360°
Hotelimmobilienmarkt Deutschland: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Hotel-Investmentmarkt Deutschland

ERNEUT HERVORRAGENDES ERGEBNIS

Mit einem Investmentvolumen von fast 4,2 Mrd. € durchbrechen Hotel-Investments bereits das dritte Jahr in Folge die 4-Mrd.-€-Schwelle und erzielen ein außerordentlich starkes Ergebnis, das 84 % über dem 10-Jahresschnitt liegt. Der Rekord des Vorjahrs wird aber erwartungsgemäß, um knapp ein Fünftel, verfehlt. Tatsächlich beschränkt sich der Rückgang auf das Portfoliosegment, in dem sich das Volumen mit unter 1,1 Mrd. € gerade einmal auf rund die Hälfte des Vorjahreswertes summiert. Neben einer geringeren Anzahl von Transaktionen schlägt auch zu Buche, dass mit dem Interhotel-Portfolio im Jahr 2016 ein besonders großes Paket den Eigentümer wechselte. Der mit Abstand größte Paket-Deal 2017 war der Verkauf von 11 Häusern der Intercontinental Hotel Group (IHG) aus dem ehemaligen SITQ-Portfolio mit einem Volumen von ca. 450 Mio. €. Alle übrigen Portfolios liegen nur im zweistelligen bzw. maximal knapp dreistelligen Millionenbereich. Bei einzelnen Hotelverkäufen zeichnet sich dagegen ein ganz anderes Bild: Sie legen trotz einer leicht geringeren Anzahl von Verkäufen sogar um 2 % zu und verzeichnen mit 3,1 Mrd. € einen neuen Rekord.

 

Hotel-Investments in Deutschland
Hotel-Investments in Deutschland

Spezialfonds am umsatzstärksten

Nachdem im Vorjahr durch größere Portfoliotransaktionen noch Immobilien AGs/REITs die Liste der größten Käufer angeführt haben, waren 2017 erstmals Spezialfonds tonangebend: Mit 29 % konnten sie sich deutlich von den übrigen Investoren absetzen. Dabei waren sie nicht nur bei einzelnen Transaktionen, sondern auch im Portfoliosegment am umsatzstärksten. Auf Rang zwei folgen Investment/Asset Manager, die mit 14 % als einzige weitere Gruppe auf einen zweistelligen Beitrag kommt. Dass die Käuferschicht dennoch breit aufgestellt ist, wird mit Blick auf die weiteren Käufer deutlich. Mit Anteilen zwischen 5 und 8 % liegen Equity/Real Estate Funds, Family Offices, Immobilien AGs/REITs, Pensionskassen und offene Fonds sehr nah beieinander. Darüber hinaus gab es noch eine Vielzahl weiterer Käufer, die in der Summe für gut ein Viertel des Resultats verantwortlich zeichnen.

 

Hotel-Investments nach Käufergruppen 2017
Hotel-Investments nach Käufergruppen 2017

Anteil deutscher Käufer leicht gestiegen

Erstmals seit 2009 liegen deutsche Käufer mit einem Anteil von 52 % hauchdünn in Führung. Grund hierfür ist im geringeren Portfolioaufkommen zu sehen, da hier ausländische Investoren traditionell die Nase vorn haben. Mit Abstand am meisten legten Anleger aus dem europäischen Raum an (22 %), gefolgt von nordamerikanischen (12 %) und asiatischen Investoren (7 %).

 

Anteil ausländischer Investoren
Anteil ausländischer Investoren

Umsatz in den bedeutenden Städten stabil

An den acht großen Investmentstandorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart) summieren sich die Hotel-Investments auf rund 3,14 Mrd. € und sind damit im Vorjahresvergleich nahezu stabil geblieben. Am meisten investiert wurde mit rund 934 Mio. € in Münchener Assets, die gleichzeitig den mit Abstand höchsten Zuwachs verzeichnen konnten (+122 %). Mehr als 20 Hotels wechselten hier in den vergangenen 12 Monaten den Eigentümer, deutlich mehr als in jeder anderen Stadt. Das größte unter ihnen war das Holiday Inn Munich City Center, das für fast 190 Mio. € an den dänischen Pensionsfonds ATP und einen institutionellen Investor aus den Niederlanden ging. Auch die Hauptstadt verzeichnet mit 790 Mio. € mehr Investments als im Vorjahr (+14 %), u. a. mit einigen prominenten Transaktionen wie dem Motel One Berlin-Upper West, das im Rahmen eines Portfolios von RFR an Signa Prime Selection ging. Hamburg liegt auf Rang drei mit 515 Mio. € und ist der einzige Standort, der noch eine Umsatzsteigerung verzeichnen konnte (+36 %). Im Wesentlichen ist dies dem Verkauf des Radisson Blu am Dammtor, einem der größten Abschlüsse 2017, zu verdanken. Frankfurt (452 Mio. €), Düsseldorf (157 Mio. €), Köln (119 Mio. €) und Stuttgart (65 Mio. €) verzeichnen dagegen allesamt Rückgänge zwischen 19 und 66 %.

 

Hotel-Investments in bedeutenden Märkten
Hotel-Investments in bedeutenden Märkten

Etwas mehr Umsatz in den kleineren Segmenten

Während das Volumen über 100 Mio. € durch das geringere Angebot im Portfoliosegment mehr als die Hälfte unter dem Vorjahreswert liegt, tragen Transaktionen bis 100 Mio. € sogar etwas mehr als im Vorjahr bei. Besonders lebhaft war dabei das Segment zwischen 50 und 100 Mio. € mit fast 35 %. Großdeals über 100 Mio. € liegen mit 23 % zwar noch auf dem zweiten Platz, jedoch dicht gefolgt von der Kategorie 25-50 Mio. € (22 %). Erheblich mehr angelegt wurde auch zwischen 10 und 25 Mio. € (16 %). Die verbleibenden 4 % entfallen auf Objekte bis 10 Mio. €.

 

Hotel-Investments nach Größenklassen
Hotel-Investments nach Größenklassen

Perspektiven

Die guten konjunkturellen Rahmendaten wie die positive Entwicklung der Beschäftigung und der anhaltende Trend zu Kurztrips werden auch weiterhin ein stabiles Umfeld für Hotel-Investments bilden. Nach wie vor zählen diese zu den beliebtesten Immobilienanlagen, gerade auch aufgrund des Renditevorsprungs gegenüber „traditionelleren“ Formen wie Büro-Investments. Ein Engpass bleibt aber die Angebotsseite: Bereits heute wird die hohe Nachfrage erheblich durch Projektentwicklungen bzw. Forward Deals gedeckt: Rund ein Viertel des Volumens entfällt auf Projektierungen und Hotels im Bau. Dazu kommt ein nicht unerheblicher Anteil von Hotels, die erst kürzlich fertiggestellt wurden. Ohne die gute Bautätigkeit wäre das Ergebnis demnach deutlich niedriger. Für 2018 sollte dennoch das erneute Erreichen der 4-Mrd.-€-Grenze das Ziel sein.

 

Hotelperformance in bedeutenden Märkten Januar - November 2017
Hotelperformance in bedeutenden Märkten Januar – November 2017

 


Dieser At a Glance ist einschließlich aller Teile urheberrechtlich geschützt. Eine Verwertung ist im Einzelfall mit schriftlicher Zustimmung der BNP Paribas Real Estate GmbH möglich. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen.

Die von uns getroffenen Aussagen, Informationen und Prognosen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichts dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Die Daten stammen aus unterschiedlichen Quellen, die wir als zuverlässig erachten, aber für deren Richtigkeit und Genauigkeit wir keine Gewähr übernehmen. Dieser Bericht stellt explizit keine Empfehlung oder Grundlage für Investitions- oder Ver-/Anmietungsentscheidungen dar. BNP Paribas Real Estate übernimmt keine Gewähr und keine Haftung für die enthaltenen Informationen und getroffenen Aussagen.

Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 31.12.2017

Hotel-Investmentmarkt Deutschland auf folgenden Social Media Kanälen teilen.