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Büroimmobilienmarkt Köln: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Büromarkt Köln

KÖLNER MARKT KOMMT IM DRITTEN QUARTAL AUF TOUREN

Auf dem Büromarkt der Domstadt konnte nach einem sehr verhaltenem ersten Halbjahr im dritten Quartal wieder Boden gut gemacht und mit insgesamt 201.000 m² Flächenumsatz ein solides Ergebnis erzielt werden. Die beiden sehr guten Vorjahreswerte werden dabei deutlich und der langjährige Durchschnitt knapp verfehlt (- 4 %). Ein wesentlicher Grund für das insgesamt eher durchschnittliche Resultat ist die sehr angespannte Angebotssituation. Trotz anhaltend hoher Nachfrage können aufgrund fehlender verfügbarer Flächen zur Zeit kaum höhere Umsätze erzielt werden. Mit der Anmietung des Coworking-Anbieters Design Office über 13.000 m² wurde bisher auch nur ein Abschluss im fünfstelligen Bereich registriert. Der Großteil der Umsätze fand dabei im Teilmarkt City (75.800 m²) statt, in dem fast 38 % aller angemieteten Flächen zu finden sind. Das entspricht ziemlich genau dem Wert, den alle Teilmärkte des Cityrands zusammen erreichen. Kalk/Mühlheim (33.200 m²) und Ehrenfeld/Braunsfeld (30.600 m²) liegen hier deutlich an der Spitze.

 

Entwicklung Flächenumsatz und Höchstmieten in Köln
Entwicklung Flächenumsatz und Höchstmieten in Köln

DREI BRANCHEN FAST GLEICHAUF AN DER SPITZE

Bei der Umsatzverteilung nach Branchen sind es nur Kleinigkeiten, die die Platzierungen auf dem Siegerpodest beeinflussen. Mit einem Anteil von rund 15 % entscheiden die IuK-Technologien dabei den Ausgang für sich und setzen sich denkbar knapp vor die öffentliche Verwaltung. Das Podium komplettiert mit geringem Abstand das Segment Coworking/Business Center. Der Anbieter Design Offices steuert dabei neben dem Abschluss über 13.000 m² noch weitere 5.600 m² (City) zum Ergebnis dieser aktuell sehr expansiven Branche bei. Die traditionell stark vertretenen sonstigen Dienstleistungen (knapp 11 %) erzielen ebenfalls einen zweistelligen Anteil und liegen damit vor den Industrie- und Handelsunternehmen, die jeweils gut 8 % erreichen.

 

Flächenumsatz nach Branchen in Köln Q1-3 2018
Flächenumsatz nach Branchen in Köln Q1-3 2018

LEERSTAND NUR NOCH KNAPP ÜBER 200.000 M²

Durch den anhaltenden Leerstandsabbau hat der Bestand an freien Flächen mittlerweile ein kritisches Niveau erreicht. Die Leerstandsrate von 2,7 % liegt beispielsweise deutlich unter der für einen dynamischen Markt notwendigen Fluktuationsreserve. Erschwerend kommt hinzu, dass vom gesamten Leerstand, der inzwischen lediglich 213.000 m² beträgt, nur 40.000 m² über einen modernen Standard verfügen. Auch die Umwandlung eines großen TV-Produktionsareals in Büroräume und der Freizug einer größeren Fläche sorgen nicht für eine nachhaltige Entlastung – doch ohne diese beiden Entwicklungen in Hürth mit zusammen 13.000 m² wäre die Leerstandsrate noch weiter gesunken.

 

Entwicklung des Leerstands in Köln
Entwicklung des Leerstands in Köln

KURZFRISTIG KAUM ENTLASTUNG DURCH BAUTÄTIGKEIT

Der Bedarf an modernen Büroflächen in Köln ist offensichtlich und als Reaktion darauf werden an mehreren Standorten (z. B. Deutz: 76.500 m²) neue Flächen errichtet. Von den aktuell im Bau befindlichen 174.000 m² ist jedoch durch Vorvermietung oder Eigennutzung der Großteil dem Markt bereits entzogen. Es stehen zur Zeit lediglich nur noch 53.000 m² (-18 % im Vorjahresvergleich) zur Verfügung, wobei für fast die Hälfte dieser Flächen die Fertigstellung erst ab 2020 geplant ist. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand + verfügbare Flächen im Bau) beträgt somit nur noch 266.000 m² (- 26 %), von denen lediglich rund ein Drittel über einen modernen und zeitgemäßen Standard verfügen. Eine Entspannung ist damit auf dem Kölner Büromarkt vorerst nicht in Sicht.

 

Bedeutende Vertragsabschlüsse in Köln
Bedeutende Vertragsabschlüsse in Köln

SPITZENMIETE LEGT SPÜRBAR ZU

Die Angebotsknappheit und eine zugleich unvermindert hohe Nachfrage spiegelt sich in der Entwicklung der Spitzenmiete wider. Während die Mietsteigerungen in den letzten vier Quartalen überwiegend moderat ausfielen, ist im dritten Quartal 2018 nun jedoch ein deutlicher Sprung auf 23 €/m² für moderne Flächen in der City zu vermelden. Aufgrund der bereits skizzierten Marktlage ist ein weiterer Anstieg der Durchschnitts– und Höchstmieten in mehreren Teilmärkten wahrscheinlich.

 

Trend wichtiger Marktindikatoren in Köln
Trend wichtiger Marktindikatoren in Köln

PERSPEKTIVEN

Im Laufe des Jahres konnte der Kölner Büromarkt an Fahrt aufnehmen und diese zunehmende Dynamik dürfte sich im Schlussquartal fortsetzen. Ein Angriff auf die 300.000-m²-Marke, für den jedoch noch einige größere Abschlüsse notwendig sind, ist damit immer noch möglich. Zugleich ist jedoch mit einem erneuten Rückgang der verfügbaren Flächen zu rechnen. Daher könnte die Angebotsseite den Flächenumsatz weiter limitieren, wenn Nachfrager nicht wie gewünscht zum Zuge kommen können.

 

Kennzahlen Köln Q1-3 2018
Kennzahlen Köln Q1-3 2018

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 30.09.2018

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