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Immobilien-Investmentmarkt Deutschland: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Investmentmarkt Deutschland

Erneut starker Jahresauftakt

Im ersten Quartal 2019 wurden bundesweit knapp 11,1 Mrd. € in Gewerbeimmobilien investiert. Damit liegt das Ergebnis nur 10 % unter dem außergewöhnlichen Vorjahresresultat und stellt das drittbeste Transaktionsvolumen der letzten zwölf Jahre dar. Einzeltransaktionen steuern fast 9,6 Mrd. € zum Umsatz bei und kommen damit auf einen Anteil von 86 %. Dies ist das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten, das nur 8 % hinter dem Rekordwert des Vorjahres zurückbleibt. Auf Paketverkäufe entfallen demgegenüber lediglich rund 14 %. Mit Ausnahme des Jahres 2009 mit seinen besonderen Rahmenbedingungen während der Finanzkrise wurde noch nie ein so niedriger Anteil registriert. Für das gegenüber dem Vorjahr etwas geringere Investmentvolumen sind demzufolge vor allem zwei Gründe ausschlaggebend: Erstens der bislang unterproportionale Portfolioanteil, zweitens ein massiver Produktmangel an wichtigen Standorten wie Frankfurt, München oder Hamburg.

 

Investments in Deutschland Q1
Investments in Deutschland Q1

Angebotsmangel bremst Umsatz an den A-Standorten

Die deutschen A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) konnten den im Vergleichszeitraum des Vorjahres aufgestellten Rekord erwartungsgemäß nicht wieder erreichen. Mit gut 5,6 Mrd. € liegt ihr Ergebnis knapp ein Drittel niedriger. Gegen den Trend hat sich allerdings Berlin entwickelt, wo mit 2,63 Mrd. € nicht nur ein neues Allzeithoch aufgestellt, sondern gleichzeitig das bereits sehr gute Vorjahresergebnis mehr als verdoppelt wurde. In anderen Städten hat das aktuell fehlende Produkt, insbesondere im großvolumigen Bereich, die Umsätze limitiert. Dies gilt vor allem für Frankfurt (502 Mio. €), Hamburg (500 Mio. €) und München (617 Mio. €). Auch Düsseldorf legte mit 390 Mio. € einen moderaten Start hin. Nahezu stabil geblieben sind die Umsätze dagegen in Köln mit 330 Mio. € (-5 %) und Stuttgart mit 658 Mio. € (+1 %).

 

Investments an den A-Standorten Q1
Investments an den A-Standorten Q1

Büro-Investments tragen fast die Hälfte bei

Mit Abstand am meisten investiert wurde erneut in Büroimmobilien, die auf ein Umsatzvolumen von knapp 5,3 Mrd. € kommen, was einem Anteil von 48 % und dem zweitbesten Resultat der letzten zwölf Jahre entspricht. Mehr umgesetzt wurde mit Einzelhandelsimmobilien, die auf über 2,5 Mrd. € kommen und fast ein Viertel des Transaktionsvolumens ausmachen. Besonders begehrt waren innerstädtische Geschäftshäuser und Fachmarktzentren. Den dritten Platz belegen Logistik-Investments mit einem Umsatzanteil von knapp 12 % (gut 1,3 Mrd. €). Auf Hotel-Investments entfallen knapp 6 % des Gesamtumsatzes: Mit 617 Mio. € erreichen sie exakt den gleichen Wert wie im Vorjahr.

 

Investments nach Objektart in Deutschland Q1
Investments nach Objektart in Deutschland Q1

Anteil ausländischer Investoren relativ niedrig

Im ersten Quartal beträgt der Anteil ausländischer Käufer 36 % und liegt damit auf einem relativ niedrigen Niveau. Hier spiegelt sich auch das vergleichsweise geringe Portfoliovolumen wider, da ausländische Investoren hier traditionell besonders aktiv sind – so auch im ersten Quartal, in dem ihr Anteil bei Paketverkäufen bei knapp 73 % liegt. Am meisten investiert haben europäische Käufer mit 22 %, gefolgt von nordamerikanischen Anlegern, die auf gut 10 % kommen. Investoren aus Asien und Nahost spielten dagegen bislang kaum eine Rolle, wofür auch das zu geringe Angebot an großvolumigen Premiumobjekten verantwortlich ist.

 

Investments nach Käufergruppen Q1 2019
Investments nach Käufergruppen Q1 2019

Renditen in Teilsegmenten noch etwas gesunken

Bei den Netto-Spitzenrenditen ist nach der starken Yield Compression der letzten Jahre im ersten Quartal eine differenzierte Entwicklung zu beobachten. In Düsseldorf, Köln und Stuttgart ist bei Büros nochmal ein Rückgang der Renditen um fünf Basispunkte auf jetzt 3,10 % zu verzeichnen, wohingegen sie in Berlin (2,70 %), München (2,80 %), Frankfurt (2,95 %) und Hamburg (3,05 %) stabil geblieben sind. Highstreet-Objekte haben in Berlin und München auf jetzt 2,80 % nachgegeben, sich ansonsten aber nicht verändert und liegen in Hamburg bei 3,00 %, Frankfurt bei 3,10 % sowie Düsseldorf, Köln und Stuttgart jeweils bei 3,20 %. Bei Fachmarktzentren mit bonitätsstarken Mietern sind die Spitzenrenditen um 20 Basispunkte auf 4,30 % gesunken. Damit nähern sie sich den Shoppingcentern an, die leicht auf 4,10 % zulegen. Für einzelne Fachmärkte sind nach wie vor 5,30 % anzusetzen.

 

Investments nach Herkunft des Kapitals Q1 2019
Investments nach Herkunft des Kapitals Q1 2019

Perspektiven

Die Ergebnisse der ersten drei Monate bestätigen die Ende letzten Jahres abgegebene Prognose, dass auch 2019 ein überdurchschnittlich gutes Investmentjahr zu erwarten ist. Weiterhin historisch niedrige Zinsen, sehr begrenzte Anlagealternativen und die vielfach bewiesene Stabilität Deutschlands, gerade in schwierigeren gesamtwirtschaftlichen Zeiten, bilden dabei die wesentlichen Leitplanken eines nach wie vor attraktiven Umfelds. Dass gleichzeitig auch die Nutzermärkte unverändert mitspielen, stärkt das Vertrauen der Investoren in die deutschen Märkte zusätzlich. Lediglich der Angebotsengpass, der aufgrund der sehr guten Investmentumsätze der Vorjahre nicht überrascht, könnte das Transaktionsvolumen etwas stärker limitieren als erwartet. Trotzdem besteht weiterhin eine sehr gute Chance, die 50-Mrd.-
€-Schwelle wieder zu übertreffen. Dass vor diesem Hintergrund der Wettbewerb der Investoren um die absoluten, vor allem großvolumigen Top-Investments noch einmal zulegen wird, kann nicht ausgeschlossen werden. Gleiches gilt deshalb auch für die Spitzenrenditen, die im weiteren Jahresverlauf vereinzelt möglicherweise vereinzelt nochmal leicht nachgeben könnten.

 

Entwicklung der Spitzenrenditen (netto)
Entwicklung der Spitzenrenditen (netto)

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 31.03.2019

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