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Wohnimmobilienmarkt Deutschland: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Wohn-Investmentmarkt Deutschland

ERNEUT HOHER UMSATZ MIT WOHN-INVESTMENTS

Das Transaktionsvolumen mit größeren Wohnungsbeständen (ab 30 Wohneinheiten) summiert sich 2017 auf etwa 14 Mrd. € und übertrifft damit das Vorjahresergebnis um rund 4 %. Gleichzeitig stellt es das drittbeste Resultat der vergangenen Dekade dar. Besonders erfreulich ist, dass es nicht auf wenige große Transaktionen zurückzuführen ist, sondern auf einer Vielzahl von Verkäufen beruht. Insgesamt wurden fast 360 Abschlüsse registriert — das ist der höchste Wert der letzten 10 Jahre, wobei etwa 114.000 Wohneinheiten den Eigentümer wechselten. Das durchschnittliche Volumen pro Verkaufsfall liegt mit etwa 40 Mio. € nicht nur deutlich unter dem langjährigen Schnitt, sondern ist gleichzeitig auch das geringste seit 2011. Die nach wie vor größte Transaktion im Markt ist das Helvetica-Portfolio, welches die Deutsche Wohnen bereits zu Jahresanfang für 655 Mio. € erworben hat. Alle übrigen Verkäufe konnten die 500-Mio.-€-Marke nicht überschreiten. Im Durchschnitt aller verkauften Wohnungen wurden knapp 123.000 € pro Wohneinheit oder stolze 1.900 € pro m² erzielt. Damit haben die Kaufpreise über alle Marktsegmente im Vergleich zum Vorjahr noch einmal spürbar zugelegt.

 

Investitionsvolumen Wohnportfolios
Investitionsvolumen Wohnportfolios

Projekte gewinnen weiter an Bedeutung

Ein wesentlicher Grund für den Anstieg des durchschnittlichen Quadratmeterpreises ist im weiteren Bedeutungszuwachs von Projektentwicklungen zu sehen. Nach Bestandsportfolios, die mit fast 48 % nach wie vor das Gros des Volumens stellen, nehmen Neubauentwicklungen mit 29 % den zweiten Platz ein. Gegenüber dem Vorjahr haben sie ihren Beitrag deutlich ausbauen können: Insgesamt sind in diese Objektart fast 4,1 Mrd. € geflossen und damit noch einmal 44 % mehr als im Vorjahr. Keine andere Assetklasse kann einen ähnlichen Zuwachs vorweisen. Ältere Bestandobjekte stellen rund 16 % des Resultats und Sonderformen wie Studentenwohnungen sorgen für weitere 7 %.

 

Investments nach Assetklassen 2017
Investments nach Assetklassen 2017

Hohe Voluminia in allen Grössenklassen

Wie im Vorjahr verteilt sich das Volumen recht gleichmäßig auf die verschiedenen Größenklassen, wobei die kleineren und mittleren bis 100 Mio. € sogar noch etwas zulegen konnten. Im dreistelligen Millionenbereich fällt das Volumen aufgrund des geringeren Angebots um 10 % niedriger aus, dennoch ist diese Kategorie mit rund 42 % die umsatzstärkste. Etwa gleich viel wurde in den Klassen 25-50 Mio. € (21 %) und 50-100 Mio. € (20 %) investiert. Die verbleibenden 17 % wurden mit kleineren Abschlüssen bis 25 Mio. € generiert.

 

Investments nach Größenklassen
Investments nach Größenklassen

Spezialfonds weiter Nr. 1

Die Käuferseite wird nach wie vor von Spezialfonds dominiert, die sowohl hinsichtlich des Volumens als auch der Anzahl der Abschlüsse für fast ein Drittel des Ergebnisses sorgten. Mit Abstand am meisten investierten sie in Projektentwicklungen; in dieser Assetklasse liegt ihr Beitrag sogar bei 44 %. Auf dem zweiten Rang landen erneut Immobilien AGs/REITs mit rund 22 %. Rund drei Viertel ihres Investitionsvolumens floss in Bestandsportfolios, womit sie in dieser Objektart die dominierende Nachfragegruppe darstellen. Gerade noch mit zweistelligen Beiträgen finden sich Investment/Asset Manager und Immobilienunternehmen mit rund 11 % bzw. 10 % auf den weiteren Plätzen. Alle übrigen Käufergruppen kommen nur noch auf niedrige bis mittlere Umsatzanteile, tragen mit in der Summe 27 % aber immer noch wesentlich zum Ergebnis bei.

 

Investments nach Käufergruppen 2017
Investments nach Käufergruppen 2017

Deutsche Investoren weiterhin umsatzstark

Während bis 2008 noch ausländische Investoren den Wohn-Investmentmarkt prägten, dominieren seitdem inländische Anleger die Käuferlandschaft. Mit rund 80 % entfällt auch im Jahr 2017 ein sehr hoher Anteil auf deutsche Investoren. Stark beteiligt waren darüber hinaus Käufer aus dem europäischen Raum mit knapp 12 % und einer Vielzahl von Abschlüssen. Nordamerikanische Anleger traten speziell im Schlussquartal mit größeren Portfolios in Erscheinung, sodass sie 5 % zum Ergebnis beisteuern und mit nur wenigen Transaktionen die drittstärkste Herkunftsregion stellen. Fast 450 Mio. € (3 %) legten darüber hinaus noch Investoren aus Nahost in deutsche Wohnimmobilien an.

 

Investments nach Herkunft des Kapitals 2017
Investments nach Herkunft des Kapitals 2017

Wohn-Investments in Berlin am beliebtesten

Mit rund 6,3 Mrd. € (45 %) entfällt erneut ein großer Anteil der Wohn-Investments auf die Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München. Besonders Berlin trug wieder erheblich zum Ergebnis bei, insgesamt entfallen mehr als zwei Drittel des Big-Six-Umsatzes auf die Hauptstadt (4,4 Mrd. €). Aber auch in Hamburg (über 700 Mio. €) und Düsseldorf (fast 500 Mio. €) wurde umfangreich investiert. Angebotsbedingt rückläufig war das Volumen dagegen in Frankfurt, München und Köln.

 

Investmentsvolumen Big Six und Anteil am bundesweiten Volumen
Investmentsvolumen Big Six und Anteil am bundesweiten Volumen

Anhaltend gute Aussichten für 2018

Vor dem Hintergrund der steigenden Haushaltszahlen sowohl in den Metropolen als auch in vielen anderen Städten, versprechen Wohn-Investments nicht nur stabile Anlagen, sondern auch Mietsteigerungspotenziale. Für viele Investoren stellen sie damit nicht nur eine sichere, sondern auch langfristig ausgerichtete Anlage dar. Auch 2018 werden Wohn-Investments für viele Investoren zu einer der beliebtesten Assetklassen zählen. Aufgrund des begrenzten Angebots dürften dabei Projektentwicklungen und Forward Deals weiter an Bedeutung gewinnen.

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 31.12.2017

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