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Büroimmobilienmarkt Deutschland: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Büromarkt Deutschland

UMSATZ NUR KNAPP UNTER LETZTJÄHRIGER BESTMARKE

Auch im dritten Quartal konnten die Büromärkte das hohe Nachfrageniveau des ersten Halbjahrs halten. Bis Ende September 2018 wurde ein Flächenumsatz von gut 2,86 Mio. m² registriert. Dies ist das zweitbeste Resultat aller Zeiten, das nur 2,5 % unter der im letzten Jahr aufgestellten Bestmarke liegt. Die Rahmenbedingungen für eine positive Entwicklung der Büromärkte sind intakt. Die Wirtschaft wächst weiter, wenn auch etwas langsamer als noch Anfang des Jahres erwartet, und auch die Arbeitslosigkeit geht nach wie vor zurück. Dies spiegelt sich in einer hohen Nutzernachfrage wider, von der die Märkte profitieren. Potenzielle Krisenherde, wie beispielsweise der Zollstreit zwischen den USA und China, finden zwar in Stimmungsindikatoren ihren Niederschlag, bislang aber noch nicht im Handeln der Unternehmen.

 

Gesamtflächenumsatz ausgewählter Bürostandorte
Gesamtflächenumsatz ausgewählter Bürostandorte

UNTERSCHIEDLICHE ENTWICKLKUNGEN AN DEN STANDORTEN

Mit Abstand am meisten wurde in München umgesetzt, wo 689.000 m² registriert wurden, was einer neuen Bestmarke entspricht. Dies gelang auch Frankfurt, wo ein Flächenumsatz von 477.000 m² (+3 %) erfasst wurde. Dritte Stadt im Bunde ist Leipzig, wo 110.000 m² (+12 %) ebenfalls ein neues Allzeithoch bedeuten. Hinter München liegt Berlin mit 575.000 m² auf Platz zwei. Im Vorjahresvergleich verbucht die Hauptstadt damit einen Rückgang um rund 18 %. Verantwortlich hierfür ist vor allem das nach wie vor zu geringe Flächenangebot, sodass nicht alle Gesuche umgesetzt werden konnten. Unter einem zu geringen Angebot leidet auch Köln, wo sich der Umsatz auf 201.000 m² beläuft und damit 22 % hinter dem Vorjahreswert zurückbleibt. Ein starkes Resultat erzielte Hamburg mit 418.000 m², das lediglich 6 % niedriger liegt als die im letzten Jahr aufgestellte Bestmarke. Etwa auf Vorjahresniveau bewegt sich Düsseldorf mit 287.000 m² (-1 %) und übertraf damit den zehnjährigen Durchschnitt um rund 4 %. Die stärkste Zunahme war in Essen zu beobachten, wo mit 104.000 m² der Vorjahreswert um 32 % gesteigert wurde.

 

Flächenumsatz Q1-3 2017 und Q1-3 2018
Flächenumsatz Q1-3 2017 und Q1-3 2018

STARKER FLÄCHENUMSATZ FUSST AUF BREITER BASIS

Erfreulich ist vor allem, dass der hohe Flächenumsatz auf einer breiten Nachfragebasis beruht und nicht überproportional durch eine Häufung außergewöhnlicher Großabschlüsse verursacht wurde. Allein die kleinen und mittelgroßen Vertragsabschlüsse in den Größenklassen bis 5.000 m² tragen stolze 70 % zum Ergebnis bei und konnten ihren Anteil noch einmal um fünf Prozentpunkte ausbauen. Sowohl in der Klasse zwischen 5.000 und 10.000 m² (knapp 12 %) als auch bei Großverträgen über 10.000 m² (18 %) wurde dagegen sowohl relativ als auch absolut betrachtet weniger umgesetzt als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum.

 

Flächenumsatz nach Größenklassen
Flächenumsatz nach Größenklassen

LEERSTANDSQUOTE IM SCHNITT NUR NOCH BEI 4,5 %

Der Leerstandsabbau hat sich fortgesetzt. Über alle Standorte liegt das Volumen bei 4,27 Mio. m² und damit 17 % niedriger als vor einem Jahr. Den größten Schritt machte Köln, wo der Leerstand sich um 28 % auf nur noch 213.000 m² verringert hat (Quote: 2,7 %). Auch in München beträgt die Leerstandsquote im Gesamtmarkt nur noch 2,6 % und im Stadtgebiet hat sie mit 1,8 % sogar die 2-%-Marke durchbrochen. In Berlin sank das Angebot um gut 17 % und erreicht aktuell 380.000 m². Die Leerstandsquote liegt bei 2 % und spiegelt das weiterhin knappe Angebot wider.

 

Leerstand Q1-3 2017 und Q1-3 2018
Leerstand Q1-3 2017 und Q1-3 2018

MIETEN ZIEHEN DEUTLICH AN

Im Durchschnitt haben die Spitzenmieten in den letzten 12 Monaten um gut 5 % zugelegt. Besonders dynamisch zeigte sich Berlin mit einem Anstieg um 10 % auf jetzt 34 €/m². Dieser Trend dürfte sich auch im nächsten Jahr in ähnlicher Form fortsetzen. Deutlich zugelegt hat die Spitzenmiete auch in Frankfurt mit 7,5 % (43 €/m²), Köln mit 6 % (23 €/m²) und München mit gut 4 % (38,50 €/m²). Jeweils knapp 4 % Plus sind in Hamburg und Düsseldorf zu verzeichnen, die sich mit 27 €/m² bzw. 27,50 €/m² langsam an die 30-€/m²-Marke heranpirschen. Aber auch in Leipzig hat die Top-Miete um 4 % auf 13,50 €/m² angezogen.

 

Höchstmieten Q1-3 2017 und Q1-3 2018
Höchstmieten Q1-3 2017 und Q1-3 2018

PERSPEKTIVEN

Die Ampeln bei den wichtigsten Einflussfaktoren der Büromarktentwicklung stehen weiter auf Grün. Vor diesem Hintergrund spricht alles für einen erneut sehr hohen Flächenumsatz, der voraussichtlich das zweitbeste jemals erfasste Jahresergebnis darstellen wird. Gleichzeitig sollte sich der Leerstandsrückgang auch in den letzten drei Monaten des Jahres fortsetzen. Damit sind die Weichen für weitere Mietpreissteigerungen sowohl im verbleibenden Quartal 2018 als auch für 2019 gestellt.

 

Büromarkt-Kennzahlen Q1-3 2018
Büromarkt-Kennzahlen Q1-3 2018

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 30.09.2018

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