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Immobilien-Investmentmarkt Deutschland: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Investmentmarkt Deutschland

NEUE BESTMARKE BEI EINZELDEALS (12 %)

Der Jahresauftakt kann sich sehen lassen: Mit 12,3 Mrd. € wurde der Vorjahresrekord nur um knapp 3 % verfehlt. Bemerkenswert ist, dass dieses Ergebnis vor allem auf Einzeltransaktionen zurückzuführen ist, die mit mehr als 10,3 Mrd. € ein neues Allzeithoch erzielen und den erst im letzten Jahr aufgestellten Rekord noch einmal um 12 % übertreffen. Große Portfolioverkäufe, gerade auch paneuropäische, spielen dagegen bislang eine eher untergeordnete Rolle. Wären mehr Pakete am Markt gewesen, die zu einem nur durchschnittlichen Transaktionsvolumen in diesem Segment geführt hätten, wäre bereits im ersten Quartal wieder eine neue Bestmarke aufgestellt worden. Aus Käufersicht bieten die hervorragenden Fundamentaldaten nicht nur zukünftige Wertsteigerungspotenziale, sondern auch den Rahmen für stabile Investments. Sei es die starke Nachfrage auf den Nutzermärkten mit steigenden Mieten, eine wachsende Beschäftigung oder sehr gute Prognosen für das BIP-Wachstum.

 

Investments in Deutschland Q1
Investments in Deutschland Q1

Wieder Rekordumsatz an den A-Standorten

An den deutschen A-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) wurde mit 8,41 Mrd. € ein neuer Rekord aufgestellt. An die Spitze gesetzt hat sich München mit gut 2,65 Mrd. € (+69 %). Auf Platz zwei folgt Frankfurt mit 1,54 Mrd. €, womit der Vorjahreswert um die Hälfte überboten wurde. Vervollständigt wird das Führungstrio von Hamburg, wo rund 1,29 Mrd. € (+145 %) umgesetzt wurden. Alle drei Städte erzielen neue Allzeithochs. Knapp geschlagen auf Rang vier platziert sich Berlin mit knapp 1,27 Mrd. €, dem drittbesten Ergebnis aller Zeiten. Den zweitbesten Jahresauftakt erreichte der Düsseldorfer Markt mit 668 Mio. € (+28 %). Nur knapp dahinter platzierte sich Stuttgart mit 648 Mio. € (+163 %), was ebenfalls einem neuen Rekord entspricht. In Köln wurden 348 Mio. € umgesetzt und damit 42 % weniger als im Vorjahreszeitraum.

 

Investments an den A-Standorten Q1
Investments an den A-Standorten Q1

Büro bei Investoren ganz weit oben auf der Einkaufsliste

Im Fokus der Anleger standen Büroobjekte, auf die knapp 51 % des Umsatzes entfallen. Hier spiegelt sich die positive Einschätzung zur absehbaren Nutzernachfrage wider, in deren Folge sich spürbare Mietpreissteigerungen abzeichnen. Mit 6,24 Mrd. € wurde der Vorjahreswert um 29 % übertroffen und ein neuer Rekord aufgestellt. Auf den weiteren Plätzen folgen fast gleichauf Einzelhandels- und Logistikobjekte, die jeweils rund 14 % beitragen und Rückgänge verzeichneten. Auch Hotels konnten das außergewöhnliche Volumen des Vorjahres erwartungsgemäß nicht bestätigen. Mit 617 Mio. € liegen sie etwa 45 % unter dem Vergleichswert und tragen nur 5 % zum gesamten Transaktionsvolumen bei.

 

Investments nach Objektart in Deutschland Q1
Investments nach Objektart in Deutschland Q1

Fünf Anlegergruppen mit zweistelligen Anteilen

Die breite Nachfragebasis zeigt sich daran, dass gleich fünf Investorengruppen auf zweistellige Umsatzanteile kommen. An der Spitze liegen Immobilien AGs/REITs mit knapp 15 %, gefolgt von Spezialfonds und Equity/Real Estate Funds mit jeweils ca. 14 %. Aber auch Projektentwickler mit gut 11 % und Investment Manager mit knapp 11 % haben umfangreich investiert.

 

Investments nach Käufergruppen Q1 2018
Investments nach Käufergruppen Q1 2018

Anteil ausländischer Investoren leicht gestiegen

Der Anteil ausländischer Anleger liegt bei gut 41 % und damit leicht höher als im Vorjahresvergleich. Mit knapp 15 % leisten europäische Käufer den größten Beitrag, dicht gefolgt von nordamerikanischen Anlegern, die rund 13 % beisteuern. Deutlich zugenommen hat das Engagement von Käufern aus dem nahen Osten, die für knapp 7 % verantwortlich sind, sowie asiatischer Investoren, die auf gut 6 % kommen. Zusammen erreichen sie damit in etwa das Niveau nordamerikanischer Investoren. Außerdem erzielen damit beide Regionen nicht nur relativ, sondern auch absolut betrachtet einen neuen Rekordumsatz im ersten Quartal.

 

Investments nach Herkunft des Kapitals Q1 2018
Investments nach Herkunft des Kapitals Q1 2018

Renditen im ersten Quartal stabil

Nachdem im letzten Jahr noch einmal eine Yield Compression auf breiter Front verzeichnet wurde, haben die Spitzenrenditen im ersten Quartal 2018 eine Verschnaufpause eingelegt. Im Bürosegment bleibt damit Berlin mit einer Nettospitzenrendite von 2,90 % teuerster Standort. Platz zwei belegt München mit 3,00 % und den dritten Rang teilen sich Hamburg und Frankfurt mit jeweils 3,15 %. Mit 3,40 % folgt Stuttgart auf Position fünf und liegt damit vor Düsseldorf (3,50 %) und Köln (3,55 %). Auch in anderen Assetklassen war eine stabile Entwicklung zu verzeichnen. Im Logistikbereich liegen die Spitzenrenditen an den großen Standorten weiterhin bei 4,50 %. Bei hochwertigen Geschäftshäusern in den besten Lagen der Shoppingmeilen notieren sie in allen Städten im Schnitt bei etwa 3,05 %, wobei in besonderen Einzelfällen auch noch höhere Preise erzielt werden können.

 

Entwicklung der Spitzenrenditen (netto)
Entwicklung der Spitzenrenditen (netto)

Perspektiven

Für das Gesamtjahr deutet alles auf ein erneut außergewöhnliches Investmentjahr und eine anhaltend hohe Nachfrage hin. Neben den sehr guten Fundamentaldaten und Rahmenbedingungen wird Deutschland auch weiterhin von seiner Stabilität profitieren. Unter Anlegern besteht Einigkeit darüber, dass gerade in Zeiten mit einer Vielzahl globaler Unsicherheiten und Krisenherden ein hoher Anteil an sicheren Immobilieninvestments die richtige Strategie ist. Gleichzeitig werden Deutschland in der Regel die besten Chancen eingeräumt, ein vergleichsweise hohes Wachstum zu erzielen. Ausgehend von den BIP- und Arbeitsmarktprognosen sowie den guten Ergebnissen der Nutzermärkte erwarten wir auch 2018 ein Volumen von über 50 Mrd. €. Im Core-plus- und Value-add-Segment sind vereinzelt noch leicht sinkende Renditen nicht auszuschließen.

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 31.03.2018

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