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Immobilien-Investmentmarkt Hamburg: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Investmentmarkt Hamburg

ERNEUT 2-MILLIARDEN-MARKE ÜBERTROFFEN

Mit einem Investitionsvolumen von 2,21 Mrd. € erzielt der Hamburger Investmentmarkt das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis zur Jahresmitte. Im Vergleich mit dem ruhigeren ersten Halbjahr 2017 legt der Markt um 60 % zu, der zehnjährige Durchschnitt wird sogar um gut 67 % übertroffen. Lediglich im Jahr 2007 wurde noch mehr Kapital in der Hansestadt investiert. Während damals mit 75 % vor allem Portfoliotransaktionen für das hohe Resultat verantwortlich zeichneten, sind es aktuell Einzeldeals mit mehr als zwei Milliarden Euro Umsatz (92 %). Allein der Verkauf des Springer Quartiers in der Innenstadt schlägt mit rd. 400 Mio. € zu Buche und ist damit die größte jemals registrierte Einzeltransaktion Hamburgs. Durch weitere große Verkäufe im hohen zwei– und dreistelligen Millionenbereich, zu denen u. a. das Sumatrakontor in der HafenCity zählt, ist das durchschnittliche Volumen pro Deal auf 42 Mio. € gestiegen. Das lebhafte Marktgeschehen liegt im Trend der anderen großen Standorte, an denen überwiegend sehr hohe Investmentumsätze erzielt werden.

 

Investitionsvolumen in Hamburg 1. Halbjahr
Investitionsvolumen in Hamburg 1. Halbjahr

GROSSVOLUMIGE DEALS MIT HOHEM ANTEIL

Die Verteilung des Volumens auf die Größenklassen wird mit knapp 43 % von Investments im dreistelligen Millionenbereich angeführt. Dies ist auch im langfristigen Vergleich ein sehr hoher Wert, der das Vorjahresergebnis von 26 % deutlich übertrifft. Auch die Klasse 50 bis 100 Mio. € legt spürbar zu, indem sie ihr Volumen absolut verdoppelt, und steuert weitere 19 % bei. Noch etwas mehr Umsatz generiert jedoch das nächstkleinere Segment zwischen 25 und 50 Mio. €, das auf 21 % kommt. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies allerdings einem Rückgang um fast 15 Prozentpunkte. Auch die beiden kleineren Kategorien 10 bis 25 Mio. € und unter 10 Mio. € geben anteilig nach und erreichen 15 bzw. fast 3 %.

 

Investments nach Größenklassen in Hamburg 1. Halbjahr
Investments nach Größenklassen in Hamburg 1. Halbjahr

BÜROOBJEKTE DOMINIEREND

Büroimmobilien bleiben das Maß der Dinge und dominieren die Verteilung nach Objektart unterstützt durch einige Großtransaktionen mit gut 61 %. Erst mit großem Abstand folgen Einzelhandelsobjekte (fast 14 %) auf dem zweiten Rang. Sie tauschen damit wieder die Platzierung mit Hotelimmobilien, die sich mit rund 9 % auf der dritten Position einordnen. Knapp 7 % entfallen darüber hinaus auf Logistikobjekte. Absolut betrachtet können fast alle Kategorien ihr Vorjahresergebnis steigern, lediglich Hotels erreichen ein minimal niedrigeres Volumen.

 

Investments nach Objektart in Hamburg 1. Halbjahr
Investments nach Objektart in Hamburg 1. Halbjahr

GLEICHMÄSSIGE RÄUMLICHE VERTEILUNG

Das Investitionsvolumen verteilt sich insgesamt recht homogen über das Marktgebiet. Die City hat sich ein Kopf-an-Kopf-Rennen mit den Nebenlagen geliefert, das die zentralen Lagen mit 36,4 % zu 35,6 % knapp für sich entschieden haben. Durch eine hohe Anzahl und einige großvolumige Transaktionen verbuchen die Nebenlagen dabei absolut ein neues Rekordergebnis. Der im Vorjahreszeitraum noch außerordentlich starke Cityrand kommt aktuell auf 27 %, was einem Rückgang um 19 Prozentpunkte entspricht. Hier wurde auch absolut etwas weniger investiert als im ersten Halbjahr 2017. Die peripheren Lagen sind mit 1 % bisher noch unterrepräsentiert.

 

Investments nach Lage in Hamburg 1. Halbjahr
Investments nach Lage in Hamburg 1. Halbjahr

PENSIONSKASSEN UND SPEZIALFONDS VORN

Mehr als die Hälfte des Investmentvolumens entfällt auf Pensionskassen (knapp 30 %) und Spezialfonds (rund 25 %). Während Pensionskassen nur in sehr wenige, dafür aber sehr großvolumige Immobilien investieren, sichern sich Spezialfonds deutlich mehr Objekte verschiedener Nutzungsarten. Alle übrigen Käuferarten landen im einstelligen Prozentbereich. Equity/Real Estate Funds kommen auf knapp 9 %, Corporates auf 8 % und Versicherungen ebenfalls auf fast 8 %. Darüber hinaus sind auch Immobilien AGs/REITs mit gut 6 % und Privatanleger mit rund 5 % für nennenswerte Anteile verantwortlich. Auf ausländische Investoren entfällt mit knapp 22 % wieder ein geringeres Ergebnis als im Vorjahreszeitraum (38 %), das auch deutlich unter dem bundesweiten Schnitt von rund 41 % liegt.

 

Investments nach Käufergruppen in Hamburg 1. Halbjahr
Investments nach Käufergruppen in Hamburg 1. Halbjahr

RENDITEN SEIT JAHRESENDE ÜBERWIEGEND STABIL

Im Vergleich mit der Jahresmitte 2017 sind die Spitzenrenditen zwar noch einmal gesunken, diese Entwicklung vollzog sich jedoch bei Büro– und Geschäftshäusern noch Ende 2017. Seitdem haben sie sich auf ihrem niedrigen Niveau stabilisiert: Für Top–Büroobjekte sind in der Spitze 3,15 % anzusetzen, Geschäftshäuser notieren bei 3,00 % und damit 40 Basispunkte unter ihrem Wert von Mitte 2017. Die Preise für Logistikobjekte in ausgezeichneten Lagen haben dagegen aktuell noch einmal angezogen, für sie kann nunmehr eine Spitzenrendite von 4,40 % erzielt werden.

 

Spitzenrendite (netto) nach Objektart in Hamburg
Spitzenrendite (netto) nach Objektart in Hamburg

PERSPEKTIVEN

Nach einem fulminanten Jahresauftakt, der u.a. auch von im Vorjahr nicht mehr abgeschlossenen Deals profitierte, erzielt der Hamburger Investmentmarkt auch im zweiten Quartal ein hohes Ergebnis. Für den weiteren Jahresverlauf kann vor dem Hintergrund der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung von einer weiterhin regen Markttätigkeit ausgegangen werden, so dass bis zum Jahresende ein Volumen im Bereich von 4 Mrd. € realistisch erscheint. Nichtsdestotrotz bleibt das oftmals mangelnde Angebot ein limitierender Faktor.

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 30.06.2018

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