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Büroimmobilienmarkt Hamburg: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Büromarkt Hamburg

ZWEITBESTES ERGEBNIS DER LETZTEN ZEHN JAHRE

Der Hamburger Büromarkt entwickelt sich weiter sehr dynamisch und verzeichnet bis zum Ende des dritten Quartals einen Flächenumsatz von 418.000 m². Damit übertrifft die Hansestadt erneut die 400.000-m²-Marke, bleibt lediglich rund 6 % unter dem absoluten Rekordergebnis aus dem Vorjahr und liegt gut 14 % über dem zehnjährigen Durchschnitt. Allein im dritten Quartal wurden fast 170.000 m² umgesetzt. Einen wesentlichen Beitrag dazu hat der Eigennutzerabschluss der Beiersdorf AG geleistet, die sich auf rund 45.000 m² eine neue Konzernzentrale im Cityrand errichtet. Darüber hinaus wurden weitere Großverträge durch das IT-Beratungsunternehmen akquinet (12.000 m²) in einem Neubauprojekt in Bramfeld sowie durch die Signal Iduna (10.000 m²) in der City Nord abgeschlossen. Daneben ist auch in den kleineren Größenklassen eine äußerst rege Nachfrage zu verzeichnen.

 

Entwicklung Flächenumsatz und Höchstmieten in Hamburg
Entwicklung Flächenumsatz und Höchstmieten in Hamburg

VERWALTUNGEN VON INDUSTRIEUNTERNEHMEN VORN

Bei der Verteilung des Flächenumsatzes auf die Branchen liegen Verwaltungen von Industrieunternehmen, unterstützt durch den genannten Großabschluss, an der Spitze des Rankings. Mit gut einem Fünftel des Ergebnisses legen sie gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum um fast 7 Prozentpunkte zu und verdrängen die im Vorjahr führenden sonstigen Dienstleistungen (knapp 19 %) auf den zweiten Rang. Die Plätze drei und vier werden von den Branchen Transport und Verkehr (gut 13 %) sowie Informations– und Kommunikationstechnologien (knapp 11 %) belegt. Darüber hinaus besteht nach wie vor eine ungebrochen hohe Nachfrage von Unternehmen aus dem Bereich Coworking und Business Center – auch wenn sich dies aktuell nicht auf den vorderen Plätzen des Branchenrankings widerspiegelt.

 

Flächenumsatz nach Branchen in Hamburg Q1-3 2018
Flächenumsatz nach Branchen in Hamburg Q1-3 2018

LEERSTAND WEITER REDUZIERT

Der kontinuierliche Leerstandsabbau der vergangenen Jahre setzt sich unvermindert fort. Mit insgesamt 657.000 m² ist das Volumen in den vergangenen zwölf Monaten um 10 % gesunken und liegt auf dem niedrigsten Niveau seit 2001. Die umfangreichsten Leerstandsreserven finden sich weiterhin in den Teilmärkten City (84.000 m²) und City Süd (55.500 m²). Das am stärksten nachgefragte Segment der modernen Flächen reduzierte sich um knapp 14 % auf 134.000 m², womit ihr Anteil am Gesamtvolumen noch rund ein Fünftel beträgt. Die Leerstandsquote des Gesamtmarkts ist weiter gesunken und beläuft sich auf 4,7 %. Insgesamt ist festzuhalten, dass die Nachfrage insbesondere nach größeren modernen Flächen das Angebot an kurzfristig verfügbaren Bestandsflächen übersteigt.

 

EntwicklunEntwicklung des Leerstands in Hamburgg des Leerstands in München
Entwicklung des Leerstands in Hamburg

WIEDER MEHR FLÄCHEN IM BAU

Vor diesem Hintergrund ist es erfreulich, dass die Bautätigkeit im Vergleich zum Vorjahr wieder zugenommen hat. Mit 327.000 m² ist das Gesamtvolumen um knapp 47 % gestiegen, die dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehenden Flächen haben um rund 65 % auf 135.000 m² zugelegt. Allerdings wird für einen Großteil der Flächen erst ab 2020 mit der Fertigstellung gerechnet. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus
verfügbare Flächen im Bau) ist nichtsdestotrotz leicht auf 792.000 m² gesunken.

 

Bedeutende Vertragsabschlüsse in Hamburg
Bedeutende Vertragsabschlüsse in Hamburg

SPITZENMIETE GESTIEGEN

Durch die hohe Nachfrage in Verbindung mit dem knapper werdenden Angebot steigen die Mietpreise in den meisten Büromarktzonen an. Die Spitzenmiete hat im Zuge dessen im Jahresverlauf um knapp 4 % auf 27 €/m² angezogen und wird nach wie vor für Top-Objekte in der City erzielt. Jeweils 25 €/m² sind für die HafenCity und den Westlichen Cityrand – St. Pauli zu verzeichnen. Die Durchschnittsmiete des Gesamtmarkts ist um knapp 7 % gestiegen und liegt bei 15,60 €/m².

 

Trend wichtiger Marktindikatoren in Hamburg
Trend wichtiger Marktindikatoren in Hamburg

PERSPEKTIVEN

Auch für das Schlussquartal kann davon ausgegangen werden, dass die Nachfrage ungebrochen hoch bleibt und ein sehr gutes Gesamtergebnis erzielt werden kann. Der Rekord aus dem Vorjahr (613.000 m²) dürfte dabei jedoch nicht wieder erreicht werden. Während der Leerstandsabbau weiter voranschreiten sollte, sind bei den Flächen im Bau kaum Veränderungen zu erwarten. Die Spitzenmiete hat dabei noch weiter Potenzial nach oben.

 

Kennzahlen Hamburg Q1-3 2018
Kennzahlen Hamburg Q1-3 2018

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 30.09.2018

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