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Immobilien-Investmentmarkt Hamburg: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Investmentmarkt Hamburg

4-MILLIARDEN-MARKE GEKNACKT

Der Hamburger Investmentmarkt verzeichnet in den ersten drei Quartalen ein Investitionsvolumen von 4,02 Mrd. € und erzielt damit das nach 2007 zweitbeste jemals registrierte Ergebnis. Gegenüber dem ruhigeren Vorjahr hat der Markt spürbar zugelegt und steigert sich um knapp 86 %. Allein im dritten Quartal haben Immobilien im Wert von über 1,81 Mrd. € den Eigentümer gewechselt – auch dieser Wert wurde lediglich 2007 übertroffen. Bemerkenswert ist darüber hinaus das Rekordvolumen von Einzeltransaktionen, das mit 3,45 Mrd. € deutlich über allen zuvor verzeichneten Resultaten liegt. Objekte, die im Rahmen von Portfoliotransaktionen verkauft wurden, steuern gut 14 % zum Ergebnis bei. Durch vergleichsweise viele Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich liegt das durchschnittliche Volumen pro Deal bei hohen 38 Mio. €. Im bundesweiten Vergleich ordnet sich Hamburg hinter Frankfurt (6,79 Mrd. €), München (4,90 Mrd. €) und Berlin (4,83 Mrd. €) auf Rang vier ein.

 

Investitionsvolumen in Hamburg Q1-3
Investitionsvolumen in Hamburg Q1-3

GROSSVOLUMIGE DEALS BESTIMMEN DAS BILD

Die Größenklassenverteilung wird mit knapp 37 % von Transaktionen über 100 Mio. € angeführt. In dieses Segment fallen bereits sieben Deals, zu denen allen voran der Verkauf des Springer Quartiers mit rd. 400 Mio. € im ersten Quartal zählt, das im dritten Quartal verkaufte Hanseviertel in der Innenstadt sowie der Olympus Campus in der City Süd. Zusammen mit Deals zwischen 50 und 100 Mio. € (knapp 22 %) zeichnen Transaktionen über 50 Mio. € für gut 58 % des Ergebnisses verantwortlich. Auf dem zweiten Platz landet jedoch die Größenklasse 25 bis 50 Mio. €, in die mit fast 26 % mehr als eine Milliarde Euro investiert wurde – ein absoluter Rekordwert. Weitere 13 % entfallen auf Verkäufe von 10 bis 25 Mio. €, gut 3 % auf Deals bis 10 Mio. €. Mit Ausnahme der kleinsten Größenklasse wurde in alle Segmente spürbar mehr investiert als im Vorjahr.

 

Investments nach Größenklassen in Hamburg Q1-3
Investments nach Größenklassen in Hamburg Q1-3

BÜROIMMOBILIEN ERNEUT DAS MASS ALLER DINGE

Bei der Verteilung der Investments nach Objektart sind prozentual nur geringe Unterschiede gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen. Büroimmobilien sind erneut für mehr als die Hälfte des Volumens verantwortlich. Einzelhandelsobjekte erobern sich mit knapp 16 % den zweiten Platz zurück, von dem sie im Vorjahr von den Hotels verdrängt wurden. Diese kommen aktuell auf rund 7 %. Während Logistikobjekte erneut bei 5 % landen, entfällt mit einem Fünftel der Investments ein hoher Anteil auf die Kategorie Sonstige, in die u. a. der Kauf der Pflege & Wohnen-Objekte durch die Deutsche Wohnen zählt.

 

Investments nach Objektart in Hamburg Q1-3
Investments nach Objektart in Hamburg Q1-3

NEBENLAGEN SETZEN SICH AN DIE SPITZE

Wie im Vorjahr hat die City bei der räumlichen Verteilung des Investmentvolumens das Nachsehen. Trotz einiger großer Deals bleibt das Angebot in der Innenstadt und der HafenCity deutlich hinter der Nachfrage zurück. Die zentralen Lagen erzielen mit einem Drittel des Volumens ein ähnliches Ergebnis wie im Vorjahr und müssen sich mit dem zweiten Platz begnügen. Die Nebenlagen profitieren neben dem genannten Pflegeimmobilienportfolio von einer hohen Anzahl verkaufter Objekte und liegen mit gut 41 % an erster Position. Der Cityrand büßt erhebliche Anteile ein und landet mit einem Viertel des Resultats auf dem dritten Rang. Die Peripherie spielt mit fast 2 % nur eine untergeordnete Rolle.

 

Investments nach Lage in Hamburg Q1-3
Investments nach Lage in Hamburg Q1-3

PENSIONSKASSEN VOR SPEZIALFONDS

Grundsätzlich verteilen sich die Investments recht breit über die verschiedenen Käufergruppen. Dabei setzen sich Pensionskassen mit wenigen großvolumigen Käufen wie dem Springer Quartier und dem Olympus Campus an die Spitze der Investorenliste (knapp 20 %). Spezialfonds verbuchen u. a. den Kauf des Sumatrakontors in der HafenCity auf ihrem Konto und landen mit knapp 17 % auf dem zweiten Platz. Fast 14 % entfallen auf Immobilien AGs/REITs, die damit den dritten Rang belegen. Darüber hinaus steuern auch Investment/Asset Manager einen zweistelligen Prozentbetrag zum Ergebnis bei (knapp 13 %). Ausländische Investoren sind in der Hansestadt bisher noch etwas unterrepräsentiert. Ihr Anteil liegt mit rund 19 % sowohl deutlich unter dem Vorjahr (43 %) als auch unter dem bundesweiten Wert von 40 %.

 

Investments nach Käufergruppen in Hamburg Q1-3 2018
Investments nach Käufergruppen in Hamburg Q1-3 2018

LOGISTIKRENDITEN SINKEN WEITER

Durch das weiter zunehmende Investoreninteresse an Logistikobjekten und das begrenzte Angebot an Premiumprodukten steigen die Preise in diesem Segment weiter. Im Vergleich zum dritten Quartal des Vorjahres haben die Netto-Spitzenrenditen um
50 Basispunkte auf 4,20 % nachgegeben. Für Top-Büroimmobilien sind die Renditen bereits Ende 2017 um 5 Basispunkte auf 3,15 % gesunken und haben sich seither auf diesem niedrigen Niveau stabilisiert. Für erstklassige Geschäftshäuser sind nach wie vor 3,00 % in der Spitze anzusetzen.

 

Spitzenrenditen (netto) nach Objektart in Hamburg
Spitzenrenditen (netto) nach Objektart in Hamburg

PERSPEKTIVEN

Der Hamburger Investmentmarkt hat bereits zum dritten Quartal ein Volumen erzielt, das deutlich über dem Gesamtergebnis des Vorjahres (3,56 Mrd. €) liegt. Vor dem Hintergrund der positiven Stimmung und einer gut gefüllten Pipeline ist auch weiterhin von einem regen Marktgeschehen und einem erfolgreichen Schlussquartal auszugehen. Dabei ist die Hansestadt auf dem besten Weg, das Rekordvolumen von 5,1 Mrd. € aus dem Jahr 2007 anzuvisieren. Ob sie es tatsächlich übertreffen kann, bleibt abzuwarten.

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 30.09.2018

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