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Immobilien-Investmentmarkt Frankfurt: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Investmentmarkt Frankfurt

INVESTMENTMARKT STELLT NEUEN REKORD AUF

Die Erfolgsstory des Frankfurter Investmentmarkts setzt sich eindrucksvoll fort. Nach dem außergewöhnlichen Vorjahresumsatz wurden auch im ersten Quartal 2018 bereits 1,54 Mrd. € Transaktionsvolumen erfasst. Damit wurde nicht nur das Resultat um 50 % gesteigert, sondern auch ein neuer Rekord aufgestellt. Der zehnjährige Durchschnitt des Auftaktquartals wurde sogar mehr als verdoppelt. Im bundesweiten Vergleich konnte nur München ein noch besseres Ergebnis vorweisen, wo ebenfalls ein neues Allzeithoch registriert wurde. Verantwortlich für den hervorragenden Jahresstart waren einerseits ein lebhaftes Marktgeschehen auf breiter Front, andererseits aber auch einige Großdeals im dreistelligen Millionenbereich. Den größten Abschluss stellt der Verkauf des Behördenzentrums in der Gutleutstraße für rund 500 Mio. € dar. Hervorzuheben ist aber vor allem auch das alte Polizeipräsidium an der Friedrich-Ebert-Anlage, das vom Land Hessen für über 210 Mio. € an die Gerchgroup veräußert wurde. Hier soll für rund 800 Mio. € ein Neubaukomplex mit Büros, Wohnungen und einem Hotel entwickelt werden.

 

Investitionsvolumen in Frankfurt Q1
Investitionsvolumen in Frankfurt Q1

Fast alle Marktsegmente mit Umsatzplus

Aufgrund der Großdeals entfällt mit gut 53 % über die Hälfte des Investmentumsatzes auf die Größenklasse ab 100 Mio. €. Dies ist selbst für den Frankfurter Markt, der traditionell viele Großabschlüsse aufweist, ein leicht überdurchschnittlicher Anteil. Dass aber auch außerhalb dieses Marktsegments eine breite Nachfrage unterschiedlicher Anleger besteht, zeigt sich daran, dass gerade auch mittelgroße Transaktionen umfangreich zum Ergebnis beigetragen haben. Verkäufe zwischen 25 und 50 Mio. € sind für ein Viertel des Resultats verantwortlich und konnten ihr absolutes Investmentvolumen ebenso steigern wie die Klasse von 10 bis 25 Mio. €, die knapp 13 % beisteuert. Deutlich weniger wurde dagegen bislang in kleine Objekte bis 10 Mio. € investiert.

 

Investments nach Größenklassen in Frankfurt Q1
Investments nach Größenklassen in Frankfurt Q1

Alle Assetklassen gefragt

Erwartungsgemäß entfällt auf Bürohäuser, die wichtigste Frankfurter Assetklasse, auch im ersten Quartal mit 70 % der mit Abstand höchste Anteil des Investmentvolumens, womit in etwa der langjährige Schnitt erreicht wird. Auf Rang zwei folgen Hotels, die gut 5 % beisteuern und damit deutlich stärker ins Jahr starten als 2017. Auf einen vergleichbaren Anteil wie im Vorjahreszeitraum kommen Einzelhandelsimmobilien mit über 2 %. Hinter den knapp 18 % der Sammelkategorie Sonstige verbergen sich u. a. Entwicklungsgrundstücke, zu denen auch das Areal des ehemaligen Polizeipräsidiums gezählt wird.

 

Investments nach Objektart in Frankfurt Q1
Investments nach Objektart in Frankfurt Q1

City klar an der Spitze

Erneut haben sich die Citylagen an die Spitze der räumlichen Verteilung gesetzt und erreichen knapp 53 %. Damit weist Frankfurt einen im Vergleich zu vielen anderen deutschen Standorten deutlich höheren Anteil der zentralen Lagen auf. Verantwortlich hierfür ist die Tatsache, dass in der Mainmetropole spürbar mehr großvolumige Objekte von professionellen Marktteilnehmern gehalten werden, die regelmäßig sowohl auf Käufer– als auch auf Verkäuferseite in unterschiedlichen Marktzyklen aktiv sind. Der Cityrand, die Nebenlagen und die Peripherie sind mit jeweils 15 bis 16 % gleichmäßig am Umsatz beteiligt. Auch dies spricht dafür, dass die Anleger dem Gesamtmarkt Frankfurt in den nächsten Jahren eine sehr positive Entwicklung zutrauen.

 

Investments nach Lage in Frankfurt Q1
Investments nach Lage in Frankfurt Q1

Immobilien AGs an Position 1

Vor allem der Ankauf des Behördenzentrums durch Aroundtown hat den Anteil von Immobilien AGs/REITs deutlich beflügelt, sodass sie sich mit gut 39 % an die Spitze aller Investorengruppen gesetzt haben. Auf Rang zwei folgen Projektentwickler mit 17 %, worin sich insbesondere auch der Kauf des alten Polizeipräsidiums widerspiegelt. Zum Spitzentrio gehören darüber hinaus noch Equity/Real Estate Funds, die auf gut 14 % kommen und vor allem Büroobjekte im Core-plus- und Value-add-Segment erworben haben. Bereits im einstelligen Prozentbereich liegen die Anteile wichtiger Käufer wie Spezialfonds (knapp 10 %), Family Offices (fast 8 %) sowie Investment Manager (gut 5 %). Der Anteil ausländischer Käufer ist klar gestiegen und liegt bei 60 %.

 

Investments nach Käufergruppen in Frankfurt Q1 2018
Investments nach Käufergruppen in Frankfurt Q1 2018

Renditen mit Verschnaufpause

Nachdem 2017 nochmal eine sehr deutliche Yield Compression um 65 Basispunkte zu beobachten war, in der sich auch die erwartete dynamische Marktentwicklung ausdrückt, war im ersten Quartal 2018 eine Verschnaufpause zu beobachten. Die Netto-Spitzenrendite für Büroobjekte liegt weiterhin bei 3,15 % und damit auf dem gleichen Niveau wie in Hamburg. Bei innerstädtischen Geschäftshäusern in Top-Lage sind 3,10 % anzusetzen, die in besonderen Einzelfällen auch unterschritten werden können. Bei Logistikimmobilien notieren die Spitzenrenditen wie auch in anderen großen Logistik-Agglomerationen bei 4,50 %.

 

Spitzenrenditen (netto) nach Objekrt in Frankfurt
Spitzenrenditen (netto) nach Objekrt in Frankfurt

Perspektiven

Auch für den weiteren Jahresverlauf ist von einer starken Nachfrage und hohen Investmentumsätzen auszugehen. Die Position der Bankenmetropole, die ohnehin, gerade auch bei ausländischen Anlegern, hoch im Kurs steht, hat sich aufgrund der möglichen positiven Effekte durch den Brexit noch einmal verbessert. Vor diesem Hintergrund erscheint im Gesamtjahr erneut ein Transaktionsvolumen jenseits von 6 Mrd. € durchaus realistisch. Etwas limitierend könnte lediglich ein eventuell nicht ausreichendes Angebot im großvolumigen Marktsegment wirken.

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 31.03.2018

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