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Büroimmobilienmarkt Köln: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Büromarkt Köln

MODERATES ERGEBNIS IM ERSTEN HALBJAHR

Der Kölner Büromarkt hat ein relativ ruhiges erstes Halbjahr hinter sich. Der Flächenumsatz fällt mit 117.000 m² moderat aus und bleibt gut 22 % hinter dem Vorjahreswert zurück. Auch der zehnjährige Durchschnitt wird um 14 % verfehlt. Einer der entscheidenden Gründe für diese Entwicklung ist, dass bislang noch kein Großabschluss über 10.000 m² getätigt wurde. Auch die Kategorie zwischen 5.000 und 10.000 m² kommt lediglich auf 10 % Umsatzanteil. Im langjährigen Schnitt zeichnen diese beiden Größenklassen dagegen für rund 26 % des Ergebnisses verantwortlich. Hier spiegelt sich auch die Angebotsknappheit an modernen Flächen in den zentralen Lagen wider. Mittlerweile können vor allem Großgesuche in Köln nicht mehr vollständig umgesetzt werden. Als größter Abschluss sind demzufolge 6.000 m² von „Der Grüne Punkt“ zu vermelden. Darüber hinaus hat der Coworking-Anbieter Design Offices 5.400 m² angemietet. Auch in Köln gewinnt diese Branche damit zunehmend an Bedeutung.

 

Entwicklung Flächenumsatz und Höchstmieten in Köln
Entwicklung Flächenumsatz und Höchstmieten in Köln

NACHFRAGE AUS VIELEN BRANCHENGRUPPEN

Die Nachfrage zeigt sich weiter recht breit aufgestellt. Insgesamt kommen vier Gruppen auf zweistellige Umsatzanteile. Auf der Pole Position finden sich Verwaltungen von Industrieunternehmen, die gut 17 % zum Ergebnis beitragen und damit die sonstigen Dienstleistungen mit gut 16 % auf Platz zwei verweisen. Die traditionell starke öffentliche Verwaltung komplettiert das Podest mit 12 % und schiebt sich knapp vor die IuK-Technologien, auf die fast 12 % entfallen. Bemerkenswert ist der mit 8,5 % hohe Anteil der Coworking-Branche, die mit diesem Resultat sogar die Beratungsgesellschaften (8 %) auf Rang fünf verdrängt. Der Stellenwert dieses Marktsegments ist auch in Köln nicht mehr zu unterschätzen.

 

Flächenumsatz nach Branchen in Köln 1. Halbjahr 2018
Flächenumsatz nach Branchen in Köln 1. Halbjahr 2018

LEERSTAND UNTER FLUKTUATIONSRESERVE

Der Angebotsengpass in Köln, insbesondere im Segment moderner Flächen in zentralen Innenstadtlagen, limitiert mittlerweile den Flächenumsatz. In den letzten zwölf Monaten ist der Leerstand um über 38 % auf 208.000 m² gesunken. Noch wichtiger sind allerdings die modernen Leerstandsflächen, da sich der mit Abstand überwiegende Teil der Mietvertragsabschlüsse in diesem Marktsegment abspielt. Hier verringerte sich das Angebot sogar auf nur noch 33.000 m² (-59 %). Damit verfügen nur noch knapp 16 % des kurzfristig verfügbaren Angebots über eine von den Nutzern präferierte Ausstattungsqualität; und das bei einem durchschnittlichen jährlichen Flächenumsatz von über 280.000 m². In der City haben nicht einmal mehr 11.000 m² eine moderne Qualität. Da verwundert es nicht, dass die Leerstandsrate mit 2,6 % mittlerweile unter der benötigten Fluktuationsreserve liegt.

 

Entwicklung des Leerstands in Köln
Entwicklung des Leerstands in Köln

BAUTÄTIGKEIT BEREITS WIEDER RÜCKLÄUFIG

Nach einem kurzen Zwischenhoch 2017 geht die Bautätigkeit aktuell bereits wieder zurück. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist sie um knapp 20 % auf 149.000 m² gesunken. Verfügbar (also weder vorvermietet noch durch Eigennutzer belegt) sind hiervon noch 53.000 m² (-7 %), was nur noch gut einem Drittel des gesamten Neubauvolumens entspricht. Rechnet man die modernen Leerstände hinzu, beläuft sich das aktuelle Angebot an hochwertigen und zeitgemäßen Büroflächen für eine Anmietung lediglich auf 86.000 m², von denen nur gut 44.000 m² in der City lokalisiert sind. Von einer Entspannung der Nachfrage-/Angebotsrelation ist der Markt damit noch ein gutes Stück entfernt.

 

Bedeutende Vertragsabschlüsse in Köln
Bedeutende Vertragsabschlüsse in Köln

MIETPREISNIVEAUS ZIEHEN LEICHT AN

Die Mietpreisniveaus haben auf die skizzierte Situation reagiert, wenn auch deutlich moderater, als eigentlich zu erwarten gewesen wäre. Die Höchstmiete ist innerhalb des letzten Jahres um gut 2 % auf 22 €/m² geklettert, wohingegen die Durchschnittsmiete um rund 1 % auf 13,60 €/m² zugelegt hat. Dass diese Steigerung niedriger ausfällt, als zu vermuten gewesen wäre, liegt vor allem daran, dass zu wenig moderne Flächen vorhanden sind, für die entsprechend hohe Mieten angemessen wären.

 

Trend wichtiger Marktindikatoren in Köln
Trend wichtiger Marktindikatoren in Köln

PERSPEKTIVEN

Da insgesamt eine ausreichende Nachfrage vorhanden ist, unterstützt auch durch die guten gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen, spricht einiges dafür, dass der Flächenumsatz in der zweiten Jahreshälfte anziehen wird. Ob ein Ergebnis im Bereich des langjährigen Durchschnitts, also von rund 280.000 bis 300.000 m² erreicht werden kann, hängt aber wesentlich auch vom Angebot ab. Das Nachfragepotenzial dafür ist vorhanden. Voraussichtlich werden die Leerstände aber noch weiter sinken, sodass als Konsequenz hieraus auch in den nächsten Quartalen steigende Mietpreisniveaus zu erwarten sind.

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 30.06.2018

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