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Immobilien-Investmentmarkt Leipzig: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Investmentmarkt Leipzig

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Der Leipziger Investmentmarkt erzielte im ersten Quartal 2018 ein Transaktionsvolumen von 128 Mio. €. Damit kann die sächsische Metropole nicht an das hervorragende Resultat des vorangegangenen Jahres anknüpfen, als schon zum Jahresauftakt etwas weniger als 400 Mio. € investiert wurden. Allerdings ist festzuhalten, dass das Vorjahresergebnis maßgeblich durch den Verkauf des Shoppingcenters nova eventis befeuert wurde, der mit rund 200 Mio. € auch im langjährigen Vergleich den mit Abstand großvolumigsten Deal darstellt. Zurückzuführen ist die moderate Bilanz darüber hinaus auf das gute Schlussquartal 2017, als noch einige Verkäufe zum Abschluss kamen und dementsprechend nicht mehr in das nächste Jahr gerutscht sind. Es ist davon auszugehen, dass der Markt im weiteren Jahresverlauf spürbar an Fahrt aufnehmen und damit dem bundesweiten Trend wieder folgen wird. Somit dürfte auch das Segment der anteilig eingerechneten Portfoliodeals, welches bisher nahezu unbesetzt blieb, in den folgenden Quartalen noch zulegen.

 

Investitionsvolumen in Leipzig
Investitionsvolumen in Leipzig

Deals zwischen 50 und 100 Mio. € an der Spitze

Die Verteilung der Investments nach Größenklassen zeigt ein verändertes Bild gegenüber dem ersten Quartal 2017. Hierbei spielt vor allem der Verkauf des nova eventis eine entscheidende Rolle, der im Vorjahr für einen Umsatzanteil von fast 51 % im Segment über 100 Mio. € verantwortlich zeichnete. Zum Jahresstart 2018 konnten dagegen bisweilen noch keine Deals im dreistelligen Millionenbereich verzeichnet werden. Als größte Transaktion ist der Verkauf des Fachmarktzentrums Pösna Park zu nennen, der dafür sorgte, dass mit gut 46 % der entscheidendste Anteil auf Investments zwischen 50 und 100 Mio. € entfiel. Ein Drittel des Volumens generierten kleine Deals unter 10 Mio. €, ein Fünftel steuerten Verkäufe im mittleren Segment (25 bis 50 Mio. €) bei.

 

Investments nach Größenklassen in Leipzig Q1
Investments nach Größenklassen in Leipzig Q1

Einzelhandel-Investments führen Rangliste erneut an

Wie bereits im Vorjahrzeitraum partizipieren Einzelhandelsobjekte auch zum Jahresbeginn 2018 erneut mit über 60 % am Transaktionsvolumen und setzen sich damit deutlich an die Spitze. Gemessen am Volumen bleiben sie zwar hinter dem Ergebnis aus 2017 zurück, erreichen mit 80 Mio. € aber dennoch als einzige Assetklasse im langjährigen Vergleich ein überdurchschnittliches Ergebnis. Klar abgeschlagen auf dem zweiten Rang folgen Office-Investments, die angebotsbedingt lediglich kleinere Deals beisteuern und auf knapp 9 % kommen. Weitere fast 3 % entfallen auf Logistikimmobilien. Einen hohen Anteil von über einem Viertel macht die Sammelkategorie Sonstige aus.

 

Investments nach Objektart in Leipzig Q1
Investments nach Objektart in Leipzig Q1

Angebot in der City knapp, Peripherie vorne

Die regionale Verteilung des Investmentumsatzes über das Marktgebiet zeigt ein vergleichsweise ungewohntes Bild. Dies spricht einerseits dafür, dass in den zentralen Lagen zu wenig Produkt verfügbar ist, andererseits unterstreicht es aber auch, dass die Investoren auf eine positive Entwicklung des Gesamtmarkts vertrauen und nicht ausschließlich auf die City fokussiert sind. Eindeutiger Gewinner ist wie schon im ersten Quartal 2017 die Peripherie, in der mit insgesamt 98 Mio. € drei Viertel des Umsatzes lokalisiert sind. In dieser Lage wechselte nicht zuletzt der Pösna Park in Großpösna – südöstlich von Leipzig – den Besitzer. Weitere gut 13 % generieren die Nebenlagen, der Cityrand erreicht einen Anteil von rund 11 %.

 

Investments nach Lage in Leipzig Q1
Investments nach Lage in Leipzig Q1

Vier Käufer mit zweistelligen Anteilen

Das Gros des Umsatzes entfällt auf vier Käufergruppen mit jeweils zweistelligen Anteilen: Gut 46 % gehen auf das Konto der Spezialfonds, die sich damit klar an die Spitze aller Anleger gesetzt haben und auch bundesweit zu den Top 3 Nachfragegruppen gehören. Auf dem zweiten Platz folgen Corporates mit rund einem Fünftel des Volumens. Aufs Podium geschafft haben es außerdem Immobilien AGs/REITs, die einen Anteil von fast 16 % verbuchen und sich einige kleinere Objekte in unterschiedlichen Lagen sichern konnten. Vor dem Hintergrund, dass für die größten Transaktionen ausländische Investoren verantwortlich zeichnen, ist ihr Anteil auf zwei Drittel gestiegen. Im bundesweiten Vergleich entspricht dies einem überdurchschnittlichen Wert.

 

Investments nach Käufergruppen in Leipzig Q1
Investments nach Käufergruppen in Leipzig Q1

Auch Logistikimmobilien nun in der Spitze unter 5 %

Der Nachfrageüberhang hat im Jahresverlauf 2017 auf die Netto-Spitzenrenditen der drei Objektarten gedrückt, wodurch diese im 12-Monats-Vergleich zwischen 20 und 60 Basispunkte nachgegeben haben. Zum Jahresstart zeigten sich die Top-Yields bisher stabil: Am teuersten bleiben Premium–Retailobjekte, die bei 4,20 % notieren. Für Büroimmobilien sind in der Spitze 4,60 % anzusetzen und auch Logistikimmobilien unterschreiten inzwischen die 5-%-Schwelle (4,90 %).

 

Spitzenrenditen (netto) nach Objektart in Leipzig
Spitzenrenditen (netto) nach Objektart in Leipzig

Perspektiven

Nach einem fulminanten Resultat im Vorjahr ist der Leipziger Investmentmarkt relativ ruhig in das neue Jahr gestartet. Grund hierfür ist weniger die fehlende Nachfrage als vielmehr das nicht vorhandene Angebot. Dies schlägt sich u. a. darin nieder, dass das Bürosegment sowie die zentralen Lagen bisher unterrepräsentiert blieben und keine umfangreicheren Transaktionen aufweisen. Erfreulich ist dagegen der hohe Anteil ausländischer Anleger, der die zunehmende internationale Attraktivität des Investmentmarkts unterstreicht. Vor diesem Hintergrund dürfte sich das Marktgeschehen in der Messestadt im Jahresverlauf noch deutlich beleben.

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 31.03.2018

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