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Büroimmobilienmarkt Hamburg: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Büromarkt Hamburg

ÜBERDURCHSCHNITTLICHES ERGEBNIS

Auf dem Hamburger Büromarkt setzt sich die gute Nachfrage, die schon im Vorjahr zu einem neuen Rekord geführt hat, fort. Insgesamt wurden in der ersten Jahreshälfte 249.000 m² umgesetzt, was das drittbeste Ergebnis der letzten 10 Jahre bedeutet. Vor dem Hintergrund, dass in den ersten sechs Monaten des Jahres bisher noch kein Großabschluss über 10.000 m² registriert wurde, kann der Höchstwert aus 2017 zwar nicht erneut getoppt (-16 %), hingegen aber der 10-jährige Durchschnitt um gut 9 % übertroffen werden. Erwähnenswert ist, dass die Hansestadt dabei überwiegend von der starken Nachfrage der mittleren Größenklassen profitiert. Die größten Abschlüsse des Jahres erfolgten durch die Signal Iduna Versicherung, die in der City Nord einen Mietvertrag mit rund 10.000 m² schloss sowie durch den öffentlichen Dienstleister f & w fördern und wohnen, der knapp 8.600 m² in der City-Süd angemietet hat.

 

Entwicklung Flächenumsatz und Höchstmieten in Hamburg
Entwicklung Flächenumsatz und Höchstmieten in Hamburg

SONSTIGE DIENSTLEISTUNGEN AUF PLATZ 1

Bezogen auf die Branchenstruktur gab es einen Führungswechsel. An die Spitze gesetzt haben sich bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen die sonstigen Dienstleistungen mit einem Anteil von gut 20 %. Dass diese sich den ersten Platz sichern konnten, ist auf die Vielzahl an Verträgen bis 5.000 m² durch diese Nachfragegruppe zurückzuführen. Auf dem zweiten Platz mit 16 % folgen Unternehmen aus dem Bereich Transport und Verkehr, wo unter anderem der Abschluss der Lufthansa über 5.300 m² zum Tragen kommt. Mit gut 13 % schließen sich die öffentliche Verwaltung und mit rund 10 % Verwaltungen von Industrieunternehmen an. Alle anderen Branchen trugen lediglich einstellige Umsatzanteile zum Ergebnis bei, wie beispielsweise der Handel und die Versicherungen mit jeweils rund 8 %. Auf alle nicht erwähnten Branchen, die hier unter Sonstige zusammengefasst sind, entfallen in der Summe fast 25 %.

 

Flächenumsatz nach Branchen in Hamburg 1. Halbjahr 2018
Flächenumsatz nach Branchen in Hamburg 1. Halbjahr 2018

LEERSTANDSQUOTE KNACKT DIE 5-%-MARKE

Analog zur guten Nachfrage hat sich der kontinuierliche Leerstandsabbau in der ersten Jahreshälfte fortgesetzt. Mit insgesamt 676.000 m² konnte das Volumen in den letzten 12 Monaten um fast 11 % verringert werden. Noch stärker um knapp 24 % haben sich die von Nutzern favorisierten modernen Flächen reduziert, sodass diese mit 138.000 m² nur noch gut 20 % am gesamten Leerstand ausmachen. Die umfangreichsten Vakanzen befinden sich neben dem übrigen Stadtgebiet (153.500 m²) und der erweiterten Innenstadt (119.500 m) in der City mit 92.500 m² und in der City Süd mit 64.000 m². Damit liegt die Leerstandsquote mit 4,8 % auf dem niedrigsten Niveau seit 2002.

 

Entwicklung des Leerstands in Hamburg
Entwicklung des Leerstands in Hamburg

DEUTLICH MEHR FLÄCHEN IM BAU

In den letzten 12 Monaten sind die Flächen im Bau um fast 46 % auf 354.000 m² gestiegen. Erfreulich ist, dass die aus Marktgesichtspunkten interessante Größe der verfügbaren Flächen im Bau ebenfalls angezogen (+47 %) hat, sodass noch 170.000 m² auf einen neuen Nutzer warten. Dabei konzentriert sich die Bautätigkeit einerseits auf die beliebten Lagen wie die City (74.500 m²) und die Hafencity (79.000 m²) und zum anderen auf die Nebenlage Ottensen-Bahrenfeld, wo sich 90.000 m² im Bau befinden. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) ist vor dem Hintergrund des Leerstandrückgangs trotzdem um rund 3 % auf 846.000 m² gesunken.

 

Bedeutende Vertragsabschlüsse in Hamburg
Bedeutende Vertragsabschlüsse in Hamburg

HÖCHSTMIETE WEITER GESTIEGEN

Die kontinuierliche Angebotsverknappung bei anhaltend guter Nachfrage spiegelt sich auch in der Mietentwicklung wider. Sowohl die Spitzenmiete, die um fast 4 % auf 27 €/m² angezogen hat, als auch die Durchschnittsmiete, welche seit Jahresbeginn bei 15 €/m² notiert, haben sich positiv entwickelt. Mittlerweile bewegen sich die Höchstmieten in den Teilmärkten der City und zum größten Teil auch in den Cityrandlagen bei über 20 €/m². So sind die Top-Mieten beispielsweise in den Büromarktzonen westlicher Cityrand-St. Pauli um 19 % auf 25 €/m² und im westlichen Hafenrand um fast 12 % auf 24 €/m² gestiegen.

 

Trend wichtiger Marktindikatoren in Hamburg
Trend wichtiger Marktindikatoren in Hamburg

PERSPEKTIVEN

Der Hamburger Büromarkt schließt das erste Halbjahr mit einem guten Resultat ab und steuert für das Gesamtjahr ein überdurchschnittliches Ergebnis über 550.000 m² an. Dementsprechend sollte sich der Leerstand auf einem weiterhin niedrigen Niveau bewegen, sodass ein weiteres Anziehen der Mietpreisniveaus aus heutiger Sicht wahrscheinlich ist.

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 30.06.2018

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