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Büroimmobilienmarkt Dortmund: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Büromarkt Dortmund

Umsatzrückgang im ersten Halbjahr

Der Dortmunder Büromarkt kann das starke Niveau der Vorjahre nicht halten und muss im ersten Halbjahr 2018 einen spürbaren Rückgang hinnehmen: Mit einem Flächenumsatz von 33.000 m² wurde der Wert des Vorjahreszeitraums um knapp 30 % unterboten, gegenüber dem 10-Jahres-Schnitt steht ein Minus von etwa 11 % zu Buche. Allerdings sind die Gründe für das überschaubare Halbjahresergebnis nicht etwa auf Seiten der Nutzer zu suchen. Die Nachfrage nach Büroflächen zeigt sich ganz im Gegenteil nach wie vor sehr robust, was sich in einer Vielzahl von Mietgesuchen äußert. Diese können aus Mangel an geeigneten freien Büroflächen jedoch nur unzureichend bedient werden. Flächen mit moderner Ausstattung sind mittlerweile sehr rar, sodass das bestehende Umsatzpotenzial vielfach nicht realisiert werden kann.

 

Entwcklung Flächenumsatz und Höchstmieten in Dortmund
Entwcklung Flächenumsatz und Höchstmieten in Dortmund

Breit diversifizierte Branchenverteilung

Aus der Umsatzverteilung nach Branchen geht einmal mehr hervor, dass sich die Vertragsabschlüsse in Dortmund auf mehrere Schultern verteilen und somit keine allzu hohe Abhängigkeit von bestimmten Einzelbranchen zu erkennen ist. Im ersten Halbjahr 2018 tanzen nur die Informations- und Telekommunikationstechnologien ein wenig aus der Reihe und vereinen 28 % des Flächenumsatzes auf sich. Hierbei sind insbesondere die Abschlüsse von Remira über 2.500 m² im Teilmarkt Phoenix-West sowie Osudio über 1.500 m² in der Büromarktzone Phoenix-See zu erwähnen. Auch der Handel zeigt sich recht abschlussfreudig und steuert gut 20 % zum Gesamtumsatz bei. In dieser Kategorie fällt besonders der Abschluss von Rewe Frischelager über 4.000 m² auf der Westfalenhütte ins Gewicht.

 

Flächenumsatz nach Branchen in Dortmund 1. Halbjahr 2018
Flächenumsatz nach Branchen in Dortmund 1. Halbjahr 2018

Leerstand weiter rückläufig

Trotz des bislang überschaubaren Flächenumsatzes setzt sich der Abbau des Leerstands weiter fort. Zum Ende des ersten Halbjahres waren noch 82.000 m² Büroflächen zu haben, 14 % weniger als zum Vorjahresende. Besonders die modernen Flächen sind stark nachgefragt, in dieser Kategorie sind nur noch 15.000 m² kurzfristig verfügbar und damit 4.000 m² weniger als zum Jahresende 2017. Mit 51.800 m² liegt der Löwenanteil der Vakanzen im Citykern, wo in der Regel auch am meisten Büroflächen umgesetzt werden. Insgesamt liegt der Anteil der modernen Flächen am Leerstand in Dortmund bei lediglich 18 %, was einen langjährigen Tiefpunkt markiert und als klares Hindernis für den Vermietungsmarkt zu werten ist.

 

Entwciklung des Leerstands in Dortmund
Entwciklung des Leerstands in Dortmund

Kaum verfügbare Neubauflächen

Die Bautätigkeit wurde innerhalb der letzten 12 Monate spürbar heruntergefahren: Waren zum Ende des ersten Halbjahres 2017 insgesamt 59.000 m² Büroflächen im Bau, so sind es aktuell nur noch 46.000 m² (-22 %). Hiervon ist nur noch ein verschwindend geringer Teil (2.000 m²) für den Vermietungsmarkt verfügbar, der größte Teil der Flächen wurde schon vor der Baufertigstellung von Mietern oder Eigennutzern belegt. Auch hier zeigt sich, dass neuwertige Büroflächen in Dortmund grundsätzlich auf eine sehr robuste Nachfrage treffen und somit noch ausreichendes Nachfragepotenzial für weitere Büro-Projektentwicklungen besteht. Darüber hinaus fällt auf, dass sich fast alle Neubauaktivitäten auf die Nebenlagen konzentrieren, während in der City kurzfristig kaum neue Büroflächen entstehen.

 

Bedeutende Vertragsabschlüsse in Dortmund
Bedeutende Vertragsabschlüsse in Dortmund

Anstieg der Spitzen- und Durchschnittsmiete

Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2017 ist die Spitzenmiete, die für hochwertig moderne Büroflächen in der City erzielt wird, um 0,50 €/m² auf 14 €/m² angestiegen. Auch für die Durchschnittsmieten geht es sowohl in der City als auch am Cityrand teils deutlich nach oben. Wurden für Büroflächen in der Büromarktzone Westfalendamm vor einem Jahr zum Beispiel noch 9,70 €/m² gezahlt, so sind heute im Schnitt 10,40 € fällig. In den Nebenlagen und in der Peripherie hat sich bei den Mietpreisen hingegen wenig getan. Hier verbleiben die Höchst- und Durchschnittsmieten größtenteils auf dem Niveau des Vorjahreszeitraums.

 

Trend wichtiger Marktindikatoren in Dortmund
Trend wichtiger Marktindikatoren in Dortmund

Perspektiven

Das Jahr 2018 bleibt beim Flächenumsatz bislang etwas hinter den Erwartungen zurück. Zwar ist die Nachfrage weiterhin robust, was unter anderem die sehr hohe Vorvermietungsquote von Bauprojekten demonstriert. Mangels Angebot können viele Mietgesuche derzeit jedoch nicht umgesetzt werden, sodass auch für das Gesamtjahr mit einem unterdurchschnittlichen Ergebnis zu rechnen ist.

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 30.06.2018

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