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Immobilien-Investmentmarkt Köln: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Investmentmarkt Köln

ERNEUT HERVORRAGENDES HALBJAHRESERGEBNIS

Der Kölner Investmentmarkt erzielt zur Jahresmitte ein Volumen von gut 704 Mio. €, das stolze 43 % über dem langjährigen Schnitt liegt und damit das rege Marktgeschehen der letzten Jahre bestätigt. Zum vierten Mal überhaupt und zum dritten Mal seit 2015 wird die Marke von 700 Mio. € übertroffen, auch wenn das außergewöhnlich gute Resultat des Vorjahres nicht wiederholt werden kann. Während dieses Rekordergebnis vor allem auf eine große Anzahl von Abschlüssen zurückzuführen war, profitiert der Markt aktuell vor allem von einigen größeren Abschlüssen, von denen insbesondere der Kauf des Maritim-Hotels am Heumarkt mit einem Preis jenseits von 100 Mio. € ins Gewicht fällt. Der durchschnittliche Wert je Deal ist entsprechend auf 26 Mio. € gestiegen (2017: 20 Mio. €). Das Gesamtvolumen basiert zudem zu rund 29 % auf Kölner Objekten aus Portfolioverkäufen.

 

Investitionsvolumen in Köln 1. Halbjahr
Investitionsvolumen in Köln 1. Halbjahr

BUNTER MIX DER GRÖSSENKLASSEN

Der erwähnte Großabschluss in der Kölner City sorgt dafür, dass das Segment über 100 Mio. € knapp 18 % des Volumens ausmacht. Auf die drei Größenklassen 10-25 Mio. €, 25-50 Mio. € und 50-100 Mio. € verteilen sich gut drei Viertel des Gesamtumsatzes nahezu gleichwertig. Das untermauert wie im Vorjahr die breite Basis, auf welcher der Investmentmarkt in der Rheinmetropole fußt. Einen geringen Anteil von 6 % steuert noch das Segment unter 10 Mio. € bei, wodurch das insgesamt gestiegene Preisniveau der letzten Jahre besonders deutlich wird. Einige Objekte sind mittlerweile in der nächsthöheren Größenklasse zu finden, und während im kleinteiligem Bereich immer weniger umgesetzt wird, erzielt gleichzeitig die Kategorie 10-25 Mio. € mit einem Gesamtvolumen von rund 172 Mio. € das zweitbeste Halbjahresergebnis aller Zeiten.

 

Investments nach Größenklassen in Köln 1. Halbjahr
Investments nach Größenklassen in Köln 1. Halbjahr

HOTELS MIT STARKEM ERGEBNIS, LOGISTIK FÄLLT ZURÜCK

In der Verteilung nach Branchen liegen traditionell die Büroimmobilien, die für die Hälfte aller Abschlüsse und des Volumens verantwortlich zeichnen, an der Spitze. Auf den folgenden Plätzen sind einige Verschiebungen zu beobachten. Hotelinvestments legen deutlich zu und erzielen aufgrund einiger Deals in der City bereits zur Jahreshälfte das zweitbeste Gesamtjahresergebnis aller Zeiten (fast 190 Mio. €). Das Investmentvolumen mit Einzelhandelsobjekten verfehlt die 100-Mio.-€-Marke geringfügig und kommt mit beinahe 14 % auf einen etwas niedrigeren Anteil als im Vorjahr. Der Logistikbereich tritt hingegen bisher nur vereinzelt in Erscheinung (gut 4 %), nachdem er im Vorjahr besonders durch Portfoliodeals außergewöhnlich stark vertreten war.

 

Investments nach Objektart in Köln 1. Halbjahr
Investments nach Objektart in Köln 1. Halbjahr

CITYLAGEN WIEDER WIE GEWOHNT AN DER SPITZE

Dank mehrerer teils größerer Abschlüsse – das durchschnittliche Volumen je Deal liegt in der City bei rund 40 Mio. € – übernimmt diese Lage mit knapp 57 % wieder ihre angestammte Spitzenposition. Sowohl die Hoteldeals als auch zahlreiche Investments in zentrale Büroobjekte schlagen sich hier nieder. Fast gleichauf liegen nach den ersten beiden Quartalen des Jahres der Cityrand und die Nebenlagen mit jeweils rund 22 %. Dabei verlieren die Nebenlagen nach dem Rekordergebnis des Vorjahres zwar deutlich (-22 Prozentpunkte), das Volumen der Büro- und Logistikobjekte, die in dieser Lage verkauft wurden, summiert sich jedoch auf über 150 Mio. €, womit das zweitbeste Halbjahresergebnis aller Zeiten erzielt wird. In der Peripherie konnten bislang noch keine Verkäufe beobachtet werden.

 

Investments nach Lage in Köln 1. Halbjahr
Investments nach Lage in Köln 1. Halbjahr

SPEZIALFONDS FÜHREN SPITZENTRIO AN

Bei den Käufergruppen sind es die traditionell starken Spezialfonds, die mit gut 37 % die Spitzenposition einnehmen und damit die ebenfalls gewohnt präsenten Projektentwickler (26 %) und die Investment/Asset Manager (16 %) auf die Plätze verweisen. Das Triumvirat zeichnet somit für fast 80 % des Gesamtumsatzes verantwortlich. Spezialfonds (gut 261 Mio. €) und Projektentwickler (knapp 180 Mio. €) erzielen sogar jeweils ein Rekordvolumen zum Halbjahr. Alle anderen Käufergruppen, wie Pensionskassen (6 %), Equity/Real Estate Funds (knapp 5 %) oder Immobilien AGs/REITs (gut 4 %) steuern nur vergleichsweise geringe Anteile zum Gesamtergebnis bei. Mehr als jeder dritte Euro (35 %) stammt zudem aus dem Ausland, was für Köln ein leicht überdurchschnittlicher Wert ist.

 

Investments nach Käufergruppen in Köln 1. Halbjahr
Investments nach Käufergruppen in Köln 1. Halbjahr

RENDITEN ÜBERWIEGEND STABIL AUF REKORDNIVEAU

Die Nettospitzenrenditen liegen in allen Assetklassen weiter auf Rekordniveau. Bei Büros (3,55 %) und Geschäftshäusern (3,20 %) ist die Renditetalfahrt der letzten Jahre vorerst unterbrochen, und die Werte stabilisieren sich auf dem Niveau von Ende 2017. Lediglich im Logistiksegment zogen die Preise zuletzt erneut an. Unter anderem durch eine anhaltend hohe Nachfrage aus dem Ausland gaben die Renditen an allen A-Standorten erneut nach und somit sank die Spitzenrendite auch in Köln auf nun 4,40 %.

 

Spitzenrendite (netto) nach Objektart in Köln
Spitzenrendite (netto) nach Objektart in Köln

ERNEUT STARKES JAHRESVOLUMEN ZU ERWARTEN

Der Investmentmarkt in der Domstadt ist auch 2018 von einer hohen Nachfrage und einem regen Marktgeschehen geprägt, auch wenn nicht alle Interessenten aufgrund des begrenzten Angebots zum Zuge kommen konnten. Die Stimmung unter den Marktteilnehmern ist mit Blick auf die guten konjunkturellen Rahmenbedingungen und trotz einiger politischer Unwägbarkeiten insgesamt positiv. Für die zweite Jahreshälfte ist daher von weiterhin hohen Umsätzen auszugehen, sodass ein erneut sehr erfreuliches Gesamtvolumen deutlich über der 1,7-Mrd.-€-Marke möglich ist.

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 30.06.2018

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