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Immobilien-Investmentmarkt Frankfurt: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Investmentmarkt Frankfurt

INVESTMENTMARKT ERREICHT NEUE DIMENSION

Der Frankfurter Investmentmarkt bewegt sich im laufenden Jahr in einer neuen Dimension. Mit einem Transaktionsvolumen von fast 6,8 Mrd. € wurde das bereits sehr gute Vorjahresergebnis noch einmal um gut 78 % übertroffen und ein neues Allzeithoch aufgestellt. Wie stark das Jahr bisher verläuft, wird auch dadurch untermauert, dass der zehnjährige Durchschnitt um über 140 % getoppt wird. Im bundesweiten Vergleich setzt sich die Bankenmetropole damit unangefochten an die Spitze aller Städte und lässt sowohl München als auch Berlin weit hinter sich. Bemerkenswert ist auch, dass lediglich gut 6 % des Umsatzes aus anteilig eingerechneten Portfolio-Transaktionen resultieren, ein im langjährigen Vergleich sehr niedriger Wert. Mit anderen Worten: Verantwortlich für das außergewöhnliche Resultat sind in erster Linie großvolumige Einzelverkäufe. Bereits in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres konnten 15 Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich erfasst werden, bei denen es sich überwiegend um Büroobjekte handelt. Zu den wichtigsten Deals gehören u. a. die von BNP Paribas Real Estate begleiteten Verkäufe des OmniTurms, des Gallileos, des Bürokomplexes Theodor-Stern-Kai, des Junghof Plazas, des ehemaligen Polizeipräsidiums sowie des Bürohauses an der Alten Oper.

 

Investitionsvolumen in Frankfurt Q1-3
Investitionsvolumen in Frankfurt Q1-3

ÜBER 60 % DES UMSATZES ENTFALLEN AUF GROSSDEALS

Aufgrund der Vielzahl an großvolumigen Transaktionen verwundert es nicht, dass fast 63 % (knapp 4,3 Mrd. €) des Investment-umsatzes aus Verkäufen im dreistelligen Millionenbereich stammen. Auch dieser Wert stellt eine Bestmarke dar, die so nicht in jedem Jahr zu wiederholen ist. Transaktionen zwischen 50 und 100 Mio. €, die im Vorjahreszeitraum noch für 27 % des Resultats verantwortlich waren, kommen aktuell auf gut 15 % und liegen damit knapp vor Abschlüssen von 25 bis 50 Mio. €, die gut 11 % beisteuern. Weniger umgesetzt wurde u. a. mit kleinen Objekten bis 10 Mio. € und zwar sowohl relativ als auch absolut betrachtet.

 

Investments nach Größenklassen in Frankfurt Q1-3
Investments nach Größenklassen in Frankfurt Q1-3

VERTEILUNG DER NUTZUNGSARTEN KAUM VERÄNDERT

Bei der Verteilung des Transaktionsvolumens auf die unterschiedlichen Nutzungsarten sind kaum Veränderungen zu beobachten. Erwartungsgemäß belegen die in Frankfurt traditionell besonders gefragten Bürohäuser mit 78 % erneut den ersten Platz. Auf Rang zwei folgen Hotels, die knapp 7 % beisteuern und das absolute Volumen um über 400 Mio. € gesteigert haben. Auf Einzelhandelsobjekte entfallen rund 2 % und auf Logistik-Investments knapp 2 %, die damit spürbar weniger beitragen als im Vorjahr. Die Sammelkategorie Sonstige kommt auf einen Anteil von 11,5 %, wohinter sich vor allem Entwicklungsgrundstücke verbergen.

 

Investments nach Objektart in Frankfurt Q1-3
Investments nach Objektart in Frankfurt Q1-3

CITY STEHT IM MITTELPUNKT

Nachdem die City in den letzten Jahren eher unterdurchschnittliche Beiträge zum Gesamtumsatz geleistet hatte, kommt sie aktuell auf fast 70 %, was auch im langjährigen Vergleich einen hohen Wert darstellt. Verantwortlich hierfür sind nicht zuletzt die großvolumigen Hochhausverkäufe. Sobald ein entsprechendes Angebot vorhanden ist, zeigen die Investoren ausgesprochen großes Interesse an der Frankfurter City. Auf Rang zwei folgen die Nebenlagen mit gut 13 %, die im Vorjahreszeitraum noch 35 % beigesteuert hatten. Der Cityrand liegt mit gut 10 % in etwa auf Vorjahresniveau, wohingegen in den Peripherie-Zonen mit 7 % nicht nur relativ, sondern auch absolut weniger angelegt wurde.

 

Investments nach Lage in Frankfurt Q1-3
Investments nach Lage in Frankfurt Q1-3

VIELE UNTERSCHIEDLICHE INVESTOREN AKTIV

Das Anlegerspektrum zeigt sich im bisherigen Jahresverlauf vielfältiger als im vergangenen Jahr. Insgesamt kommen vier Gruppen auf zweistellige Umsatzanteile. An die Spitze gesetzt haben sich Pensionskassen mit 18 %, die sich damit vor den Immobilien AGs/REITs platzieren können, die auf knapp 17 % kommen. Offene Fonds (gut 14 %) und Equity/Real Estate Funds (knapp 11 %) vervollständigen das Führungsquartett. Die im letzten Jahr noch klar dominierenden Investment Manager spielen hingegen eine geringere Rolle und steuern lediglich 8 % bei. Größere Umsatzanteile entfallen außerdem noch auf Versicherungen (knapp 8 %), und Projektentwickler mit fast 6 %. Der Anteil ausländischer Käufer liegt bei 37 % und damit niedriger als im Vorjahreszeitraum.

 

Investments nach Käufergruppen in Frankfurt Q1-3 2018
Investments nach Käufergruppen in Frankfurt Q1-3 2018

RENDITEN NOCH ÜBERWIEGEND STABIL

Bei den Renditen war die Situation im dritten Quartal überwiegend stabil. Lediglich die Netto-Spitzenrenditen für Logistikobjekte haben noch einmal um 20 Basispunkte auf jetzt 4,20 % nachgegeben und erreichen damit erneut einen historischen Tiefstand. Für Büroobjekte sind weiterhin 3,15 % anzusetzen, wobei sich bereits abzeichnet, dass es im vierten Quartal voraussichtlich zu einer weiteren Yield Compression kommen wird. Die Spitzenwerte für innerstädtische Geschäftshäuser in den Frankfurter Einkaufsmeilen notieren unverändert bei 3,10 %.

 

Spitzenrenditen (netto) nach Objektart in Frankfurt
Spitzenrenditen (netto) nach Objektart in Frankfurt

VORAUSSICHTLICH NEUER INVESTMENTREKORD

Da sich noch eine Reihe größerer Transaktionen in konkreten Verhandlungen befinden und das Investoreninteresse unverändert hoch ist, zeichnet sich für das Gesamtjahr ein neuer Rekordumsatz ab, der erstmalig die 8 Mrd.-€-Schwelle überschreiten dürfte. Auch zukünftig wird Frankfurt einer der wichtigsten deutschen Investmentstandorte und bei Käufern überproportional beliebt sein. Mitverantwortlich hierfür ist auch die Tatsache, dass sich die Büroflächenumsätze sehr positiv entwickeln und auch die zukünftigen Perspektiven der Nutzermärkte aufgrund einer weiter sinkender Arbeitslosigkeit bei gleichzeitig wachsender Beschäftigung erfreuliche Vorzeichen aufweisen.

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 30.09.2018

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