), sonstige Dienstleistungen (8 %) sowie die Branche Medien und Werbung (7 %). Alle übrigen Nachfrager kommen in der Summe auf knapp 12 %.

 

Flächenumsatz nach Branchen in Berlin Q1 2019
Flächenumsatz nach Branchen in Berlin Q1 2019

LEERSTAND: WENIGER IST KAUM MÖGLICH

Nach wie vor entwickelt sich das kurzfristige Flächenangebot im Berliner Markt rückläufig. Mit 314.000 m² liegt es rund ein Fünftel unter dem Wert aus Q1 2018 und rund 4 % niedriger als zum Jahreswechsel. Nur knapp ein Viertel des Volumens weist dabei die besonders nachgefragte moderne Ausstattungsqualität auf. Die Leerstandsrate ist entsprechend weiter gesunken und liegt mit 1,6 % weit unterhalb der für funktionierende Märkte notwendigen Fluktuationsreserve.

 

Entwicklung des Leerstands in Berlin
Entwicklung des Leerstands in Berlin

DEUTLICH MEHR BAUTÄTIGKEIT

Wenn die Nachfrage kaum aus dem Bestand bedient werden kann, bleibt nur der Neubau. Dementsprechend haben die Flächen im Bau deutlich angezogen und mit 1,01 Mio. m² (+82 %)erstmals seit Mitte der 1990er Jahre wieder die 1 Mio.-m²-Marke überschritten. Dass noch knapp die Hälfte (48 %) verfügbar ist, ist ebenfalls positiv zu bewerten. Allerdings wird hiervon voraussichtlich nur rund ein Viertel im nächsten Jahr bezugsfertig, sodass sich potenzielle Mieter für den Großteil der Flächen gedulden müssen. Das verfügbare Flächenangebot (Leerstand + verfügbare Flächen im Bau) beläuft sich auf 801.000 m² (+18 %).

 

Bedeutende Vertragsabschlüsse in Berlin
Bedeutende Vertragsabschlüsse in Berlin

STEIGENDE MIETEN AUF BREITER FRONT

Aufgrund des Angebotsengpasses ist beim Mietanstieg kein Ende in Sicht: In den Büroteilmärkten weisen sowohl die Spitzen– als auch die Durchschnittsmieten zum Teil deutlich zweistellige Zuwachsraten auf. Die Höchstmiete im Markt ist binnen Jahresfrist auf 36 €/m² geklettert (+9 %), die Durchschnittsmiete stieg im gleichen Zeitraum sogar um rund 25 % auf 25,60 €/m². Hier spiegelt sich auch der hohe Anteil von Anmietungen in Neubauobjekten wider, die mit einer entsprechenden Miete belegt sind.

 

Trend wichtiger Marktindikatoren in Berlin
Trend wichtiger Marktindikatoren in Berlin

PERSPEKTIVEN

Die Hauptstadt erstaunt immer wieder. Trotz äußerst begrenztem Angebot schafft es Berlin wieder und wieder zu neuen Rekorden, nicht zuletzt, da immer mehr Mieter akzeptieren, dass Anmietungen nur noch in Projekten möglich sind. Lediglich an der Mietentwicklung lässt sich die Flächenknappheit ablesen. Prognosen hinsichtlich des Umsatzes sind daher mit großen Unsicherheiten behaftet, nur für die Mieten scheint ein weiterer Anstieg gesichert.

 

Kennzahlen Berlin Q1 2019
Kennzahlen Berlin Q1 2019

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 31.03.2019

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