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Büroimmobilienmarkt Hamburg: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Büromarkt Hamburg

ZWEITBESTES ERGEBNIS DER LETZTEN ZEHN JAHRE

Mit einem Flächenumsatz von 130.000 m² verzeichnet der Hamburger Büromarkt ein außerordentlich gutes Ergebnis und startete überaus dynamisch in das Jahr 2019. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg um rund 20 % und markiert den zweithöchsten Wert der letzten zehn Jahre. Der Nachfragedruck, der bereits 2018 zu einem herausragenden Jahresendergebnis führte, hält somit ungebrochen an. Einen erheblichen Anteil an diesem guten Resultat hat ein spektakulärer Mieterwechsel in der HafenCity: Nach mehr als zehn Jahren verlässt Unilever ihr exponiertes Domizil am Strandkai und verlagert die Deutschland-zentrale in die City, wo der Lebensmittelkonzern ab 2020 rund 6.200 m² im Neubauprojekt „Neue Burg“ beziehen wird. Die bisherigen Räumlichkeiten (22.000 m²) werden hingegen vom stark expandierenden Karrierenetzwerk XING übernommen, das ab 2021 alle seine Mitarbeiter an einem Standort zusammenführen will.

 

Entwicklung Flächenumsatz und Höchstmieten in Hamburg
Entwicklung Flächenumsatz und Höchstmieten in Hamburg

VIER BRANCHEN MIT ZWEISTELLIGEN ERGEBNISSEN

Der Großabschluss von XING spiegelt sich auch unmittelbar in der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen wider: Mit über 22 % führt der Sektor Informations– und Kommunikationstechnologien das Ranking an. Auf dem zweiten Platz folgen die Verwaltungen von Industrieunternehmen, die auf rund 19 % kommen. Dieses starke Ergebnis beruht insbesondere auf der neu projektierten Zentrale von Vattenfall in der HafenCity (17.500 m²). Komplettiert wird das Podium von der Sammelkategorie sonstige Dienstleistungen (15,5 %). Besonders positiv ist zu vermerken, dass mit der Branche Handel insgesamt vier Sektoren zweistellige Resultate aufweisen, was die Diversität und Robustheit der Nachfrage in der Hansestadt unterstreicht.

 

Flächenumsatz nach Branchen in Hamburg Q1 2019
Flächenumsatz nach Branchen in Hamburg Q1 2019

LEERSTAND AUF NIEDRIGSTEM NIVEAU

Der Leerstand hat sich in den ersten drei Monaten des neuen Jahres erneut verringert. Mit gerade einmal 634.000 m² erreicht die Verfügbarkeit von kurzfristig vakanten Flächen einen neuen Tiefpunkt in der Elbmetropole. Etwas entspannt hat sich hingegen die Situation bei den modernen Flächen: Durch einige Fertigstellungen in den Nebenlagen sind momentan etwa 143.000 m² in der nachgefragtesten Ausstattungsqualität am Markt verfügbar. Ihr Anteil am Gesamtleerstand beträgt somit rund 23 %, was nach wie vor ein sehr geringes Niveau darstellt. Insbesondere Großnutzer sind mittlerweile gezwungen, auf Projektentwicklungen oder Refurbishments auszuweichen, da große zusammenhängende Flächen kaum noch verfügbar sind. Diese Verknappung schlägt sich auch in der Leerstandsquote nieder, die sich mit 4,5 % nur knapp oberhalb der benötigten Fluktuationsreserve befindet.

 

Entwicklung des Leerstands in Hamburg
Entwicklung des Leerstands in Hamburg

BAUTÄTIGKEIT SCHAFFT KEINE ENTSPANNUNG

Trotz der zunehmenden Angebotsknappheit konnten Projektentwickler ihr derzeitiges Bauvolumen aufgrund des Mangels an geeigneten Grundstücken nicht ausweiten. Im Gegenteil: Derzeit befinden sich lediglich 280.000 m² im Bau und somit rund 23 % weniger als noch vor einem Jahr. Hiervon stehen dem Markt jedoch nur noch 66.000 m² bzw. etwa 23 % zur Verfügung. Dies entspricht dem niedrigsten Wert seit über 15 Jahren und verdeutlicht, dass eine mittelfristige angebotsseitige Entspannung nicht in Sicht ist. Daraus resultierend befindet sich auch das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) mit 700.000 m² auf einem historischen Tiefststand.

 

Bedeutende Vertragsabschlüsse in Hamburg
Bedeutende Vertragsabschlüsse in Hamburg

STEIGENDE MIETEN IN FAST ALLEN LAGEN

Der wachsende Nachfrageüberhang führt erwartungsgemäß zu steigenden Mieten. Dies betrifft einerseits die Spitzenmiete, die in den letzten zwölf Monaten um knapp 9 % auf aktuell 29 €/m² gestiegen ist, andererseits aber auch die jeweiligen Höchst– und Durchschnittsmieten in den einzelnen Teilmärkten. So legte das Mietpreisniveau in der derzeit besonders stark nachgefragten HafenCity innerhalb eines Jahres um rund 10 % auf 21,50 €/m² zu.

 

Trend wichtiger Marktindikatoren in Hamburg
Trend wichtiger Marktindikatoren in Hamburg

PERSPEKTIVEN

Derzeit spricht trotz leicht eintrübender Konjunkturaussichten alles dafür, dass auch 2019 ein hoher Flächenumsatz in der Hansestadt zu erwarten ist, bei dem der Anteil der Projektanmietungen aufgrund der voranschreitenden Angebotsknappheit noch einmal zulegen dürfte. Angesichts dessen ist es wahrscheinlich, dass sich sowohl der Leerstand als auch die verfügbaren Flächen im Bau im Jahresverlauf noch einmal verringern werden, woraus sich weitere Mietsteigerungspotentiale ergeben dürften.

 

Kennzahlen Hamburg Q1 2019
Kennzahlen Hamburg Q1 2019

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 31.03.2019

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