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Hotelimmobilienmarkt Deutschland: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Hotel-Investmentmarkt Deutschland

ERNEUT HOHER UMSATZ TROTZ ANGEBOTSMANGEL

Auch im ersten Quartal 2018 sind Hotel-Investments gefragt wie eh und je. Trotzdem war gegenüber dem starken Vorjahr ein deutlicher Rückgang zu verzeichnen, der allerdings in erster Linie auf das begrenzte Angebot zurückzuführen ist. Mit etwas weniger als 620 Mio. € liegt das Ergebnis zwar auf dem Niveau der sehr guten Jahre 2013, 2015 und 2016 und damit deutlich über dem langjährigen Schnitt (+26 %), der Rekordwert aus dem Vorjahr wird allerdings um rund 45 % verpasst. Wie auch in den Vorjahren speist sich das Ergebnis zum Großteil aus einzelnen Hotelverkäufen, auf die rund 73 % des Ergebnisses entfallen. Im Vergleich zum ersten Quartal 2017 wurden in diesem Teilsegment jedoch nicht nur weniger Verkäufe registriert, sondern im Schnitt auch deutlich kleinere Hotels verkauft: Mit knapp 19 Mio. € liegt das Volumen pro Einzelverkauf mehr als ein Drittel unter dem Vorjahreswert. Mit Abstand größter Deal im ersten Quartal war der Verkauf des Maritim Hotels am Kölner Heumarkt, das für rund 120 Mio. € in das Eigentum von Art-Invest überging.

 

Hotel-Investments in Deutschland Q1
Hotel-Investments nach Käufergruppen Q1

Corporates mit hohem Anteil

Im Vergleich zu anderen Assetklassen ist speziell im Hotelsegment der Anteil von Corporates, die Immobilien zur Eigennutzung kaufen, sehr hoch. In den ersten drei Monaten steuert diese Gruppe, in die neben großen Hotelketten und –betreibern auch lokale Hoteliers fallen, mit gut 39 % sogar am meisten zum Ergebnis bei. Einen nicht unerheblichen Beitrag zur Platzierung leistete der Berliner Hotelbetreiber HR Group, der sein Portfolio um gleich fünf Hotels erweiterte. Den zweiten Platz belegen Projektentwickler mit knapp 21 %, die Bestandsobjekte zur Potenzialhebung und/oder Erweiterung gekauft haben. Ebenfalls mit zweistelligem Anteil sind Equity/Real Estate Funds vertreten (ca. 16 %), die damit die Top 3 komplettieren. Darüber hinaus investierten auch die traditionell starken Spezialfonds in größerem Umfang (rund 9 %).

 

Hotel-Investments nach Käufergruppen Q1
Hotel-Investments nach Käufergruppen Q1

Deutsche Investoren stark vertreten

Da auch einige der größeren Transaktionen auf das Konto von inländischen Investoren gingen, entfallen auf sie aktuell fast zwei Drittel des Volumens. Im langjährigen Vergleich ist dies ein außerordentlich hoher Wert, der jedoch auch der Momentaufnahme geschuldet sein dürfte. Unter den ausländischen Investoren traten insbesondere nordamerikanische Käufer in Erscheinung (16 %), gefolgt von Investoren aus dem europäischen Ausland (12 %) und Nahost (4 %).

 

Anteil ausländischer Investoren
Anteil ausländischer Investoren

Volumen in den bedeutenden Städten unter Vorjahr

Auch in den bedeutenden Märkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart) kann das erste Quartal 2018 nicht mit dem Jahresauftakt von 2017 mithalten. Mit rund 361 Mio. € bleibt es mehr als die Hälfte unter dem Rekord aus dem Vorjahr (-54 %). Gleichwohl ist es aber immer noch ein hervorragendes Ergebnis, das sich deutlich über dem langjährigen Schnitt bewegt. Innerhalb der Städte fällt der Vorjahresvergleich neben den generellen, angebotsbedingten Schwankungen auch aufgrund des kurzen Betrachtungszeitraums von nur drei Monaten sehr unterschiedlich aus: So summieren sich die Hotel-Investments in Köln dank des Maritim-Hotels auf ein Volumen von fast 138 Mio. €, Frankfurt sichert sich mit rund 83 Mio. € vor Stuttgart (80 Mio. €) ebenfalls einen Platz in den Top 3. Mit rund 41 Mio. € ist Hamburg darüber hinaus der einzige weitere bedeutende Markt, in dem Hotel-Investments in größerem Umfang registriert werden konnten.

 

Hotel-Investments in bedeutenden Märkten Q1
Hotel-Investments in bedeutenden Märkten Q1

Weniger Umsatz in fast allen Grössenklassen

Mit Blick auf die Größenklassen wird sichtbar, dass in fast allen Segmenten das Produkt nicht ausreicht. Mit Ausnahme der Deals unter 10 Mio. € konnte keine Kategorie erneut ihren Vorjahreswert erreichen. So war der Umsatz im dreistelligen Millionenbereich um rund 30 % rückläufig, auch wenn auf dieses Segment mit 36 % der größte Anteil entfällt. In der Klasse 50-100 Mio. € wurden sogar 79 % weniger umgesetzt (Anteil: 13 %) und in der darunter liegenden Kategorie (25-50 Mio. € ) hat sich der Umsatz halbiert (Anteil: 11 %). Ebenfalls weniger investiert (-30 %) wurde zwischen 10 und 25 Mio. €, dennoch ist dieses Segment mit knapp einem Drittel am Ergebnis beteiligt. Auf kleinere Hotels bis 10 Mio. € entfallen die verbleibenden 9 %.

 

Hotel-Investments nach Größenklassen Q1
Hotel-Investments nach Größenklassen Q1

Perspektiven

Mit Blick auf die Größenklassen wird sichtbar, dass in fast allen Segmenten das Produkt nicht ausreicht. Mit Ausnahme der Deals unter 10 Mio. € konnte keine Kategorie erneut ihren Vorjahreswert erreichen. So war der Umsatz im dreistelligen Millionenbereich um rund 30 % rückläufig, auch wenn auf dieses Segment mit 36 % der größte Anteil entfällt. In der Klasse 50-100 Mio. € wurden sogar 79 % weniger umgesetzt (Anteil: 13 %) und in der darunter liegenden Kategorie (25-50 Mio. € ) hat sich der Umsatz halbiert (Anteil: 11 %). Ebenfalls weniger investiert (-30 %) wurde zwischen 10 und 25 Mio. €, dennoch ist dieses Segment mit knapp einem Drittel am Ergebnis beteiligt. Auf kleinere Hotels bis 10 Mio. € entfallen die verbleibenden 9 %.

 

Hotelperformance in bedeutenden Märkten Januar - Februar 2018
Hotelperformance in bedeutenden Märkten Januar – Februar 2018

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 31.03.2018

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