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Büroimmobilienmarkt Frankfurt: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Büromarkt Frankfurt

VERHALTENER JAHRESSTART ABER POSITIVER AUSBLICK

Nach drei Jahren, in denen bereits jeweils das erste Quartal rekordverdächtige Umsätze aufwies, fällt der Jahresauftakt 2019 erwartungsgemäß deutlich bescheidener aus. Mit 89.000 m² liegt das Ergebnis knapp ein Drittel unter dem ausgesprochen guten Vorjahreswert. Auch im enger gefassten gif-Gebiet ist mit einem Resultat von lediglich 79.000 m² ein Rückgang in vergleichbarer Größenordnung zu verzeichnen. Der wichtigste Grund für die geringe Dynamik ist ein bislang unterproportionaler Anteil größerer Abschlüsse. Da sich diese nicht gleichmäßig über das Jahr verteilen, fällt ein Fehlen entsprechender Verträge im ersten Quartal besonders ins Gewicht. Im langjährigen Schnitt tragen Anmietungen über 5.000 m² rund ein Drittel zum Flächenumsatz in Frankfurt bei. Aktuell beträgt ihr Anteil lediglich 18 %. Rund die Hälfte der Umsatzdifferenz zum Vorjahreswert lässt sich alleine mit der bisherigen Entwicklung in diesem Marktsegment erklären. Mit der Anmietung von 10.700 m² durch die Gesellschaft für Internationale Zusammenarbeit GIZ in Eschborn konnte lediglich ein Abschluss über 10.000 m² registriert werden.

 

Entwicklung Flächenumsatz und Höchstmieten in Frankfurt
Entwicklung Flächenumsatz und Höchstmieten in Frankfurt

RELATIV BREITE STREUUNG ÜBER DIE BRANCHEN

Die in Frankfurt in der Regel führenden Branchen haben sich wieder an der Spitze platziert. Am meisten beigesteuert haben Beratungsgesellschaften mit einem Anteil von 22 %. Die in der Vergangenheit häufig an erster Stelle liegenden Banken und Finanzdienstleister müssen sich mit 16 % mit dem zweiten Platz begnügen. Nur knapp geschlagen komplettiert die öffentliche Verwaltung (gut 15 %) das Führungstrio. Größere Beiträge steuern auch Unternehmen der Iuk-Technologien bei, die auf 9,5 % kommen. Aber auch die sich dynamisch entwickelnden Coworking-Konzepte sind für knapp 9 % des Umsatzes verantwortlich und bestätigen damit ihr Ergebnis aus dem Gesamtjahr 2018.

 

Flächenumsatz nach Branchen in Frankfurt Q1 2019
Flächenumsatz nach Branchen in Frankfurt Q1 2019

LEERSTANDSABBAU HÄLT AN

Der Leerstandsrückgang hat sich unverändert fortgesetzt. Mit einem Gesamtvolumen von 1,08 Mio. m² liegt er gut 20 % unter dem vergleichbaren Vorjahreswert und steht kurz davor, unter die 1 Mio. m²-Marke zu rutschen. Nur bezogen auf das enger gefasste gif-Gebiet stehen lediglich noch 762.000 m² leer. Das unter Marktgesichtspunkten wichtigere Segment der Leerstände mit moderner Ausstattungsqualität hat sich im gleichen Zeitraum sogar um knapp 28 % auf 467.000 m² verringert. Die Leerstandsquote ist vor diesem Hintergrund auf 7 % gesunken – den niedrigsten Wert seit 2001. Im besonders stark nachgefragten CBD nähert sie sich aktuell sogar der 4 %-Schwelle an.

 

Entwicklung des Leerstands in Frankfurt
Entwicklung des Leerstands in Frankfurt

BAUTÄTIGKEIT WEITER GESTIEGEN

Nicht zuletzt als Reaktion auf das begrenzte Angebot hat die Bautätigkeit vor allem in den zentralen Lagen zugelegt. Im Vorjahresvergleich ist das Volumen um 31 % auf 659.000 m² angewachsen. Aufgrund einer hohen Vorvermietungsquote steht dem Vermietungsmarkt davon jedoch nur noch rund die Hälfte als zusätzliches Angebot zur Verfügung. Knapp zwei Drittel hiervon entfallen auf die Citybereiche, also die Büromarktzonen, in denen die Leerstandsrate mittlerweile nur noch knapp oberhalb der notwendigen Fluktuationsreserve liegt und traditionell die höchste Nachfrage zu verzeichnen ist.

 

Bedeutende Vertragsabschlüsse in Frankfurt
Bedeutende Vertragsabschlüsse in Frankfurt

MIETPREISANSTIEGE AUF BREITER FRONT

Die sehr gute Marktentwicklung der letzten Jahre spiegelt sich auch in der Mietentwicklung wider. Die Spitzenmiete hat in den letzten zwölf Monaten um 5 % auf 44 €/m² zugelegt. Bei der Durchschnittsmiete, die aktuell bei deutlich über 18 €/m² liegt, war sogar ein Anstieg um knapp 9 % zu beobachten.

 

Trend wichtiger Marktindikatoren in Frankfurt
Trend wichtiger Marktindikatoren in Frankfurt

PERSPEKTIVEN

Der verhaltene Jahresauftakt stellt aus heutiger Sicht lediglich eine Momentaufnahme dar, sodass im weiteren Jahresverlauf eine deutliche Zunahme des Flächenumsatzes zu erwarten ist. Selbst ein in etwa vergleichbares Ergebnis wie im letzten Jahr ist nicht ganz auszuschließen. Aus heutiger Sicht ist, ausgehend von vorliegenden Großgesuchen und der aktuellen Nachfragestruktur, ein Jahresumsatz in einer Größenordnung zwischen 600.000 und 650.000 m² das wahrscheinlichste Szenario.

 

Kennzahlen Frankfurt Q1 2019
Kennzahlen Frankfurt Q1 2019

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 31.03.2019

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