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Immobilien-Investmentmarkt Deutschland: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Investmentmarkt Deutschland

MÄRKTE IN TOP-VERFASSUNG: GUT 42,8 MRD. € UMSATZ

Mit einem Investmentumsatz von gut 42,8 Mrd. € konnte das sehr gute Vorjahresergebnis noch einmal um über 8 % gesteigert werden. Noch mehr investiert wurde in den ersten drei Quartalen lediglich 2007, allerdings getrieben durch sehr viele großvolumige Portfolioverkäufe. In Einzelobjekte wurde dagegen noch nie so viel angelegt: Mit gut 31,1 Mrd. € konnte die erst im letzten Jahr aufgestellte Bestmarke erneut um 11 % übertroffen werden. Von einem Rückgang des Investoreninteresses ist bislang nichts zu spüren. Auch leicht gesenkte Prognosen für die zukünftige BIP-Entwicklung und eine ganze Reihe globaler Krisenherde können daran nichts ändern. Verantwortlich hierfür ist die Tatsache, dass selbst bei einem etwas geringeren Wachstum die Arbeitslosigkeit weiter sinken dürfte, wie die aktuell veröffentlichten Zahlen bestätigen, und die Nachfrage auf den Nutzermärkten hoch bleiben wird. Die Mieten werden sich demzufolge auch in den nächsten Jahren positiv entwickeln, sodass sich Wertsteigerungspotenziale ergeben.

 

Investments in Deutschland Q1-3
Investments in Deutschland Q1-3

NEUER UMSATZREKORD AN DEN A-STANDORTEN

Profitiert haben auch die A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart). Mit einem Volumen von gut 26,2 Mrd. € haben sie nicht nur den Vorjahreswert um knapp 27 % übertroffen, sondern auch einen neuen Rekord aufgestellt. Spitzenreiter ist Frankfurt mit 6,8 Mrd. € (+78 %). Auf den weiteren Plätzen folgen dicht beieinander München mit 4,9 Mrd. € (+21 %) und Berlin mit 4,83 Mrd. € (-19 %). Beide verzeichnen ihr jeweils zweitbestes Resultat, genau wie Hamburg mit 4,02 Mrd. € (+86 %), womit das Quartett der Städte mit mehr als vier Milliarden Euro Transaktionsvolumen vervollständigt wird. Neue Bestmarken wurden mit 2,85 Mrd. € (+47 %) in Düsseldorf und in Stuttgart mit 1,55 Mrd. € (+39 %) erzielt. Knapp 21 % weniger wurde dagegen in Köln umgesetzt, wo etwa 1,3 Mrd. € investiert wurden.

 

Investments an den A-Standorten Q1-3
Investments an den A-Standorten Q1-3

BÜROS ERNEUT AM BELIEBTESTEN

Am beliebtesten sind nach wie vor Büros, die auf gut 18,7 Mrd. € und damit 44 % kommen. Hierzu haben mit 17,28 Mrd. € in erster Linie Einzelobjekte beigetragen, die nicht nur einen neuen Rekord aufgestellt, sondern nochmal um knapp 16 % zugelegt haben. Auf Platz zwei folgen Einzelhandelsobjekte, die mit rund 8,9 Mrd. € fast 21 % zum Resultat beisteuern. Vervollständigt wird das Führungstrio von Logistik-Investments, die auf ca. 12 % (5,01 Mrd. €) kommen. Auch Hotels, deren Anteil sich auf fast 7 % beläuft, erreichen erneut ein gutes Ergebnis und liegen mit gut 2,9 Mrd. € nur knapp unter der im letzten Jahr aufgestellten Bestmarke.

 

Investments nach Objektart in Deutschland Q1-3
Investments nach Objektart in Deutschland Q1-3

BREITE STREUUNG DER INVESTOREN

Das Transaktionsvolumen wird durch die Beteiligung vieler unterschiedlicher Käufergruppen gestützt. Zweistellige Umsatzanteile erreichen nur drei Investorentypen. Auf Rang eins liegen Spezialfonds mit einem Anteil von knapp 17 %, gefolgt von Immobilien AGs/REITs mit fast 15 % sowie Investment Managern mit 10,5 %. Größere Beiträge leisteten außerdem noch Pensionskassen (9 %), Equity/Real Estate Funds (knapp 9 %) und Projektentwickler (8 %).

 

Investments nach Käufergruppen Q1-3 2018
Investments nach Käufergruppen Q1-3 2018

ANTEIL AUSLÄNDISCHER ANLEGER ETWAS RÜCKLÄUFIG

Mit einem Anteil von rund 40 % am Gesamtumsatz fällt die Beteiligung ausländischer Investoren zumindest relativ betrachtet etwas geringer aus als in den Vorjahren, bewegt sich aber trotzdem auf dem Niveau des langjährigen Durchschnitts. Den größten Beitrag steuerten erneut europäische Käufer bei, die auf 19,5 % kommen. Damit liegen sie rund zehn Prozentpunkte vor den nordamerikanischen Investoren, die für knapp 10 % verantwortlich sind. Mit knapp 5 % bzw. gut 4 % folgen asiatische Anleger und Käufer aus dem Nahen Osten auf den weiteren Rängen.

 

Investments nach Herkunft des Kapitals Q1-3 2018
Investments nach Herkunft des Kapitals Q1-3 2018

YIELD COMPRESSION HAT SICH FORTGESETZT

Das unverändert große Investoreninteresse spiegelt sich auch in der Renditeentwicklung wider. Gerade an den A-Standorten außerhalb der vier Top-Städte haben die Netto-Spitzenrenditen für Büroobjekte noch einmal nachgegeben. Dies betrifft Düsseldorf, wo mittlerweile 3,25 % anzusetzen sind, genauso wie Stuttgart mit 3,30 % und Köln mit 3,35 %. Der bisher alleinige Spitzenreiter Berlin muss sich diese Position aktuell mit München teilen, wo die Spitzenrendite auch noch einmal um 10 Basispunkte auf jetzt ebenfalls 2,90 % gesunken ist. Noch keine Bewegung war im dritten Quartal in Frankfurt und Hamburg zu verzeichnen, wo weiterhin 3,15 % notiert werden.

 

Entwicklung der Spitzenrenditen (netto)
Entwicklung der Spitzenrenditen (netto)

PERSPEKTIVEN

Da das Transaktionsvolumen bislang im gesamten Jahresverlauf auf stabil hohem Niveau liegt, spricht alles dafür, dass sich der Trend auch im Schlussquartal fortsetzen wird. Dies gilt umso mehr, wenn man berücksichtigt, wie viele prominente Objekte sich aktuell gerade in Verhandlung befinden. Vor diesem Hintergrund erscheint eine Erhöhung der Prognose auf einen Investmentumsatz zwischen 55 und 60 Mrd. € im Gesamtjahr aus aktueller Sicht angemessen, auch wenn sich vermutlich einige Großtransaktionen bis ins erste Quartal des nächsten Jahres hinziehen werden. Auch für den Jahresauftakt stehen damit alle Ampeln bereits heute auf Grün. Bei der weiteren Entwicklung der Spitzenrenditen sind im letzten Quartal des Jahres aller Wahrscheinlichkeit nach noch einmal leicht sinkende Werte an den wichtigsten deutschen Investmentstandorten zu erwarten.

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 30.09.2018

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