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Immobilien-Investmentmarkt Hamburg: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Investmentmarkt Hamburg

JAHRESAUFTAKT MIT NEUER BESTMARKE

Mit einem Transaktionsvolumen von 1,29 Mrd. € erzielt der Hamburger Investmentmarkt ein neues Rekordvolumen im ersten Quartal. Im Vergleich zu dem eher verhaltenen Jahresauftakt des Vorjahres wurde das Ergebnis mehr als verdoppelt und der zehnjährige Durchschnitt fast um das Zweifache übertroffen. Einen wesentlichen Beitrag zu diesem hervorragenden Resultat hat der Verkauf des Springer Quartiers in der Innenstadt geleistet, der mit rd. 400 Mio. € die größte jemals registrierte Einzeltransaktion des Hamburger Markts darstellt. Darüber hinaus wurden wieder wesentlich mehr Verkäufe – auch im hohen zweistelligen Millionenbereich – als im Vorjahr verzeichnet. Das durchschnittliche Volumen pro Deal ist spürbar gestiegen und liegt mit fast 45 Mio. € auf einem sehr hohen Niveau. Allein Einzeltransaktionen haben die Milliardenmarke geknackt, auf anteilig eingerechnete Portfolioverkäufe entfallen knapp 14 %. Im bundesweiten Vergleich verdrängt die Hansestadt damit Berlin (1,27 Mrd. €) relativ knapp vom Siegerpodest und reiht sich hinter München (2,65 Mrd. €) und Frankfurt (1,54 Mrd. €) auf dem dritten Platz ein.

 

Investitionsvolumen in Hamburg Q1
Investitionsvolumen in Hamburg Q1

Wesentlicher Anteil durch Grossdeals

Die Verteilung der Investments auf die Größenklassen zeigt grundsätzlich ein ähnliches Bild wie im vergleichbaren Vorjahreszeitraum, obwohl die absoluten Werte aktuell wesentlich höher liegen. Transaktionen über 50 Mio. € zeichnen für knapp 58 % des Volumens verantwortlich und legen damit um fast 8 Prozentpunkte zu. Verkäufe zwischen 25 und 50 Mio. € bewegen sich mit knapp 28 % auf dem Vorjahresniveau. Geringere Anteile entfallen auf kleinere Deals in der Kategorie 10 bis 25 Mio. € (gut 14 %) und unter 10 Mio. €, die mit knapp 1 % bisher nur einen ungewöhnlich geringen Beitrag leisten.

 

Investments nach Größenklassen in Hamburg Q1
Investments nach Größenklassen in Hamburg Q1

Büroobjekte wiedr klar führend

Bei der Betrachtung der Investments nach Objektart liegen Büroimmobilien mit 60 % des Volumens mit großem Abstand an der Spitze des Rankings. Damit nehmen sie wieder ihre gewohnte Führungsposition ein, nachdem sie im Vorjahr von Hotels auf den zweiten Platz verwiesen wurden. Durch größere Verkäufe folgen Einzelhandelsobjekte mit gut 17 % auf dem zweiten Rang und legen ebenfalls deutlich zu. Weitere rund 11 % entfallen auf Logistikimmobilien, die damit ein sehr gutes Quartalsergebnis erzielen und das insgesamt deutlich gestiegene Interesse von Investoren an dieser Assetklasse noch einmal unterstreichen. Nachdem Hotels im vergangenen Jahr vom Verkauf des Radisson Blu profitierten, entfällt auf diese Kategorie bisher lediglich gut 3 %.

 

Investments nach Objektart in Hamburg Q1
Investments nach Objektart in Hamburg Q1

Nebenlagen vor City

Mit gut 45 % führen die Nebenlagen die Verteilung der Investments auf das Marktgebiet an. Hier wurden mit Abstand die meisten Objekte verkauft und ein auch im langfristigen Vergleich sehr hohes Volumen erzielt. Die Innenstadtlagen folgen vor allem unterstützt durch den Verkauf des Springer Quartiers mit gut 41 % auf dem zweiten Rang. Damit legen sie gegenüber dem noch ruhigeren ersten Quartal 2017 um rund 21 Prozentpunkte zu. Die im Vorjahreszeitraum mit Abstand führenden Cityrandlagen sind aktuell noch etwas unterrepräsentiert und landen mit fast 12 % auf dem dritten Platz. Auf die Peripherie entfallen bisher lediglich knapp 2 %.

 

Investments nach Lage in Hamburg Q1
Investments nach Lage in Hamburg Q1

Pensionskassen an erster Position

Mit dem Ankauf des Springer Quartiers durch mehrere Versorgungswerke führen Pensionskassen das Ranking der Investments nach Käufergruppen mit 31 % an. Auf dem zweiten Platz folgen Spezialfonds mit knapp 21 %. Zusammen sind diese beiden Anlegergruppen bereits für rund die Hälfte des Ergebnisses verantwortlich. Das Führungstrio wird durch Equity/Real Estate Funds, die weitere rund 15 % beisteuern, komplettiert. Nennenswerte Anteile über 5 % entfallen darüber hinaus auf Corporates (9 %), Versicherungen (8,5 %) sowie Immobilien AGs/REITs (7 %). Das Interesse ausländischer Investoren an Investments in der Hansestadt ist nach wie vor ungebrochen – ihr Anteil beläuft sich im ersten Quartal auf 30 %.

 

Investments nach Käufergruppen in Hamburg Q1 2018
Investments nach Käufergruppen in Hamburg Q1 2018

Spitzenrenditen konstant

Nachdem die Netto-Spitzenrenditen im Jahresverlauf 2017 weiter gesunken waren, haben sie sich im ersten Quartal 2018 auf dem erreichten Niveau stabilisiert. Für Büroobjekte liegt sie im Spitzensegment bei 3,15 % und damit 10 Basispunkte unter dem vergleichbaren Vorjahreswert. Die Top-Rendite für Geschäftshäuser beläuft sich schon seit dem dritten Quartal 2017 unverändert auf 3,00 %. Für Logistikobjekte des Premiumsegments sind 4,50 % anzusetzen und damit 40 Basispunkte weniger als noch vor zwölf Monaten.

 

Spitzenrenditen (netto) nach Objektart in Hamburg
Spitzenrenditen (netto) nach Objektart in Hamburg

Perspektiven

Der Hamburger Investmentmarkt verzeichnet für die ersten drei Monate bereits ein außergewöhnlich hohes Investitionsvolumen, das u.a. auch von im Vorjahr nicht mehr abgeschlossenen Deals profitiert und in den kommenden Quartalen in dieser Größenordnung voraussichtlich nicht wiederholt werden kann. Das überwiegend nicht ausreichende Angebot an attraktiven Investitionsobjekten limitiert die sehr große Nachfrage. Vor dem Hintergrund der weiterhin positiven Rahmenbedingungen ist nichtsdestotrotz davon auszugehen, dass das Gesamtergebnis spürbar über dem Vorjahresvolumen (3,56 Mrd. €) liegen sollte.

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 31.03.2018

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