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Immobilien-Investmentmarkt Köln: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Investmentmarkt Köln

KÖLNER MARKT BESTÄTIGT SEIN NEUES NIVEAU

Bereits zum vierten Mal in Folge zeigt sich der Kölner Investmentmarkt sehr dynamisch und erzielt mit knapp 1,3 Mrd. € ein sehr erfreuliches Ergebnis. Das Rekordvolumen aus dem Vorjahr wird dabei zwar um fast 21 % verfehlt, der Gesamtumsatz kann sich jedoch sehen lassen und bestätigt das hohe Interesse am Kölner Markt, das sich seit 2015 in entsprechend hohen Umsätzen niederschlägt. Zu den prägenden Deals zählen bislang insbesondere der Kauf des Maritim-Hotels am Neumarkt sowie der Komplettverkauf des Kaufhofs in der Hohen Straße im Rahmen der Fusion von Karstadt und Kaufhof. Insbesondere durch diesen Warenhausdeal klettert der Anteil der Portfolioverkäufe auf über 38 %. Auch der Anteil ausländischer Anleger beläuft sich dadurch auf gut 50 %. Losgelöst von diesem Sonderfall lässt sich feststellen, dass die Domstadt zunehmend in den Fokus großer internationaler Investoren rückt.

 

Investitionsvolumen in Köln Q1-3
Investitionsvolumen in Köln Q1-3

GRÖSSERE DEALS DRÜCKEN DEM MARKT IHREN STEMPEL AUF

Neben den bereits erwähnten Großabschlüssen konnten am Kölner Investmentmarkt gleich mehrere Transaktionen registriert werden, die mit ihren Volumen jenseits der 50-Mio.-€-Marke maßgeblich zum sehr erfreulichen Ergebnis beigetragen haben. Mit jeweils rund 32 % erzielen die beiden Größenklassen über 50 Mio. € fast zwei Drittel des bisherigen Volumens. Die größeren Deals fallen umso stärker ins Gewicht, da die Anzahl der beobachteten Abschlüsse insgesamt vergleichsweise gering ist. Folgerichtig gingen die Anteile der Segmente 25-50 und 10-25 Mio. € im Vergleich zum Vorjahr auf gut 16 bzw. 14 % zurück. Zu beachten ist jedoch, dass fast jeder zweite Abschluss ein Volumen zwischen 10 und 50 Mio. € erzielt, wodurch die Bedeutung dieser Größenklasse für den Kölner Markt unterstrichen wird.

 

Investments nach Größenklassen in Köln Q1-3
Investments nach Größenklassen in Köln Q1-3

BÜROS UND RETAIL VORN, HOTELS MIT STARKEM ERGEBNIS

Fast in jedem Jahr sind Büroimmobilen die begehrteste Assetklasse am Kölner Investmentmarkt. Mit gut 44 % nehmen sie nach den ersten drei Quartalen auch 2018 die Spitzenposition ein. Weitere 30 % entfallen auf die ebenfalls traditionell starken Einzelhandelsimmobilien. Auf dem dritten Rang landen mit fast 15 % Hotels, die unter anderem durch den Maritim-Abschluss bereits heute das zweitbeste Gesamtergebnis aller Zeiten in der Domstadt feiern können. Der Anteil der Logistikimmobilien (gut 7 %) geht hingegen nach dem Rekordumsatz aus dem Vorjahr spürbar zurück. Durch das bisher erzielte Volumen verspricht aber auch 2018 für dieses Segment ein sehr gutes Jahr zu werden.

 

Investments nach Objektart in Köln Q1-3
Investments nach Objektart in Köln Q1-3

AN DER CITY FÜHRT KEIN WEG VORBEI

Die beiden Kölner Citylagen City und Deutz sind das Maß aller Dinge in der Rheinmetropole. Hier wurden fast 61 % des Volumens erzielt, wobei das rechtsrheinische Deutz nur einen Abschluss beitragen konnte. Die übrigen Deals in der Innenstadt, zu denen auch die vier größten Investments des Jahres zählen, fanden alle im Teilmarkt City statt. Zudem können hier alle registrierten Hoteldeals verortet werden. Der Cityrand konnte seinen Anteil leicht auf knapp 21 % erhöhen und profitiert unter anderem von den Verkäufen der Zollstock-Arkaden im Stadtteil Zollstock oder zwei voll vermieteten Bürohäusern auf dem Deutzer Feld. Die Nebenlagen büßen nach ihrem Rekordjahr 2017 zwar fast 10 Prozentpunkte ein, sind mit knapp 18 % dennoch erfolgreich vertreten und können mit dem Lieferantenpark Ford in Niehl oder dem ABC-Tower in Porz namhafte Transaktionen vorweisen.

 

Investments nach Lagen in Köln Q1-3
Investments nach Lagen in Köln Q1-3

SPEZIALFONDS KNAPP VOR IMMOBILIENUNTERNEHMEN

Spezialfonds und Immobilienunternehmen liefern sich ein Kopf-an-Kopf-Rennen, das Spezialfonds dank zahlreicher Abschlüsse im hohen zweistelligen Bereich mit fast 29 % für sich entscheiden. Immobilienunternehmen (gut 26 %) erzielen dabei einen Allzeit-Rekord, wozu insbesondere die Übernahme des Kaufhofs durch Signa Prime Selection beigetragen hat. Der Investitions– und Baubedarf in der Domstadt wird zudem durch die anhaltend hohe Bedeutung der Projektentwickler sichtbar. Sie zeichnen für zahlreiche Deals verantwortlich, die zwar überwiegend im kleinvolumigen Bereich liegen, in der Summe jedoch bereits das zweithöchste Gesamtjahresresultat aller Zeiten bedeuten.

 

Investments nach Käufergruppen in Köln Q1-3 2018
Investments nach Käufergruppen in Köln Q1-3 2018

RENDITEN SO NIEDRIG WIE NIE

In allen drei Assetklassen liegen die Renditen auf Rekordniveau. Während sie im Highstreet-Segment unverändert 3,20 % betragen, haben die Netto-Spitzenrenditen für Büros und Logistikimmobilien erneut nachgegeben. Bei Büros notiert sie mittlerweile bei 3,35 %, wobei der Rückgang seit Jahresbeginn um satte 20 Basispunkte erst in den letzten drei Monaten zu beobachten war. Der Logistikmarkt verzeichnet im gesamten Bundesgebiet steigende Preise, sodass auch in Köln die Spitzenrendite unter Druck geraten ist (-30 Basispunkte). Sie wird nur noch mit 4,20 % angesetzt.

 

Spitzenrenditen (netto) nach Objektart in Köln
Spitzenrenditen (netto) nach Objektart in Köln

PERSPEKTIVEN

Der Kölner Investmentmarkt erzielt trotz bislang nur vergleichsweise geringer Dealanzahl ein sehr erfreuliches Ergebnis. Von einem neuerlichen Gesamtjahresumsatz im Bereich von 2 Mrd. € ist aktuell zwar nicht auszugehen, ein sehr gutes Resultat, das im Schnitt der letzten 5 Jahre (rd. 1,7 Mrd. €) liegen dürfte, ist jedoch durchaus realistisch.

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 30.09.2018

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