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Büroimmobilienmarkt Dortmund: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Büromarkt Düsseldorf

NACH WIE VOR ROBUSTE NACHFRAGE

Der Düsseldorfer Büromarkt zeigt sich auch im ersten Halbjahr 2018 in guter Verfassung: Insgesamt wurde ein Flächenumsatz von 195.000 m² registriert, was gegenüber dem Vorjahreszeitraum einem Rückgang von knapp 13 % entspricht. In der mittelfristigen Perspektive kann sich das Ergebnis aber durchaus sehen lassen — so liegt der Flächenumsatz in der ersten Jahreshälfte immer noch gut 7 % oberhalb des zehnjährigen Durchschnitts. Ähnlich sieht die Entwicklung bezogen auf das Stadtgebiet aus. Hier lag der Umsatz bei insgesamt 178.000 m², knapp 12 % niedriger als im ersten Halbjahr 2017, aber etwa 11 % höher als im langjährigen Durchschnitt. Von besonderem Interesse ist dabei die Verteilung der erzielten Abschlüsse nach Größenklassen: Zwar konnte mit dem Vertragsabschluss von Deloitte über 35.500 m² in Derendorf ein veritabler Hochkaräter vermeldet werden, da es darüber hinaus aber an weiteren Großabschlüssen mangelte, reichte der von der WTS Steuerberatungsgesellschaft getätigte Abschluss über 5.200 m² schon für Platz zwei.

 

Entwicklung Flächenumsatz und Höchstmieten in Düsseldorf
Entwicklung Flächenumsatz und Höchstmieten in Düsseldorf

BERATUNGSGESELLSCHAFTEN GEBEN DEN TON AN

Bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen finden die beiden genannten Vertragsabschlüsse einen deutlichen Widerhall: Die Beratungsgesellschaften führen das Feld mit einem Anteil von knapp 42 % am Flächenumsatz deutlich an. Mit respektvollem Abstand folgen die sonstigen Dienstleistungen mit gut 12 % auf Platz zwei. Eine auffallend große Anzahl an Vertragsabschlüssen entfällt auf diese Kategorie. Darüber hinaus gelingt es jedoch keiner Branche, sich einen nennenswerten Anteil am Gesamtumsatz auf dem Büromarkt zu sichern. Dies lässt sich allerdings auch als Beweis für die Heterogenität der Nachfrageseite interpretieren, die grundsätzlich trotz des hohen Ergebnisanteils der Beratungsgesellschaften eine geringe Abhängigkeit von Einzelbranchen zeigt.

 

Flächenumsatz nach Branchen in Düsseldorf 1. Halbjahr 2018
Flächenumsatz nach Branchen in Düsseldorf 1. Halbjahr 2018

LEERSTAND GERINGFÜGIG ANGESTIEGEN

Der Leerstandsabbau hat sich in den letzten zwölf Monaten nicht fortgesetzt. Im gesamten Marktgebiet wurde erstmals seit 2014 eine leichte Zunahme der leer stehenden Büroflächen registriert. Zum Ende des ersten Halbjahrs waren 953.000 m² Bürofläche kurzfristig verfügbar und damit gut 4 % mehr als im Vorjahr. Hiervon verfügte etwa ein Viertel über eine moderne Ausstattung. Interessanterweise ging die Zunahme des Leerstands größtenteils auf das Konto des Stadtgebiets, während er in der Peripherie fast unverändert blieb. Die Leerstandsquote liegt aktuell bei 10,1 % im Markt- bzw. bei 7,5 % im Stadtgebiet.

 

Entwicklung des Leerstands in Düsseldorf
Entwicklung des Leerstands in Düsseldorf

NUR NOCH WENIGE VERFÜGBARE NEUBAUFLÄCHEN

Die Bautätigkeit hat sich aufgrund der aktuellen Nachfrage-/Angebotssituation rückläufig entwickelt. Die Neubauflächen belaufen sich auf 186.000 m² und reduzieren sich damit gegenüber dem Vorjahr um knapp 22 %. Der Löwenanteil der Flächen im Bau wurde bereits vor Fertigstellung vermietet oder von Eigennutzern belegt, sodass nur noch 37.000 m² oder knapp 20 % der Neubauflächen zu haben sind. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) liegt mit 990.000 m² fast auf Vorjahresniveau.

 

Bedeutende Vertragsabschlüsse in Düsseldorf
Bedeutende Vertragsabschlüsse in Düsseldorf

SPITZENMIETE MIT LEICHTEM ANSTIEG

Die Spitzenmiete liegt zum Ende des zweiten Quartals bei 27 €/m² und markiert damit einen leichten Anstieg gegenüber dem Niveau des Vorjahreszeitraums (26,50 €/m²). Erzielt wird die Spitzenmiete weiterhin im CBD. Auch für die Durchschnittsmiete geht es bezogen auf das gesamte Marktgebiet nach oben: Im Schnitt werden jetzt 15,90 €/m² aufgerufen, nach 15,70 €/m² im ersten Halbjahr 2017. Auf Teilmarktebene lassen sich vor allem in den zentralen Büromarktzonen Medienhafen, Seestern und Derendorf steigende Tendenzen bei den Höchst– und Durchschnittsmieten beobachten, in der Peripherie ergibt sich ein gemischtes Bild.

 

Trend wichtiger Marktindikatoren in Düsseldorf
Trend wichtiger Marktindikatoren in Düsseldorf

PERSPEKTIVEN

Auch wenn sich der Flächenumsatz im ersten Halbjahr leicht rückläufig entwickelte, zeigt sich der Düsseldorfer Büromarkt in der ersten Jahreshälfte durchaus agil, sodass für das Gesamtjahr ein Ergebnis oberhalb des zehnjährigen Durchschnitts im Bereich von 400.000 m² durchaus realistisch erscheint. Aufgrund der gedrosselten Bautätigkeit und der geringen Marktverfügbarkeit von Neubauflächen sollte sich das Leerstandsangebot leicht rückläufig entwickeln.

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 30.06.2018

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