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Immobilien-Investmentmarkt Berlin: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Investmentmarkt Berlin

ERNEUT HERVORRAGENDER JAHRESAUFTAKT

Mit einem Investmentvolumen von ca. 1,27 Mrd. € kann der Berliner Markt zwar nicht ganz an den Rekord aus dem Vorjahreszeitraum anknüpfen (-10 %), erzielt aber immer noch einen der drei besten Jahresauftakte aller Zeiten. Dabei wurde der Zehn-Jahres-Schnitt um stolze 51 % übertroffen. Rund 85 % des Ergebnisses bzw. erneut deutlich mehr als 1 Mrd. € entfallen auf einzelne Transaktionen, die damit den Rekord aus dem Vorjahr sogar nur um 3 % verpassen. Investments in der Hauptstadt sind also nach wie vor äußerst begehrt, lediglich die Angebotsseite stellt einen limitierenden Faktor für noch höhere Umsätze dar. Dies zeigt sich auch an der Anzahl der verkauften Objekte, die gegenüber dem Vorjahr um ein Drittel gesunken ist. Das durchschnittliche Volumen pro Deal ist dabei aufgrund insgesamt höherer Objektvolumina auf rund 42 Mio. € gestiegen. Nachdem die Spree-Metropole im Vorjahr noch das bundesweite Ranking angeführt hat, belegt sie aktuell nur Rang vier hinter München (2,65 Mrd. €), Frankfurt (1,54 Mrd. €) und Hamburg (1,29 Mrd. €). Dabei ist allerdings zu erwähnen, dass alle Top-3-Städte im ersten Quartal einen neuen Umsatzrekord einfahren konnten.

 

Investitionsvolumen in Berlin Q1
Investitionsvolumen in Berlin Q1

Abschlüsse ab 50 Mio. € dominieren

Auch wenn Immobilienverkäufe ab 50 Mio. € weniger als ein Drittel hinsichtlich der Anzahl der Investments ausmachen, sorgen sie mit gut zwei Dritteln für das Gros des Umsatzes. Am meisten investiert wurde in der Klasse 50-100 Mio. €, die rund 37 % des Ergebnisses stellt und absolut betrachtet am meisten zulegen konnte (+168 %). Der Beitrag von Objekten im dreistelligen Millionenbereich fällt mit 31 % dagegen gegenüber dem Vorjahr geringer aus (-14 Prozentpunkte). Weitere 17 % stellen Abschlüsse zwischen 10 und 25 Mio. €; hinsichtlich der Anzahl der registrierten Verkäufe war dies das bisher lebhafteste Segment.

Investments nach Größenklassen in Berlin Q1
Investments nach Größenklassen in Berlin Q1

Büros bauen Führung aus

Erwartungsgemäß sind Büros erneut die mit Abstand beliebteste Assetklasse im Berliner Markt (60 %). Hier spiegeln sich auch die positiven Entwicklungen auf den Nutzermärkten und die Erwartungshaltung seitens der Investoren an steigende Mieten wider. Die weitere Verteilung gestaltet sich jedoch eher unüblich: Auf Platz zwei und drei folgen die Kategorie Sonstige mit rund 18 %, hinter der sich vorwiegend Entwicklungsgrundstücke verbergen, sowie Logistikimmobilien, die primär dank eines Großabschlusses ihren Beitrag auf über 17 % ausbauen. Einzelhandels– und Hotelimmobilien sind dagegen bisher mit rund 4 % bzw. knapp 1 % unterrepräsentiert.

Investments nach Objektart in Berlin Q1
Investments nach Objektart in Berlin Q1

Aktuelle Lageverteilung eher untypisch

Die derzeitige Verteilung der Investments auf das Stadtgebiet stellt die traditionelle Allokation auf den Kopf: Die Nebenlagen führen mit 40 % vor dem Cityrand (36 %), nur 22 % entfallen auf die Citylagen und in der Topcity wurden gerade einmal knapp 2 % des Umsatzes generiert. Hierbei ist zwar zu beachten, dass es sich um eine Momentaufnahme handelt, die sich in den nächsten Monaten durchaus noch in Richtung der zentralen Lagen ändern dürfte, dennoch lässt sich auch ein grundlegender Trend ablesen: Aufgrund des sehr begrenzten Angebots in den Top-Lagen haben viele Anleger ihren Investmentradius vergrößert und scheuen auch Investitionen in Randlagen bzw. der Peripherie nicht mehr.

Investments nach Lage in Berlin Q1
Investments nach Lage in Berlin Q1

Investment Manager belegen Platz 1

Wie auch im Vorjahr haben Investment/Asset Manager, hinter denen sich eine Vielzahl verschiedenster Investoren wie Pensionskassen, Versicherungen oder Fonds verbergen, am meisten in Berlin angelegt: Rund 22 % des Volumens entfallen auf diese Nachfragegruppe. Die weiteren Gruppen liegen nah beieinander und bestätigen die breit aufgestellte Nachfrage: Jeweils zwischen 12 % und 14 % entfallen auf Projektentwickler, Pensionskassen, Immobilien AGs/REITs und Spezialfonds. Wesentliche Anteile halten darüber hinaus auch Corporates (6 %) und offene Fonds (5 %). Alle übrigen Gruppen steuern in der Summe weitere 15 % bei. Investoren aus dem Inland dominieren zwar noch in den ersten drei Monaten (rund 55 %), im bundesweiten Vergleich ist Berlin jedoch nach wie vor bei ausländischen Käufern überdurchschnittlich begehrt.

Investments nach Käufergruppen in Berlin Q1 2018
Investments nach Käufergruppen in Berlin Q1 2018

Renditen im 1. Quartal stabil

Nach der erheblichen Yield Compression im Laufe des Jahres 2017 haben sich die Renditen im ersten Quartal 2018 stabil entwickelt. Für erstklassige Büroimmobilien in Bestlagen ist nach wie vor eine Netto-Spitzenrendite von 2,90 % anzusetzen. Damit ist Berlin noch vor München der teuerste Standort für Büro-Investments. Bei den innerstädtischen Geschäftshäusern liegt die Spitzenrendite ebenfalls bei 2,90 %. Für Logistik-Investments, die sich auch bundesweit zunehmender Beliebtheit erfreuen, ist wie auch an anderen wichtigen Logistik-Agglomerationen eine Top Yield von 4,50 % anzusetzen.

Spitzenrenditen (netto) nach Objektart in Berlin
Spitzenrenditen (netto) nach Objektart in Berlin

Perspektiven

Der Angebotsengpass auf dem Berliner Investmentmarkt spiegelt sich im Zahlenwerk des ersten Quartals 2018 wider: Auch wenn das Ergebnis außergewöhnlich gut ist — auf Basis der Nachfrage wäre auch mehr drin gewesen. Für das Gesamtjahr ist aktuell von einem Umsatz auszugehen, der sich mindestens auf dem Niveau des 5-Jahres-Schnitts (ca. 6 Mrd. €) bewegen dürfte. Inwieweit dieser übertroffen werden kann, hängt maßgeblich vom Angebot ab.

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 31.03.2018

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