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Büroimmobilienmarkt Köln: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Büromarkt Köln

Köln startet mit Rekordergebnis ins neue Jahr

Dem Kölner Büromarkt ist ein Start nach Maß gelungen. Mit einem Flächenumsatz von 87.000 m² konnte der beste Jahresauftakt aller Zeiten registriert werden. Das Ergebnis liegt damit deutlich über dem Vorjahreswert (57.000 m²) und dem 10-jährigen Durchschnitt (55.000 m²). In den Teilmärkten City (38.800 m²) und Ossendorf/Nippes (23.500 m²) wurde dabei der überwiegende Teil der Umsätze erzielt. Hervorzuheben ist zudem die Tatsache, dass insbesondere die Vielzahl an Abschlüssen im kleineren und mittleren Segment bis 2.000 m² dieses starke Resultat möglich macht. Die bislang größte Anmietung steuerte die Sparkasse KölnBonn (15.800 m²) in Ossendorf/Nippes bei. Trotz des Rekordumsatzes darf jedoch ein Dilemma des Kölner Büromarkts nicht außer Acht gelassen werden: Der Leerstand ist abermals gesunken, und somit wird es für mittlere und größere Gesuche immer schwieriger, moderne Flächen zu finden. Vor diesem Hintergrund ist die hohe Dynamik im ersten Quartal umso beeindruckender.

 

Entwicklung Flächenumsatz und Höchstmieten in Köln
Entwicklung Flächenumsatz und Höchstmieten in Köln

Banken/Finanzdienstleister vorne

Die Branche Banken und Finanzdienstleistungen spielt am Kölner Büromarkt für gewöhnlich eher eine untergeordnete Rolle. Dank des genannten Großabschlusses und einiger weiterer Anmietungen im kleinteiligen Bereich übernimmt diese Sparte mit gut 26 % aktuell jedoch die Spitzenposition und erzielt bereits jetzt eines der besten Gesamtergebnisse aller Zeiten. Die Informations– und Kommunikations-Technologien waren bereits Ende 2018 auf dem Podium vertreten und konnten diesen Schwung mit ins neue Jahr nehmen. Mit fast 17 % rangieren sie damit auf Platz 2 und landen vor der wachstumsstarken Branche Coworking, die durch Wework (6.800 m²) und Regus (3.300 m²) für zwei der größten Abschlüsse im ersten Quartal verantwortlich zeichnet.

 

Flächenumsatz nach Branchen in Köln Q1 2019
Flächenumsatz nach Branchen in Köln Q1 2019

Weiterer Leerstandsabbau

Seit Jahren ist in Köln ein abnehmender Leerstand zu beobachten, und auch 2019 scheint kein Ende der Angebotsverknappung in Sicht zu sein. In den ersten drei Monaten des Jahres ging der Leerstand um weitere 5.000 m² auf nur noch 213.000 m² zurück. Die auch im bundesweiten Vergleich sehr niedrige Leerstandsrate von 2,7 % verdeutlicht zusätzlich die angespannte Marktlage. Zudem verfügen nur 55.000 m² über einen modernen Standard, was einen leichten Anstieg um 8 % seit Jahresbeginn bedeutet. Insgesamt ist die Zahl der kurzfristig frei verfügbaren Flächen jedoch zu niedrig, sodass es für die Nachfrage zunehmend schwierig wird, wie gewünscht zum Zuge zu kommen.

 

Entwicklung des Leerstands in Köln
Entwicklung des Leerstands in Köln

Verfügbares Angebot trotz Bautätigkeit rückläufig

In Köln werden moderne Büroflächen benötigt, und in der Tat entstehen im Stadtgebiet mehrere neue Flächen. Insbesondere in Deutz (68.000 m²) und Ossendorf/Nippes (35.500 m²) befinden sich größere Projekte innerhalb der nächsten 12 Monate vor der Fertigstellung. Allerdings sind von den in Köln insgesamt 177.000 m² im Bau befindlichen Flächen die meisten bereits vorvermietet oder durch Eigennutzer belegt, sodass nur 46.000 m² dem Markt zur Verfügung stehen. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand + verfügbare Flächen im Bau) erreicht mit gerade einmal 259.000 m² einen absoluten Tiefstwert. Die Tatsache, dass neue Büroobjekte auf den Markt kommen, ist zwar insgesamt erfreulich, das aktuelle Volumen dürfte jedoch kaum für eine mittelfristig ausreichende Entlastung sorgen.

 

Bedeutende Vertragsabschlüsse in Köln
Bedeutende Vertragsabschlüsse in Köln

 

Deutlicher Anstieg der Spitzenmiete

Im gesamten Marktgebiet übertrifft die Nachfrage das Angebot und in der Folge legte das Mietniveau im vergangenen Jahr spürbar zu. Mit aktuell 24 €/m² für moderne Flächen in der City liegt die Spitzenmiete um fast 10 % über dem Vorjahreszeitraum, die Durchschnittsmiete stieg im gleichen Zeitraum sogar noch stärker auf den neuen Rekordwert von 16,20 €/m². Aufgrund des anhaltenden Nachfrageüberhangs ist auch im weiteren Jahresverlauf ein weiteres Anziehen der Durchschnitts– und Höchstmieten wahrscheinlich.

 

Trend wichtiger Marktindikatoren in Köln
Trend wichtiger Marktindikatoren in Köln

 

Perspektiven

Basierend auf einem regen Marktgeschehen im mittleren Marktsegment konnte der Kölner Büromarkt im ersten Quartal ein sehr gutes Fundament für ein erfolgreiches Jahr legen. Trotz einer sich zuspitzenden Angebotssituation ist damit ein erneuter Angriff auf die Marke von 300.000 m² möglich. Damit der Markt jedoch den nötigen Spielraum für eine gesunde Dynamik erhält, sind weitere Bauvorhaben notwendig.

Kennzahlen Köln Q1 2019
Kennzahlen Köln Q1 2019

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 31.03.2019

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