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Einzelhandelsimmobilienmarkt Deutschland: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Retail-Investmentmarkt Deutschland

RETAIL-INVESTMENTS: VIELE DEALS, WENIGER UMSATZ

Auf den ersten Blick bleibt der Retail-Investmentmarkt mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,76 Mrd. € deutlich hinter dem sehr guten Vorjahresergebnis (-40 %) sowie dem zehnjährigen Durchschnitt (-24 %) zurück. Betrachtet man jedoch ausschließlich den Umsatz, den Einzelverkäufe generierten, ergibt sich ein etwas anderes Bild: Mit rund 1,58 Mrd. €, entsprechend 90 % des Gesamtvolumens, erreichen Singledeals eine überdurchschnittliche Bilanz, zu der ähnlich viele Verkäufe wie im Vorjahreszeitraum beigetragen haben. Im Umkehrschluss ist weniger ein Rückgang der Nachfrage, als vielmehr ein sehr geringer Umsatz im Portfoliosegment ursächlich für den insgesamt moderaten Jahresauftakt. Im Zuge der bisher fehlenden großvolumigen Paketverkäufe und dem hohen Umsatzanteil kleiner und mittlerer Transaktionen im Segment bis 50 Mio. € (66 %), fällt auch das durchschnittliche Volumen pro Deal mit 18 Mio. € wesentlich niedriger aus als zu Jahresbeginn 2017 (29 Mio. €).

 

Retail-Investments in Deutschland Q1
Retail-Investments in Deutschland Q1

Hamburg mit aussergewöhnlichem Volumen vorne

Die regionale Verteilung des bundesweiten Investitionsvolumens von Einzelhandelsobjekten ist zu etwas mehr als einem Viertel auf die Big Six und demzufolge zu knapp drei Vierteln auf Standorte außerhalb der großen Metropolen aufgesplittet. Damit ist der Umsatz der Top-Städte, der sich auf 460 Mio. € beläuft, zwar gesunken (-19 %), ihr Anteil am Gesamtergebnis hat sich jedoch um 7 Prozentpunkte erhöht. Bezogen auf die einzelnen Städte kristallisiert sich insbesondere Hamburg durch größere Verkäufe als Gewinner heraus. Hier wurde mit 223 Mio. € in den ersten drei Monaten soviel wie noch nie in Retail-Assets investiert. In der Konsequenz muss sich München mit dem Silberrang begnügen: Mit 90 Mio. € fiel das Resultat in der bayerischen Landeshauptstadt, die im Vorjahreszeitraum von einigen Deals im mittleren Segment profitierte, um 56 % geringer aus. Auf ein Ergebnis von über 50 Mio. € kommt darüber hinaus noch Berlin (53 Mio. €), während sich die weiteren großen Shoppingmetropolen Köln (46 Mio. €), Frankfurt (36 Mio. €) und Düsseldorf (12 Mio. €) unterhalb dieser Marke einordnen.

 

Retail-Investments an den A-Standorten Q1
Retail-Investments an den A-Standorten Q1

Fach- und Supermärkte zurück auf der Pole Position

Nachdem im ersten Quartal 2017 innerstädtische Geschäftshäuser die Oberhand behielten, schieben sich Fach– und Supermärkte sowie Fachmarktzentren mit gut 41 % wie schon zum Ende der vergangenen Jahre erneut an die Spitze der Retailobjekte. Auf den weiteren Plätzen folgen Shopping Center und Geschäftshäuser mit jeweils 23 % gleichauf. Die verbleibenden knapp 13 % steuern Kaufhäuser bei. Hier ist vor allem der Verkauf der Karstadt Arkaden in Mülheim a. d. R. nennenswert.

 

Retail-Investments nach Objektart in Deutschland Q1
Retail-Investments nach Objektart in Deutschland Q1

An Spezialfonds geht kein Weg vorbei

Die dominierende Anlegergruppe in puncto Retail-Investments bleiben die Spezialfonds: Insgesamt gehen gut 28 % des Transaktionsvolumens auf ihr Konto, womit sie sich deutlich vor den anderen Investoren platzieren. Das Führungstrio komplettieren Equity/Real Estate Funds (12 %), nicht zuletzt durch den Kauf der Mülheimer Karstadt Arkaden, vor Immobilien AGs/REITs (10 %), die gemessen an der Anzahl der registrierten Deals die Nase vorn haben. Umfangreicher beteiligt waren zudem Versicherungen mit weiteren gut 8 %. Internationale Anleger steuern mit 28 % im Vergleich zum Gewerbeimmobilienmarkt insgesamt (41 %) sowie dem Vorjahreszeitraum (44 %) einen unterdurchschnittlichen Wert bei. Hierbei zeichneten Investoren aus dem europäischen Ausland für jeden fünften Euro des Umsatzes verantwortlich, nordamerikanische Käufer stellen 8 % des Resultats.

 

Retail-Investments nach Käufergruppen Q1 2018
Retail-Investments nach Käufergruppen Q1 2018

Verschaufpause bei der Yield Compression

Nach der kontinuierlichen Yield Compression der vorangegangenen Quartale haben sich die Netto-Spitzenrenditen für Einzelhandelsimmobilien zum Jahresauftakt auf dem Niveau des Jahresendes 2017 verfestigt. Über die Big-Six-Standorte betrachtet beläuft sich der Rückgang im Jahresvergleich dennoch auf durchschnittlich rund 41 Basispunkte. Sowohl in Berlin als auch in München, die mit 2,90 % an der Spitze der großen Städte stehen, wurde mittlerweile die 3- %-Marke durchbrochen. Knapp dahinter schließen sich Hamburg mit 3,00 % und dicht auf den Versen Frankfurt mit 3,10 % an. Die nordrhein-westfälischen Metropolen Düsseldorf und Köln notieren jeweils bei 3,20 %.

 

Spitzenrenditen (netto) für Geschäftshäuser in den Big Six
Spitzenrenditen (netto) für Geschäftshäuser in den Big Six

 

Auch in den übrigen Marktsegmenten sind die Renditen in den ersten drei Monaten stabil geblieben. Die Netto-Spitzenrendite für Shopping Center liegt aktuell wie bereits vor 12 Monaten bei 4,00 %. Den signifikantesten Rückgang verzeichnen Fachmarktzentren, die 40 Basispunkte nachgeben haben, während einzelne Fachmärkte mit 5,40 % (-10 Basispunkte) in der Spitze noch etwas erschwinglicher sind.

 

Spitzenrenditen (netto) nach Objektart
Spitzenrenditen (netto) nach Objektart

Perspektiven

Der verhaltene Jahresauftakt des Retail-Investmentmarkts ist als Momentaufnahme und weniger als Zeichen für den Rückgang der Nachfrage nach Einzelhandelsobjekten zu bewerten. Indizien hierfür sind nicht zuletzt die Vielzahl der registrierten Transaktionen, das überdurchschnittliche Einzeldealvolumen sowie ein sehr lebhaftes Marktgeschehen in den kleinen und mittleren Größenkategorien. Ein entsprechendes Angebot, insbesondere im Segment über 50 Mio. € vorausgesetzt, ist für den weiteren Jahresverlauf davon auszugehen, dass der Markt deutlich an Fahrt aufnimmt.

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 31.03.2018

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