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Logistikimmobilienmarkt Deutschland: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Logistik-Investmentmarkt Deutschland

TOP-ERGEBNIS AUF DEM LOGISTIK-INVESTMENTMARKT

Nach dem Rekordumsatz im ersten Quartal 2017 fährt der Logistik-Investmentmarkt abermals ein hervorragendes Ergebnis ein. Insgesamt wurden in den ersten drei Monaten 2018 rund 1,70 Mrd. € in Logistikimmobilien investiert, was dem besten Wert nach dem Allzeithoch aus dem Vorjahr entspricht. Nur mit Blick auf einzelne Verkäufe ist allerdings auch dieses Jahr ein neuer Rekord zu vermelden: Sie summieren sich auf mehr als 950 Mio. € — so viel wie nie zuvor — und tragen deutlich mehr als die Hälfte zum Resultat bei (56 %). Dementsprechend war das Volumen lediglich im Portfoliosegment rückläufig, was jedoch vor dem Hintergrund einiger großer Pakete im Vorjahreszeitraum nicht verwundert: Allein der Portfolioverkauf von Hansteen an ein Konsortium aus Blackstone und M7 ist im vergangenen Jahr bereits mit knapp 1 Mrd. € in die Quartalsbilanz eingeflossen. Der derzeit mit Abstand größte Deal ist die Veräußerung des deutschen Alpha-Industrial-Portfolios an Frasers Property für über eine halbe Milliarde Euro.

 

Logistik-Investments in Deutschland Q1
Logistik-Investments in Deutschland Q1

Entwicklung an Top-Standorten nicht einheitlich

Innerhalb der großen Investmentstandorte haben sich die Logistikinvestitionen sehr unterschiedlich entwickelt. Dies ist jedoch nicht ungewöhnlich: Angebotsbedingt sind regelmäßig Schwankungen zu beobachten, allein aufgrund der Nachfrage wären an allen Standorten höhere Volumina möglich. In der Summe kommen die Top-Standorte mit knapp 750 Mio. € auf einen etwas höheren Wert als im Vorjahr (+14 %), wobei Berlin dank eines Großdeals mit 219 Mio. € (+149 %) in Führung geht. München erzielt mit 175 Mio. € erneut einen hohen Umsatz, wenngleich dies einem Rückgang um 20 % gegenüber dem Top-Wert aus dem Vorjahr gleichkommt. Die 100-Mio.-€-Marke hat auch Hamburg überschritten (146 Mio. €). Düsseldorf (94 Mio. €), Frankfurt (68 Mio. €) und Stuttgart (30 Mio. €) folgen auf den weiteren Rängen. In Köln (11 Mio. €) und Leipzig (4 Mio. €) konnten bisher keine umfangreichen Logistik-Investments registriert werden.

 

Logistik-Investments in den bedeutenden Märkten Q1
Logistik-Investments in den bedeutenden Märkten Q1

Grossdeals mit höchstem Umsatzbeitrag

Auch wenn Abschlüsse im dreistelligen Millionensegment nach wie vor am meisten zum Volumen beisteuern (44 %) ist ihre Dominanz gegenüber dem Vorjahr weniger ausgeprägt. Sehr viel Umsatz wurde darüber hinaus auch in der zweitkleinsten Kategorie zwischen 10 und 25 Mio. € generiert (21 %), gefolgt von Abschlüssen zwischen 50 und 100 Mio. € (15 %) sowie 25 bis 50 Mio. € (12 %). Verkäufe unter 10 Mio. € komplettieren die Verteilung mit 8 %.

 

Logistik-Investments nach Größenklassen Q1
Logistik-Investments nach Größenklassen Q1

Ein Drittel entfällt auf Immobilien AGs/REITs

Mit der Übernahme der Alpha-Industrial-Assets durch Frasers Property sind Immobilien AGs/REITs im ersten Quartal mit klarem Vorsprung die Käufergruppe Nummer eins. Sie sorgten für rund ein Drittel des Ergebnisses. Grundsätzlich werden Logistikassets jedoch von einer großen Bandbreite von Investorentypen gesucht, was auch die weitere Verteilung zeigt: Auf den Plätzen zwei bis vier liegen Investment/Asset Manager (15 %), die für verschiedene Kapitalgeber agieren, sowie Spezialfonds und Equity/Real Estate Funds mit jeweils 13 % nah beieinander. Auch Pensionskassen und Corporates haben umfangreiche Investments getätigt (beide 8 %). Darüber hinaus sicherten sich Projektentwickler mit 6 % ein großes Stück vom Kuchen.

 

Logistik-Investments nach Käufergruppen Q1
Logistik-Investments nach Käufergruppen Q1

Ausländische Käufer besonders aktiv

Im Vergleich zum gesamten Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt sind ausländische Investoren im Logistiksegment besonders aktiv. Auch in den ersten drei Monaten des aktuellen Jahres stellen sie weit mehr als die Hälfte des Volumens (64 %), angeführt von asiatischen Käufern (30 %), bedingt durch den Frasers-Ankauf. Nordamerikanische Anleger haben ebenfalls umfangreich eingekauft und stellen gut ein Viertel des Ergebnisses. Investoren aus dem europäischen Ausland sind derzeit dagegen mit etwas weniger als 7 % noch unterrepräsentiert. Weitere 2 % entfallen auf Anleger aus Nahost. Traditionell wird speziell das Portfoliosegment von ausländischen Käufern dominiert, hier liegt ihr Anteil aktuell sogar bei über 90 %.

 

Logistik-Investments nach Herkunft des Kapitals Q1 2018
Logistik-Investments nach Herkunft des Kapitals Q1 2018

Spitzenrenditen nach Sinkflug stabil

Nachdem Logistikimmobilien von immer mehr Investoren als vergleichsweise attraktiv verzinste Assetklasse entdeckt wurden, haben die Spitzenrenditen eine erhebliche Yield Compression vollzogen. Seit Ende 2013 haben sie im Schnitt über alle Standorte um rund 220 Basispunkte nachgegeben. Im ersten Quartal 2018 haben sich die Yields jedoch auf dem erreichten Niveau stabilisiert. Dementsprechend notieren die Netto-Spitzenrenditen in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart nach wie vor bei jeweils 4,50 %. Lediglich der Standort Leipzig ist in der Spitze noch etwas günstiger mit 4,90 %.

 

Spitzenrenditen (netto) für Logistikimmobilien
Spitzenrenditen (netto) für Logistikimmobilien

Perspektiven

Der Logistik-Investmentmarkt steht in den Startlöchern für ein abermals außergewöhnlich gutes Jahr. Das Vorjahresergebnis von mehr als 9 Mrd. €, das gleich von mehreren Transaktionen von paneuropäischen Logistikplattformen profitierte, dürfte jedoch nicht wiederholbar sein. Aus heutiger Sicht spricht dagegen vieles für ein Ergebnis, das die 5-Mrd.-€-Marke überschreiten dürfte.

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 31.03.2018

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