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Immobilien-Investmentmarkt Frankfurt: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Investmentmarkt Frankfurt

NEUER UMSATZREKORD BEI EINZELDEALS

Der Frankfurter Investmentmarkt hat im ersten Halbjahr ordentlich Gas gegeben und mit einem Transaktionsvolumen von 3,57 Mrd. € das bereits sehr gute Vorjahresergebnis um über 23 % getoppt. Gleichzeitig fällt es mehr als doppelt so hoch aus wie der zehnjährige Durchschnitt. Da verwundert es nicht, dass damit das zweitbeste jemals registrierte Resultat erzielt wurde; nur übertroffen von dem vor allem durch Paketverkäufe getriebenem Ausnahmejahr 2007. Im Gegensatz dazu haben in diesem Jahr die Einzelverkäufe dominiert, die mit knapp 3,32 Mrd. € demzufolge auch eine neue Bestmarke aufstellen konnten. Auf anteilig eingerechnete Portfoliotransaktionen entfallen dagegen lediglich 7 % des Umsatzes. Im bundesweiten Vergleich platziert sich Frankfurt hinter München auf Platz zwei und noch vor der Hauptstadt Berlin. Unterstützt wurde die starke Entwicklung auch durch eine Reihe großvolumiger Abschlüsse. Insgesamt konnten bislang bereits sieben Deals erfasst werden, die über 100 Mio. € liegen. Zu den wichtigsten gehören die Verkäufe des ehemaligen Polizeipräsidiums, des Büroturms Gallileo, des Objektes TSK 1 sowie des Behördenzentrums im Gutleutviertel.

 

Investitionsvolumen in Frankfurt 1. Halbjahr
Investitionsvolumen in Frankfurt 1. Halbjahr

GUT DIE HÄLFTE DES UMSATZES ENTFÄLLT AUF GROSSDEALS

Aufgrund der Großabschlüsse entfallen knapp 53 % des Resultats auf Objekte mit einem Volumen von über 100 Mio. €. Dies ist auch ein Zeichen dafür, dass gerade professionelle Anleger, die vor an großen Deals interessiert sind, an die nachhaltige Stabilität des Frankfurter Marktes glauben. Im bundesweiten Vergleich erreicht nur München einen noch leicht höheren Anteil, da dort fast doppelt so viele Großdeals getätigt wurden. Gut 19 % trägt darüber hinaus die zweitgrößte Kategorie zwischen 50 und 100 Mio. € bei. Die mittleren Größenklassen von 10 bis 50 Mio. € kommen auf Anteile zwischen 12 und 15 %, wohingegen kleinere Deals bis 10 Mio. € nur zu 2 % am Gesamtumsatz beteiligt waren.

 

 

Investments nach Größenklassen in Frankfurt 1. Halbjahr
Investments nach Größenklassen in Frankfurt 1. Halbjahr

ÜBLICHE STRUKTUR DER ASSETKLASSEN

Wie in den vergangenen Jahren stellen Büros die mit Abstand wichtigste Assetklasse des Frankfurter Investmentmarkts dar und steuern knapp 74 % zum Umsatz bei. Dieser Anteil entspricht in etwa auch dem langjährigen Schnitt. Deutlich gestiegen ist dagegen die Bedeutung der sonstigen Nutzungsarten, auf die gut 19 % entfallen. Dahinter verbergen sich u. a. auch mehrere große Entwicklungsareale, wie z. B. das ehemalige Polizeipräsidium. Die Umsatzanteile von Hotel– und Logistikimmobilien liegen jeweils bei rund 3 %. Hier, wie auch im Einzelhandelsbereich, schlägt sich das viel zu geringe Angebot im Resultat deutlich nieder.

 

Investments nach Objektart in Frankfurt 1. Halbjahr
Investments nach Objektart in Frankfurt 1. Halbjahr

KLARER FOKUS AUF DEN CITYLAGEN

Erneut haben sich die zentralen Citylagen bei den Investoren durchgesetzt und tragen gut 54 % zum Transaktionsvolumen bei. Im Vergleich mit den übrigen wichtigen Investmentstandorten stellt dies eine Besonderheit dar. Ausschlaggebend hierfür ist ein in Frankfurt deutlich größeres Angebot an großvolumigen Büroobjekten, insbesondere auch an Hochhäusern. Deshalb wird die Bankenmetropole auch von professionellen ausländischen Investoren häufig für den deutschen Markteintritt ausgewählt. Relativ dicht beieinander folgen die Cityrandzonen (gut 19 %) und die Nebenlagen (knapp 18 %) auf den weiteren Plätzen. Der Beitrag der Lagen in der Peripherie beläuft sich auf 9 % und bewegt sich damit in etwa im langjährigen Schnitt.

 

Investments nach Lage in Frankfurt 1. Halbjahr
Investments nach Lage in Frankfurt 1. Halbjahr

IMMOBILIEN AGs/REITs TRAGEN EIN VIERTEL BEI

Gut ein Viertel des Umsatzvolumens entfällt auf Immobilien AGs/REITs, wofür nicht zuletzt auch zwei großvolumige Ankäufe verantwortlich sind. Auf den folgenden Rängen finden sich vor allem auch Core-Investoren. Platz zwei belegen Versicherungen mit einem Anteil von knapp 15 %, die sich damit vor den Family Offices einreihen, die rund 10 % beisteuern. Größere Beiträge leisten außerdem noch Projektentwickler (9 %) sowie offene Fonds mit fast 8 %. Der Anteil ausländischer Investoren liegt bei 44 % und damit auf einem für Frankfurter Verhältnisse eher niedrigen Niveau, allerdings erneut über dem bundesweiten Durchschnitt.

 

Investments nach Käufergruppen in Frankfurt 1. Halbjahr
Investments nach Käufergruppen in Frankfurt 1. Halbjahr

RENDITEN IM LAUFENDEN JAHR UNVERÄNDERT

Bei den Renditen, die im Laufe des Jahres 2017 weiter deutlich nachgegeben hatten, war im ersten Halbjahr in den meisten Marktsegmenten bislang eine Seitwärtsbewegung zu beobachten. Die Netto-Spitzenrendite für Büros notiert weiterhin bei 3,15 %; damit liegt Frankfurt gemeinsam mit Hamburg bundesweit auf Platz drei. Für innerstädtische Geschäftshäuser sind 3,10 % anzusetzen. Nur im Logistiksegment konnten auch im ersten Halbjahr noch leicht steigende Preise verzeichnet werden, sodass aktuell eine Spitzenrendite von 4,40 % zu kalkulieren ist.

 

Spitzenrendite (netto) nach Objektart in Frankfurt
Spitzenrendite (netto) nach Objektart in Frankfurt

PERSPEKTIVEN

Die Nachfrage von Investorenseite liegt auf einem unverändert hohen Niveau und wird durch die weiterhin guten gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die nach wie vor positiven Finanzierungsbedingungen gestärkt. Vor diesem Hintergrund ist auch im weiteren Jahresverlauf eine umfangreiche Investitionstätigkeit zu erwarten. Für das Gesamtjahr spricht aus heutiger Sicht vieles dafür, dass der Investmentumsatz zum zweiten Mal hintereinander die 7-Mrd.-€-Schwelle übertreffen könnte, zumal auch weitere Großtransaktionen in der Pipeline sind, die noch in diesem Jahr zum Abschluss kommen dürften.

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 30.06.2018

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