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Immobilien-Investmentmarkt München: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Investmentmarkt München

SCHON WIEDER EIN NEUER REKORDUMSATZ

Der Münchener Investmentmarkt ist nicht zu bremsen. Nachdem im ersten Quartal des Vorjahres ein neues Allzeithoch erzielt wurde, fiel der Jahresauftakt 2018 nochmal besser aus: Mit einem Transaktionsvolumen von 2,65 Mrd. € wurde der Vorjahresumsatz noch einmal um 69 % überboten. Die neue Bestmarke liegt sogar über den Gesamtjahresvolumina, die Anfang des Jahrzehnts erreicht wurden. Auch im bundesweiten Vergleich nimmt die bayerische Landeshauptstadt damit eine herausgehobene Position ein und setzt sich mit weitem Abstand an die Spitze. Das Volumen fällt mehr als doppelt so hoch aus wie beispielsweise in Berlin oder Hamburg. Verantwortlich für das außergewöhnliche Ergebnis ist vor allem auch eine Vielzahl von großen Abschlüssen, von denen sich einige aus dem letzten Jahr ins erste Quartal 2018 verschoben hatten. Insgesamt konnten bislang bereits acht Deals im dreistelligen Millionenbereich erfasst werden Zu den wichtigsten Verkäufen gehören u. a. das Correo Quartier, der Bürokomplex ATLAS sowie der SZ-Tower.

 

Investitionsvolumen in München Q1
Investitionsvolumen in München Q1

Anteil grosser Transaktionen auf Rekordniveau

Der Anteil großvolumiger Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich liegt aufgrund der Vielzahl der bereits realisierten Verkäufe mit knapp 61 % auf Rekordniveau. Hier zeigt sich, dass gerade große nationale und internationale Investoren ein starkes Interesse am Standort München haben und auf eine langfristig positive Entwicklung setzen. Den zweiten Platz belegen Abschlüsse zwischen 50 und 100 Mio. €, die einen Beitrag von gut 23 % leisten. Der relative Anteil kleinerer Deals bis 25 Mio. € hat sich dementsprechend deutlich verringert. Absolut betrachtet wurde aber auch hier etwas mehr umgesetzt als im Vorjahreszeitraum.

 

Investments nach Größenklassen in München Q1
Investments nach Größenklassen in München Q1

Büros sind Investors‘ Darling

Mit einem Anteil von über 72 % stehen Büros erneut im Fokus der Anleger. Vor allem die starke Nutzernachfrage bei gleichzeitig sehr begrenztem Angebot bietet erhebliche Mietsteigerungspotenziale, die dieses Marktsegment trotz hoher Preise sehr attraktiv machen. Auf Platz zwei hat es die Sammelgruppe Sonstige geschafft, deren Beitrag sich auf gut 17 % beläuft. Dahinter verbergen sich in erster Linie Entwicklungsgrundstücke und gemischt genutzte Objekte. Vervollständigt wird das Führungstrio von Logistik-Investments, die auf einen Anteil von knapp 7 % kommen. Spürbar geringere Beiträge als im Vorjahr leisten Hotels und Einzelhandelsobjekte, wofür aber vor allem ein definitiv nicht ausreichendes Angebot verantwortlich ist.

 

Investments nach Objektart in München Q1
Investments nach Objektart in München Q1

Relativ stabile Umsatzverteilung

Da das Angebot in der City ausgesprochen gering ist, müssen Anleger, die in München investieren wollen, schon seit Längerem auch auf andere Lagen ausweichen. Dieser Trend hat sich auch Anfang 2018 fortgesetzt. Demzufolge konnten sich die bereits im Vorjahreszeitraum führenden Nebenlagen erneut an die Spitze setzen und steuern insgesamt gut 40 % zum Transaktionsvolumen bei. Auf Platz zwei liegen die Cityrand-Zonen, die auf knapp 28 % kommen. Die Peripherie ist wie auch im Vorjahr mit gut 17 % am Ergebnis beteiligt. Analog zum Jahresauftakt 2017 sind die zentralen Citylagen das Schlusslicht. Der relativ geringe Beitrag von knapp 15 % ist dabei allerdings vollständig dem skizzierten Mangel an ausreichendem Produktangebot geschuldet.

 

Investments nach Lage in München Q1
Investments nach Lage in München Q1

Breite Streuung der Käufergruppen

Das große Interesse unterschiedlicher Käufergruppen am Standort München spiegelt sich auch in der Anlegerstruktur wider. Insgesamt gibt es sechs Investorentypen, die zweistellige Prozentanteile zum Ergebnis beitragen. Auf Position eins finden sich Investment Manager mit knapp 23 %, die häufig für nationale und internationale Kapitalgeber ihre Investments steuern. Die Plätze zwei und drei belegen Pensionskassen mit gut 14 % und offene Fonds mit rund 12 % und damit ebenfalls zwei in erster Linie sicherheitsorientierte Käufergruppen. Auf jeweils etwa 10 % kommen darüber hinaus noch Projektentwickler, Banken sowie Equity/Real Estate Funds und auch Versicherungen (7 %) haben umfangreich investiert. Der Anteil ausländischer Investoren liegt bei einem Drittel und ist damit spürbar höher als im Vorjahreszeitraum.

 

Investments nach Käufergruppen in München Q1 2018
Investments nach Käufergruppen in München Q1 2018

Stabiler Jahresauftakt bei den Renditen

Nach den deutlichen Renditerückgängen der letzten Jahre ist im ersten Quartal eine Stabilisierung zu verzeichnen. Die Netto-Spitzenrendite für Bürohäuser liegt unverändert bei 3,00 %, dem zweitniedrigsten Wert nach Berlin. Bei innerstädtischen Geschäftshäusern in Top-Lage sind 2,90 % anzusetzen, auch wenn hier in Einzelfällen auch noch geringere Renditen möglich sind. Bei Logistikimmobilien notieren die Spitzenrenditen wie auch in den anderen großen Logistik-Agglomerationen bei 4,50 %.

 

Spitzenrenditen (netto) nach Objektart in München
Spitzenrenditen (netto) nach Objektart in München

Perspektiven

Auch wenn ein Resultat wie im ersten Quartal, mit einer Häufung von großvolumigen Deals, im weiteren Jahresverlauf nur schwer zu wiederholen sein dürfte, spricht alles für ein erneut außergewöhnlich gutes Jahresergebnis. Das nicht ausreichende Angebot könnte allerdings das Umsatzvolumen etwas limitieren. Das Investoreninteresse ist dagegen weiterhin immens. Vor diesem Hintergrund bestehen gute Chancen, auch 2018 wieder ein Transaktionsvolumen jenseits der 6 Mrd. € zu erzielen.

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 31.03.2018

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