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Hotelimmobilienmarkt Deutschland: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Hotel-Investmentmarkt Deutschland

VORJAHRESREKORD NUR KNAPP VERPASST

Mit einem Transaktionsvolumen von gut 2,9 Mrd. € knüpft der Hotel-Investmentmarkt nahtlos an die Erfolge der vorangegangenen Jahre an. Der Vorjahresrekord von 3,07 Mrd. € wurde dabei zwar um 5 % verpasst, allein mit Blick auf einzelne Hotelverkäufe ist dennoch ein neuer Rekord zu vermelden: Mit 2,26 Mrd. € übertrifft er den Wert aus dem vergangenen Jahr haarscharf. Insgesamt entfallen etwas mehr als drei Viertel des Ergebnisses auf Einzelobjekte, das Volumen von Portfolios fällt mit rund 660 Mio. € im 5-Jahres-Vergleich sogar unterdurchschnittlich aus. Zu den prominentesten Verkäufen zählen das Hilton Hotel in Berlin, das sich Aroundtown rund 300 Mio. € kosten ließ, das Leonardo Royal Hotel München, das für knapp 160 Mio. € an die israelische Fattal Hotel Group ging, sowie das Maritim Hotel am Heumarkt in Köln, welches sich Art-Invest sicherte.

 

Hotel-Investments in Deutschland Q1-3
Hotel-Investments in Deutschland Q1-3

KÄUFERSEITE BREIT AUFGESTELLT

Die Aufschlüsselung des Investmentvolumens auf die verschiedenen Investorengruppen bestätigt erneut, auf welch breiter Front Hotelimmobilien bei den Käufern Anklang finden. Mit Beiträgen zwischen fast 13 % und 15 % liegen gleich fünf Nachfragegruppen sehr nah beieinander. Knapp in Front sind Equity/Real Estate Funds mit 15 %, die sich vorwiegend für größere Anlagesummen interessierten. Mit nur wenig Abstand folgen mit etwa 14 % Investment Manager auf dem zweiten Platz, die für eine Vielzahl unterschiedlicher Investorentypen und deren Risikoprofile auf Einkaufstour sind. Eigennutzer sind im Hotel-Investmentmarkt traditionell stärker vertreten als im gesamten gewerblichen Investmentmarkt und zählen auch in den ersten neun Monaten des Jahres 2018 mit gut 13 % zu den stärksten Nachfragern. Ebenfalls auf knapp 13 % kommen Spezialfonds und Immobilien AGs/REITs. Darüber hinaus engagierten sich auch Projektentwickler und Versicherungen mit jeweils rund 6 % in größerem Umfang in diesem Segment.

 

Hotel-Investments nach Käufergruppen Q1-3
Hotel-Investments nach Käufergruppen Q1-3

BEITRAG AUSLÄNDISCHER INVESTOREN STABIL

Auch wenn der Anteil ausländischer Investoren im gewerblichen Investmentmarkt 2018 insgesamt eher rückläufig war, ist diese Tendenz für den Hotel-Investmentmarkt nicht zu konstatieren. Nach wie vor halten sich deutsche und ausländische Investoren in etwa die Waage. Die stärkste Nachfrage entstammt dem europäischen Ausland mit gut 520 Mio. €, gefolgt von nordamerikanischen Anlegern mit rund 460 Mio. € und Investoren aus Nahost, die mit mehr als 410 Mio. € ebenfalls ein äußerst beachtliches Ergebnis einfahren.

 

Anteil ausländischer Investoren
Anteil ausländischer Investoren

UMSATZ IN BEDEUTENDEN MÄRKTEN NAHEZU STABIL

Etwa 2,15 Mrd. € und damit fast drei Viertel des bundesweiten Hotel-Investmentvolumens sind in die acht großen Investmentstandorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart) geflossen. Gegenüber den Vorjahren haben sie damit einen weiteren Bedeutungszuwachs erfahren. Am meisten investiert wurde abermals in Münchner Hotels mit rund 520 Mio. €, wenn auch das Volumen deutlich unter dem Vorjahreswert blieb (-43 %). Umsatzbringer war hier – neben einer Reihe von Transaktionen im eher niedrigen zweistelligen Millionenbereich – vor allem das Leonardo Royal Hotel München. Auf dem zweiten Rang findet sich die Bankenmetropole Frankfurt mit rund 450 Mio. €, wo unter anderem das Ruby Louise im Zuge des Verkaufs des Junghof Plaza einen neuen Eigentümer erhielt. Aber auch in der Hauptstadt fanden Hotelimmobilien großen Anklang bei Investoren. Hier wurden in das Hilton und eine Vielzahl weiterer kleinerer Hotels gut 410 Mio. € angelegt. Mit rund 270 Mio. € und jeweils ca. 190 Mio. € erzielen aber auch Hamburg und Düsseldorf bzw. Köln sehr gute Ergebnisse und positionieren sich damit klar vor Stuttgart (100 Mio. €) und Leipzig (über 20 Mio. €).

 

Hotel-Investments in bedeutenden Märkten Q1-3
Hotel-Investments in bedeutenden Märkten Q1-3

GRÖSSENVERTEILUNG RECHT AUSGEWOGEN

Wie im Vorjahr verteilen sich die Investments recht gleichmäßig auf die verschiedenen Größensegmente, auch wenn es in den einzelnen Kategorien durchaus Verschiebungen gab. Nach wie vor sind die Kategorien ab 50 Mio. € am bedeutsamsten und steuern gemeinsam fast zwei Drittel zum Resultat bei. Bei diesen handelt es sich jedoch weniger um Portfolioverkäufe, sondern überwiegend um größere Einzelobjekte. Erstaunlich viel wurde allerdings erneut im kleineren zweistelligen Millionensegment investiert: Die Klasse 10 bis 25 Mio. € leistet mit über 21 % ebenfalls einen erheblichen Beitrag. Weitere 9 % entfallen auf Hotelverkäufe zwischen 25 und 50 Mio. € und kleinere Objekte bis 10 Mio. € halten wie im Vorjahr einen Anteil von knapp 5 %.

 

Hotel-Investments nach Größenklassen Q1-3
Hotel-Investments nach Größenklassen Q1-3

PERSPEKTIVEN

Nach den ersten neun Monaten des laufenden Jahres erzielt der Hotel-Investmentmarkt ein hervorragendes Ergebnis, das ohne die gute Bautätigkeit, die die Angebotsseite ausweitet, in dieser Art sicherlich nicht möglich gewesen wäre. Insgesamt ist rund ein Drittel des Resultats Projektentwicklungen oder jüngst fertiggestellten Objekten zu verdanken. Zudem wurden aber auch Verträge für einige ältere, großvolumige Objekte unterschrieben. Das Interesse ist demnach nicht nur über alle Größenklassen, sondern auch hinsichtlich der Baualtersklassen breit aufgestellt. Gleichzeitig deutet sich hierbei jedoch auch die Abhängigkeit von der Angebotsseite an. Für das Schlussquartal wird von einem anhaltend lebhaften Marktgeschehen ausgegangen, zumal einige größere Abschlüsse noch ausstehen. Vor diesem Hintergrund könnte mit etwas Glück auch erneut die 4-Mrd.-€-Marke erreicht werden.

 

Hotelperformance in bedeutenden Märkten Januar-August 2018
Hotelperformance in bedeutenden Märkten Januar-August 2018

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 30.09.2018

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