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Immobilien-Investmentmarkt Stuttgart: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Investmentmarkt Stuttgart

STUTTGART BOOMT: NEUER INVESTMENTREKORD

Der Stuttgarter Investmentmarkt startet fulminant ins neue Jahr. Mit einem Transaktionsvolumen von 648 Mio. € wurde das bereits gute Vorjahresergebnis um mehr als 160 % übertroffen und gleichzeitig ein neuer Umsatzrekord aufgestellt. Wie stark das erste Quartal war, zeigt sich auch daran, dass der zehnjährige Durchschnitt um 186 % getoppt wurde. Im Vergleich mit den anderen deutschen A-Standorten liegt Stuttgart damit auf einem Niveau mit Düsseldorf und deutlich vor Köln. Mit ausschlaggebend war eine relativ hohe Anzahl realisierter Verkäufe bereits zu Jahresbeginn, sodass fast 20 Deals in die Analyse einflossen. Außerdem konnten bereits einige größere Transaktionen erfasst werden, die das Investmentvolumen entsprechend nach oben getrieben haben. Als Beispiele stehen die Verkäufe des Kodak-Areals für rund 79 Mio. €, des Salamander-Hauses für ca. 73 Mio. € sowie die Veräußerung des als Lederer-Bau bekannten hinteren Teils der ehemaligen EnBW-Konzernzentrale an das Land Baden-Württemberg für etwa 50 Mio. €.

Investitionsvolumen in Stuttgart
Investitionsvolumen in Stuttgart

Grössere Transaktionen mit hohem Marktanteil

Beflügelt wurde der Rekordumsatz vor allem auch durch eine relative hohe Zahl an für Stuttgarter Verhältnisse großen Deals. Vor diesem Grund ist es nicht verwunderlich, dass Transaktionen über 50 Mio. € mit 62 % den Löwenanteil des Ergebnisses einnehmen. Im vergleichbaren Vorjahreszeitraum brachten sie es auf lediglich gut 24 %. Aber auch mittelgroße Abschlüsse zwischen 25 und 50 Mio. € kommen auf einen Umsatzanteil von fast 22 %, wohingegen kleinere Objekte relativ betrachtet spürbar an Bedeutung eingebüßt haben. Insgesamt spricht die Verteilung über die Größenklassen dafür, dass die Nachfrage auf investorenseitig auf einem breiten Fundament steht.

 

Investments nach Größenklassen in Stuttgart Q1
Investments nach Größenklassen in Stuttgart Q1

Büros führen Rangliste an

Wie auch an fast allen anderen großen Standorten liegen Büroobjekte an der Spitze der Assetklassen. Insgesamt beläuft sich ihr Anteil am Gesamtumsatz auf gut 62 %. Auch in Stuttgart gehen Investoren mittelfristig von einer weiter starken Nutzernachfrage mit entsprechenden Mietsteigerungspotentialen aus, an denen sie partizipieren möchten. Auf den zweiten Platz hat es die Sammelgruppe Sonstige geschafft, deren Beitrag sich auf knapp 21 % beläuft. Dahinter verbergen sich vor allem Entwicklungsgrundstücke sowie gemischt genutzte Objekte. Den Bronzeplatz sichern sich Hotels mit gut 12 %, die sich damit vor Logistikimmobilien platzieren können, die knapp 5 % beisteuern.

 

Investments nach Objektart in Stuttgart Q1
Investments nach Objektart in Stuttgart Q1

Nebenlagen besonders stark

Am meisten investiert wurde, wie im Vorjahreszeitraum, in den Nebenlagen, die fast die Hälfte zum Ergebnis beisteuern. Auf Rang zwei folgen die Cityrand-Bereiche, deren Umsatzanteil sich auf knapp 24 % beläuft. Komplettiert wird das Führungstrio von der Peripherie, die auf fast 16 % kommt. Damit bleibt für die City, wie bereits im letzten Jahr, nur die rote Laterne mit einem Beitrag von lediglich gut 11 %. Verantwortlich hierfür ist allerdings nicht ein mangelndes Interesse der Investoren an der Stuttgarter Top-Lage, sondern ganz einfach ein kaum vorhandenes Angebot. Umso erfreulicher ist es aber, dass die Anleger teilweise auf andere Lagen ausweichen, wodurch das große Vertrauen in die Zukunft des Gesamtmarkts unterstrichen wird.

 

Investments nach Lage in Stuttgart Q1
Investments nach Lage in Stuttgart Q1

Relativ breite Streuung der Investoren

Insgesamt war eine breite Palette unterschiedlicher Anlegertypen am Transaktionsvolumen beteiligt. An die Spitze gesetzt haben sich Equity/Real Estate Funds, die sich neben dem Kodak-Quartier u. a. auch ein großes, gemischt genutztes, Objekt gesichert haben. Auf den weiteren Plätzen folgen mit ebenfalls noch zweistelligen Umsatzanteilen Projektentwickler mit gut 19 % sowie Pensionskassen mit über 11 %. Darüber hinaus waren Immobilien AGs/REITs, Spezialfonds und die öffentliche Hand mit jeweils rund 8 % in größerem Umfang am Marktgeschehen beteiligt. Der Anteil ausländischer Investoren beträgt 61 % und liegt damit höher als an den meisten anderen großen Investmentstandorten.

 

Investments nach Käufergruppen in Stuttgart Q1 2018
Investments nach Käufergruppen in Stuttgart Q1 2018

Renditen zum Jahresanfang stabil

Nachdem die Spitzenrenditen im Vorjahr noch einmal spürbar nachgegeben hatten, weisen sie im ersten Quartal 2018 eine stabile Entwicklung auf. Für Büroobjekte ist aktuell eine Netto-Spitzenrendite von 3,40 % anzusetzen, womit Stuttgart sich im Mittelfeld der deutschen A-Standorte platziert. Für innerstädtische Geschäftshäuser in den besten Lagen notiert der vergleichbare Wert bei 3,20 % und mit 4,50 % liegt die Spitzenrendite für Logistikimmobilien auf dem gleichen Niveau wie in den anderen wichtigen deutschen Logistik-Agglomerationen.

 

Spitzenrenditen (netto) nach Objektart in Stuttgart
Spitzenrenditen (netto) nach Objektart in Stuttgart

Perspektiven

Die sehr guten Investitionsvolumina der letzten Jahre zeigen, dass sich Stuttgart zu einem der attraktivsten Investmentstandorte entwickelt hat und Anleger großes Vertrauen in die weiteren Perspektiven haben. Vor dem Hintergrund der sehr guten ökonomischen Fundamentaldaten und ausgesprochen starken Nutzernachfrage wird sich daran im laufenden Jahr nichts ändern. Deshalb ist auch 2018 von einem sehr hohen Transaktionsvolumen auszugehen. Ein entsprechendes Angebot vorausgesetzt, ist nicht auszuschließen, dass die 2-Mrd.-€-Schwelle zum zweiten Mal nach 2016 in Angriff genommen werden könnte.

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 31.03.2018

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