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Büroimmobilienmarkt Deutschland: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Büromarkt Deutschland

ZWEITBESTES ERGEBNIS DER LETZTEN 15 JAHRE

Im ersten Quartal 2019 wurden an den acht wichtigsten deutschen Standorten 901.000 m² Bürofläche umgesetzt. Damit wurde der Vorjahreswert um rund 1 % übertroffen und gleichzeitig das zweitbeste Resultat der letzten 15 Jahre erzielt. Bislang trotzen die Büromärkte also den rückläufigen BIP-Prognosen und Unsicherheiten im Zusammenhang mit dem Brexit, dem Zollstreit mit den USA sowie einer möglichen globalen Konjunkturabkühlung. Der wichtigste Grund hierfür ist, dass die Wirtschaft immer noch wächst, wenn auch langsamer als in den Vorjahren. Diese Situation kann sich zwar durch einen externen Schock, ausgelöst durch die oben genannten Risiken, ändern. Solange dies aber nicht wirklich eintritt, gehen die Unternehmen eher von einer leichten Konjunkturdelle aus und ändern nicht grundsätzlich ihre Strategien.

 

Gesamtflächenumsatz ausgewählter Bürostandorte*
Gesamtflächenumsatz ausgewählter Bürostandorte*

UNTERSCHIEDLICHE ENTWICKLUNGEN AN DEN STANDORTEN

Wie auch im Investmentbereich hat sich Berlin auch im Bürosegment an die Spitze gesetzt und mit 244.000 m² eine neue Bestmarke aufgestellt. Der bereits außergewöhnlich gute Vorjahreswert wurde nochmal um knapp 14 % übertroffen. Aber auch weitere Städte weisen ein deutliches Umsatzplus auf. Zu nennen sind hier insbesondere Köln, wo 87.000 m² (+53 %) ebenfalls einen neuen Rekordumsatz darstellen und 47 % über dem zehnjährigen Schnitt liegen und Leipzig, wo mit 33.000 m² (+44 %) das bisherige Allzeithoch von 2006 eingestellt wurde. Eine Umsatzsteigerung verzeichneten darüber hinaus noch Hamburg mit 130.000 m² (+20 %) und Düsseldorf mit 99.000 m² (+27 %). Deutliche Rückgänge müssen dagegen Frankfurt mit lediglich 89.000 m² (-32 %) und München mit 194.000 m² (-16 %) hinnehmen. Während das Ergebnis in der bayerischen Landeshauptstadt immerhin noch rund 9 % über dem zehnjährigen Durchschnitt liegt, verzeichnet die Mainmetropole eines der schwächsten Auftaktquartale der letzten Jahre. Der stärkste Rückgang war in Essen zu beobachten, wo das Vorjahresergebnis mit 25.000 m² in etwa halbiert wurde.

 

Flächenumsatz Q1 2018 und Q1 2019
Flächenumsatz Q1 2018 und Q1 2019

NACHFRAGE ÜBER ALLE GRÖSSENKLASSEN

Für die insgesamt stabile Nachfrage, an der alle Branchengruppen beteiligt sind, spricht auch die relativ homogene Verteilung über alle Größenklassen, bei der nur geringfügige Veränderungen zum Vorjahresquartal zu beobachten sind. Lediglich das großflächige Segment ab 5.000 m² trägt mit einem Umsatzanteil von knapp 38 % etwas mehr als im letzten Jahr bei und liegt auch leicht über dem langjährigen Durchschnitt. In den übrigen Kategorien sind dagegen nur geringfügige Verschiebungen zu verzeichnen. Das Ergebnis resultiert also auch zum Jahresbeginn aus einer breit gefächerten Nachfrage in allen Marktsegmenten.

 

Flächenumsatz nach Größenklassen
Flächenumsatz nach Größenklassen

LEERSTAND FÄLLT UNTER DIE 4-MIO.-m²-MARKE

Der Leerstandsabbau hat sich fortgesetzt. Über alle Standorte hat sich das Volumen um 17 % verringert und rutscht mit 3,92 Mio. m² erstmals seit 2001 wieder unter die 4-Mio.-m²-Schwelle. In Berlin gingen die Leerstände um 20 % auf 314.000 m² zurück . Die Quote liegt nur noch bei 1,6 %. Auch in München (488.000 m²; -25,5 %) und Frankfurt (1,08 Mio. m²; -20,5 %) hat sich das Angebot nochmals reduziert. Mit 2,3 % weist München die zweitniedrigste Leerstandsquote auf. Nur bezogen auf das Stadtgebiet liegt sie mit 1,6 % sogar auf dem gleichen Niveau wie in der Hauptstadt.

 

Leerstand Q1 2018 und Q1 2019
Leerstand Q1 2018 und Q1 2019

MIETPREISE ERWARTUNGSGEMÄSS WEITER GESTIEGEN

Erwartungsgemäß sind die Mieten weiter gestiegen. Im Schnitt haben die Spitzenmieten im Jahresvergleich um gut 6 % zugelegt. Während in den letzten Jahren vor allem Berlin überproportionale Zuwächse verzeichnete, ist dies mittlerweile in mehreren Städten der Fall. In Köln stieg die Spitzenmiete um 10 % auf 24 €/m² und in Hamburg (29 €/m²) und Berlin (36 €/m²) fiel der Zuwachs mit etwa 9 % kaum geringer aus. In München (39 €/m²) und Frankfurt (44 €/m²) belief sich der Anstieg auf jeweils rund 5 %. Etwas moderater zeigte sich die Entwicklung in Düsseldorf (28 €/m²) und Leipzig (14 €/m²) mit einem Plus von jeweils knapp 4 %.

 

Höchstmieten Q1 2018 und Q1 2019
Höchstmieten Q1 2018 und Q1 2019

PERSPEKTIVEN

Auch für den weiteren Jahresverlauf spricht aus heutiger Sicht viel für ein reges Marktgeschehen und im langjährigen Vergleich überproportionale Flächenumsätze. Allerdings sind die Risiken für die gesamtwirtschaftliche Entwicklung gestiegen. Aber selbst bei einer stärkeren Konjunktureintrübung spricht alles für ein Ergebnis von mindestens 3,5 Mio. m². Gleichzeitig dürfte sich die Geschwindigkeit des Leerstandsabbaus verlangsamen und die Mietpreisniveaus in den nächsten Quartalen weiter anziehen.

 

Büromarkt-Kennzahlen Q1 2019
Büromarkt-Kennzahlen Q1 2019

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 31.03.2019

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