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Logistikimmobilienmarkt Deutschland: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Logistik-Investmentmarkt Deutschland

LOGISTIK-INVESTMENTS WEITER IN DER ERFOLGSSPUR

Der seit einigen Jahren zu beobachtende Aufwärtstrend bei Logistik-Investments hat sich auch in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres fortgesetzt. Mit einem bundesweiten Transaktionsvolumen von 5,01 Mrd. € wurde das zweitbeste Resultat aller Zeiten registriert. Zwar wurde der im Vorjahr aufgestellte Rekord um 25 % verfehlt, dabei ist aber zu berücksichtigen, dass dieser vor allem auf einer Vielzahl großer Pakettransaktionen, wie z. B. dem Verkauf von Hansteen für knapp 1 Mrd. € oder der Veräußerung von Logicor, der Logistikplattform von Blackstone, basierte, was so nicht jedes Jahr zu wiederholen ist. Wie gut das Ergebnis trotzdem ist, zeigt sich daran, dass der zehnjährige Durchschnitt um 93 % übertroffen wurde. Außerdem stellt der erfasste Umsatz mit Einzeldeals von knapp 2,34 Mrd. € eine neue Bestmarke dar. Dagegen wurde in Portfolios 41 % weniger investiert als im Vorjahreszeitraum, auch wenn gut 2,67 Mrd. € im langfristigen Vergleich ein ausgesprochen starkes Ergebnis darstellen. Insgesamt zeigt das Resultat, dass sich Logistik-Investments absolut etabliert haben und auf eine breite Käuferschicht treffen.

 

Logistik-Investments in Deutschland
Logistik-Investments in Deutschland

ETWAS WENIGER UMSATZ AUCH AN DEN TOP-STANDORTEN

Analog zur bundesweiten Entwicklung ist auch der Umsatz in den großen Logistikhubs gesunken. Mit insgesamt knapp 1,21 Mrd. € liegt das Ergebnis rund 20 % niedriger als im Vorjahreszeitraum. Mit Ausnahme von Berlin, wo sich das Resultat mit 296 Mio. € mehr als verdreifacht hat, und Hamburg, wo 199 Mio. € einer Steigerung um knapp 84 % entsprechen, mussten alle übrigen Standorte Einbußen hinnehmen. Dreistellige Volumina waren in München (203 Mio. €; -42 %), Stuttgart (127 Mio. €; -5,5 %), Frankfurt (114 Mio. €; -64 %) und Düsseldorf (157 Mio. €; -30 %) zu beobachten. Für die Rheinmetropole stellt dies darüber hinaus das zweitbeste jemals erfasste Ergebnis dar. Köln kommt auf ein Resultat von 96 Mio. € (-58 %) und Leipzig muss sich bislang noch mit bescheidenen 17 Mio. € (-70 %) zufriedengeben.

 

Logistik-Investments in bedeutenden Märkten Q1-3
Logistik-Investments in bedeutenden Märkten Q1-3

AUSGEGLICHENERE VERTEILUNG ALS IM VORJAHR

Zwar stellen Großabschlüsse über 100 Mio. € mit einem Anteil von gut 47 % erneut den größten Anteil am Investmentumsatz, trotzdem haben sie aufgrund nur weniger großer Paketverkäufe 14 Prozentpunkte eingebüßt. Die drei Größenklassen zwischen 10 und 100 Mio. € steuern alle zwischen 13 % und 17,5 % bei und können ihr absolutes Volumen teilweise steigern. Lediglich Transaktionen von 25 bis 50 Mio. € erzielen ein geringeres Resultat. Deutlich zugelegt haben dagegen kleine Objekte bis 10 Mio. €, die für über 400 Mio. € Umsatz verantwortlich zeichnen, wodurch die breite und lebhafte Nachfragebasis unterstrichen wird.

 

Logistik-Investments nach Größenklassen Q1-3
Logistik-Investments nach Größenklassen Q1-3

FÜNF INVESTORENGRUPPEN MIT ZWEISTELLIGEN ANTEILEN

Insgesamt können fünf Anlegergruppen genannt werden, die besonders aktiv waren und auf zweistellige Umsatzanteile kommen. Auf Platz eins liegen Immobilien AGs/REITs, die 26 % zum Ergebnis beisteuern. Der Löwenanteil mit über 80 % entfällt dabei auf Portfolios, die von asiatischen REITs erworben wurden. Auf Rang zwei folgen Equity/Real Estate Funds, die 16,5 % zum Ergebnis beisteuern und sich damit vor den Investment Managern platzieren, die auf gut 13 % kommen. Vervollständigt wird das Führungsquintett von Spezialfonds, die knapp 13 % erreichen und Pensionskassen, die einen Beitrag von 10 % leisten. Zusammen zeichnen diese fünf Investorengruppen für fast 79 % des Umsatzes verantwortlich.

 

Logistik-Investments nach Käufergruppen Q1-3 2018
Logistik-Investments nach Käufergruppen Q1-3 2018

FAST ZWEI DRITTEL DURCH AUSLÄNDISCHE KÄUFER

Eine Besonderheit des Logistiksektors ist der im Vergleich zu anderen Assetklassen oft überproportional hohe Anteil ausländischer Käufer, die vor allem im großvolumigen Portfoliosegment aktiv sind. Verantwortlich hierfür ist, dass diese Anleger aus anderen internationalen Märkten die mittlerweile spürbar gestiegenen Preise gewohnt sind und gleichzeitig schon länger gezielt in die Assetklasse Logistik investieren. Mit einem Umsatzanteil von knapp zwei Dritteln hat sich dieser Trend auch im laufenden Jahr bestätigt. Bei Paketverkäufen kommen sie sogar auf 87 %. Den größten Beitrag leisteten asiatische Anleger, vorwiegend REITs, mit 27,5 %, gefolgt von nordamerikanischen Investoren, die auf gut 21 % kommen. Platz drei belegen europäische Käufer, auf die fast 12 % des Ergebnisses entfallen.

 

Logistik-Investments nach Herkunft des Kapitals Q1-3 2018
Logistik-Investments nach Herkunft des Kapitals Q1-3 2018

RENDITEN HABEN WEITER NACHGEGEBEN

Die Aussage, dass sich Logistikobjekte mittlerweile auch in Deutschland zu einer attraktiven und stark nachgefragten Assetklasse entwickelt haben, wird durch die weiter gesunkenen Renditen unterstrichen. Gerade der weiter wachsende Anteil des Online-Handels stärkt die Perspektiven. An den großen deutschen Logistikstandorten hat die Netto-Spitzenrendite seit Jahresanfang um weitere 30 Basispunkte nachgegeben und notiert mittlerweile durchschnittlich bei 4,20 %.

 

Spitzenrenditen (netto) für Logistikimmobilien
Spitzenrenditen (netto) für Logistikimmobilien

PERSPEKTIVEN

Das bisher registrierte Transaktionsvolumen hätte bei einem größeren Angebot durchaus noch höher ausfallen können. Verantwortlich hierfür ist das große Interesse einer sehr breiten Anlegergruppe. Berücksichtigt man weiterhin die langfristig guten Perspektiven der Logistikwirtschaft, spricht alles dafür, dass sich das lebhafte Marktgeschehen fortsetzen und das mittlerweile erreichte Investitionsniveau bestätigen wird. Für das Gesamtjahr 2018 ist demzufolge von einem erneut sehr guten Investmentumsatz auszugehen, der weit über dem langjährigen Durchschnitt liegen wird. Das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis ist bereits Ende des dritten Quartals gesichert.

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 30.09.2018

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