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Einzelhandelsimmobilienmarkt Deutschland: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Retail-Investmentmarkt Deutschland

RETAIL-INVESTMENTS: 2019 STARTET VIELVERSPRECHEND

Den erschwerten Rahmenbedingungen im E-Commerce-Zeitalter zum Trotz startet der Retail-Investmentmarkt gut in die ersten drei Monate des Jahres: Mit einem Transaktionsvolumen von 2,54 Mrd. € kann nicht nur ein Ergebnis im Bereich des zehnjährigen Durchschnitts erreicht, sondern auch die Vorjahresbilanz um stolze 44 % getoppt werden. Dass Einzelverkäufe hierbei den besten Jahresauftakt seit 2011 verzeichnen und mit gut 1,94 Mrd. € mehr als drei Viertel des Gesamtvolumens generieren ist umso erfreulicher und kann als Indiz für ein insgesamt reges Marktgeschehen gewertet werden. Auf fast 600 Mio. € zulegen kann zudem das Portfoliosegment, das damit im langjährigen Vergleich allerdings einen eher geringen Wert verbucht (-35 %). Vor dem Hintergrund des gestiegenen Gesamtumsatzes bei vergleichbarer Deal-Anzahl hat der durchschnittliche Kaufpreis pro Transaktion gegenüber 2018 von 18 auf 27 Mio. € angezogen.

 

Retail-Investments in Deutschland Q1
Retail-Investments in Deutschland Q1

1 MRD. € IN DEN TOP-MÄRKTEN, ABER NICHT ALLE BETEILIGT

Mit einer Bilanz von etwas mehr als 1 Mrd. € erzielen die A-Städte in der Summe ein beachtliches Ergebnis, ein Blick auf die einzelnen Standorte zeigt jedoch ein differenziertes Bild: Während Berlin im ersten Quartal, befeuert durch den Verkauf des Zoom mit dem Ankermieter Primark, auf insgesamt 478 Mio. € kommt und somit alleine 47 % zum Investitionsvolumen der bedeutendsten Metropolen beiträgt, konnten in Frankfurt und Hamburg bisher keine nennenswerten Retail-Investments registriert werden. Positive Resultate erreichen außerdem Stuttgart (287 Mio. €), wo u. a. mit den Königsbaupassagen ein Shoppingcenter den Eigentümer wechselte, sowie Köln (125 Mio. €), München (99 Mio. €) und Düsseldorf (19 Mio. €). Insgesamt lässt sich sagen, dass Investoren bei Objektarten wie Geschäfts- bzw. Kaufhäusern sowie Shoppingcentern die Sicherheit und Stabilität etablierter Märkte schätzen und sich zunehmend auf diese fokussieren, während die Fachmarktsparte auch in Groß-, Mittel– und Kleinstädten attraktive Anlagealternativen bietet.

 

Retail-Investments an den A-Standorten Q1
Retail-Investments an den A-Standorten Q1

DREI VON VIER OBJEKTARTEN MIT UMSATZPLUS

An Fach– und Supermärkten, die mit über 1 Mrd. € und einem Umsatzanteil von knapp 43 % ein erfreuliches Ergebnis erzielen, führt bei der Verteilung des Transaktionsvolumens auf die Objektarten weiterhin kein Weg vorbei. Den größten Sprung machen allerdings Geschäftshäuser, bei denen 917 Mio. € (+128 %) und anteilig gut 36 % den besten Jahresstart seit 2007 bedeuten. In Shoppingcenter wie die Stuttgarter Königsbaupassagen oder die Berliner Eastside Mall, bei der die RFR die restlichen Anteile der FREO erwarb, wurden insgesamt 513 Mio. € (anteilig gut 23 %) investiert.

 

Retail-Investments nach Objektart in Deutschland Q1
Retail-Investments nach Objektart in Deutschland Q1

BREITE UMSATZVERTEILUNG AUF DIE KÄUFERGRUPPEN

Im ersten Quartal waren Investoren mit ganz unterschiedlichen Anlegerprofilen am Retail-Investmentmarkt aktiv und haben dafür gesorgt, dass gleich fünf Käufergruppen mit Umsatzanteilen von über 10 % am Marktgeschehen partizipiert haben. An die Spitze setzen sich mit fast einem Fünftel des Volumens wieder einmal die traditionell starken Spezialfonds, die vor allem in der Fachmarktsparte außerhalb der größten Metropolen bei Einzel- sowie Paketverkäufen in Erscheinung getreten sind. Dahinter folgen dicht an dicht Versicherungen und Investment/Asset Manager mit jeweils rund 15 %. Umfangreich am Gesamtresultat beteiligt sind zudem Pensionskassen (fast 12 %), die nicht zuletzt für den Kauf des Zoom Berlin verantwortlich zeichnen, sowie private Anleger (gut 11 %). Darüber hinaus sind Projektentwickler mit knapp 8 % im Ranking der aktivsten Investoren vertreten, wozu u. a. der Kauf des Büro– und Geschäftsensembles Galerie Luise in der Hannoveraner City beigetragen hat. Hinsichtlich der Herkunft des Volumens entfällt jeder dritte Euro auf ausländische Käufer.

 

Retail-Investments nach Käufergruppen Q1 2019
Retail-Investments nach Käufergruppen Q1 2019

RENDITE-TREND: FMZ SINKEND, SHOPPINGCENTER STEIGEND

Während die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser an den meisten A-Standorten nach der jahrelangen Talfahrt seit 2017 stagnieren, ist die Yield Compression in den beiden teuersten Märkten Berlin und München noch nicht gänzlich abgeschlossen: Mit jeweils 2,80 % haben sich Geschäftshäuser in den Top-Lagen der Bayern-Metropole sowie der Hauptstadt noch einmal verteuert und somit den Abstand auf Hamburg (3,00 %) ausgebaut. Frankfurt bleibt der Hansestadt auf den Fersen (3,10 %) und behauptet seine Position vor Düsseldorf, Köln und Stuttgart (alle 3,20 %).

Differenziert nach Objektarten zeichnen sich gegensätzliche Entwicklungen ab: Bei gut funktionierenden und verkehrsgünstig angeschlossenen Fachmarktzentren mit bonitätsstarken Mietern, die im ersten Quartal viele Investoren als Anlagealternative zu Highstreet-Investments schätzten, sind die Spitzenrenditen um 20 Basispunkte auf 4,30 % gesunken. Damit nähern sie sich den Shopping Centern an, die 10 Basispunkte zulegen und bei 4,10 % notieren. Für einzelne Fachmärkte sind nach wie vor 5,30 % anzusetzen.

 

Spitzenrenditen (netto) für Geschäftshäuser an den A-Standorten
Spitzenrenditen (netto) für Geschäftshäuser an den A-Standorten

PERSPEKTIVEN

Nachdem 2018 stark durch die Fusion von Karstadt und Kaufhof geprägt war, setzt der Retail-Investmentmarkt mit einem zufriedenstellenden Jahresstart, der insbesondere auf einem sehr guten Einzeldealvolumen fußt, ein positives Zeichen. Bemerkenswert ist, dass nicht nur die prosperierende Fachmarktsparte, sondern auch Geschäftshäuser und nicht zuletzt Highstreet-Investments ihren Anteil hierzu beitragen konnten. Perspektivisch bleiben die Entwicklungen der Nutzermärkte sowie der einzelhandelsrelevanten Rahmendaten und natürlich das Angebot entscheide Kriterien für den weiteren Jahresverlauf.

 

Spitzenrenditen (netto) nach Objektart
Spitzenrenditen (netto) nach Objektart

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 31.03.2019

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