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Wohnimmobilienmarkt Deutschland: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Wohn-Investmentmarkt Deutschland

WOHN-INVESTMENTS ZIEHEN WEITER AN

Das Transaktionsvolumen mit größeren Wohnungsbeständen (ab 30 Wohneinheiten) beläuft sich zum Ende des dritten Quartals auf fast 12,3 Mrd. €. Dies entspricht einer erheblichen Steigerung von mehr als einem Drittel gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Gleichzeitig ist es das zweitbeste Resultat der vergangenen zehn Jahre. Nur 2015, als allein der Kauf der Gagfah durch die Vonovia und der Erwerb der Süddeutschen Wohnen für fast 10 Mrd. € Umsatz sorgten, fiel das Volumen noch höher aus. Die mit Abstand größte Transaktion im Jahr 2018 ist die Übernahme des österreichischen Wohnungskonzerns Buwog durch die Vonovia, dessen deutsche Bestände mit über 2,7 Mrd. € in das Zahlenwerk einfließen. Daneben gab es jedoch noch eine Reihe weiterer umfangreicher Wohn-Investments wie das Century-Portfolio, das der dänische Pensionsfonds PFA von Industria Wohnen erwarb und die Milliardenschwelle nur knapp verpasste. Insgesamt wechselten rund 109.000 Wohneinheiten den Eigentümer, pro Transaktion waren es im Schnitt etwa 460 Einheiten. Der durchschnittliche Preis pro Verkaufsfall liegt bei rund 56 Mio. € und damit deutlich höher als im Vorjahr.

 

Investitionsvolumen Wohnportfolios
Investitionsvolumen Wohnportfolios

IMMER MEHR INVESTMENTS IN SONDERFORMEN

Neben den in der jüngeren Vergangenheit immer stärker am Ergebnis beteiligten Projekten – aktuell zeichnen sie für gut 19 % des Resultats verantwortlich – ist auch eine zweite Assetklasse auf dem Vormarsch. Auf Sonderformen wie Studentenwohnungen und Mikroapartments entfallen mittlerweile mehr als 9 % des Wohnumsatzes. Bei einem Großteil der verkauften Sonderformen handelt es sich um Forward Sales oder um jüngst fertig gestellte Objekte. Zusammengerechnet entfällt damit deutlich mehr als ein Viertel des Wohn-Investmentvolumens auf Neubauten bzw. Projektentwicklungen, was die Bedeutung der Angebotsseite und speziell des Wohnungsbaus eindrucksvoll untermauert.

 

Investments nach Assetklassen Q1-3 2018
Investments nach Assetklassen Q1-3 2018

MEHR UMSATZ IM DREISTELLIGEN MILLIONENBEREICH

Gegenüber dem Vorjahr haben großvolumige Transaktionen über 100 Mio. € wieder deutlich zugelegt. Sie kommen auf einen Anteil von mehr als 58 % und haben absolut betrachtet ihr Volumen sogar verdoppelt. Nichtsdestotrotz ist auch die Nachfrage in den übrigen Segmenten hoch: Trotz Schwankungen in der prozentualen Verteilung sind die Investmentumsätze in den jeweiligen Größenklassen im Vorjahresvergleich absolut betrachtet weitestgehend stabil, was für lebhafte Märkte auf breiter Front spricht.

 

Investments nach Größenklassen
Investments nach Größenklassen

IMMOBILIEN AGs/REITs WEIT VORN

Wie zur Jahresmitte führen Immobilien AGs/REITs auch nach drei Quartalen noch mit weitem Abstand die Liste der größten Akteure auf dem Wohn-Investmentmarkt an. Auf sie entfallen fast 36 % des Volumens, was auch auf die Übernahme der Buwog durch die Vonovia zurückzuführen ist. Auf den weiteren Podiumsplätzen finden sich mit jeweils knapp 16 % nahezu gleichauf die im Vorjahr noch führenden Spezialfonds und die Pensionskassen. Während sich Immobilien AGs/REITs eher bei größeren Portfolios engagieren, fällt das durchschnittliche Volumen pro Verkaufsfall bei den Spezialfonds mit deutlich unter 40 Mio. € spürbar geringer aus. Die 5-%-Hürde haben darüber hinaus auch Immobilienunternehmen (gut 8 %) und Investment/Asset Manager (über 7 %) überschritten.

 

Investments nach Käufergruppen Q1-3 2018
Investments nach Käufergruppen Q1-3 2018

ETWAS STÄRKERE BETEILIGUNG AUSLÄNDISCHER INVESTOREN

Mit einem Anteil von 25,5 % sind ausländische Investoren im Vergleich zu den vorherigen Jahren wieder etwas stärker am Ergebnis beteiligt. Im Vergleich zum gewerblichen Investmentmarkt, wo sie für rund 40 % des Resultats aufkommen, sind sie im Wohn-Investmentmarkt jedoch nach wie vor unterrepräsentiert. Und auch der aktuelle Anstieg lässt sich zum Großteil mit nur einer Transaktion erklären: Ohne den Verkauf des Century-Portfolios an die dänische PFA läge ihr Anteil auch Ende des 3. Quartals unter 20 % und damit auf dem Niveau der Vorjahre. Von den ausländischen Investoren entstammt traditionell der Großteil aus Europa, derzeit sind es rund 17 %. Weitere 6 % flossen aus Nordamerika und knapp 3 % aus dem asiatischen Raum in deutsche Wohnportfolios.

 

Investments nach Herkunft des Kapitals Q1-3 2018
Investments nach Herkunft des Kapitals Q1-3 2018

41 % DES WOHN-VOLUMENS ENTFALLEN AUF A-STANDORTE

Fast 5,5 Mrd. € des Wohn-Investmentvolumens entfallen auf die A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart), was einem Anteil von rund 41 % entspricht. Umsatzbringer ist Berlin mit fast 2,8 Mrd. € und damit allein schon mehr als der Hälfte des Volumens der A-Standorte. Stark vertreten sind darüber hinaus Hamburg mit über 780 Mio. €, Düsseldorf mit fast 650 Mio. € und München mit fast 570 Mio. €. Gerade in München wechselten in der Vergangenheit angebotsbedingt nur sehr wenige größere Wohnpakete die Eigentümer.

 

Investmentvolumen A-Standorte und Anteil bundesweit
Investmentvolumen A-Standorte und Anteil bundesweit

PERSPEKTIVEN

Der Wohn-Investmentmarkt ist und bleibt eines der spannendsten Marktsegmente für Immobilieninvestoren und dürfte, ein entsprechendes Angebot vorausgesetzt, einem lebhaften Schlussquartal entgegensehen. Dies gilt speziell für die Metropolen und Großstädte mit Bevölkerungswachstum und entsprechend hoher Bautätigkeit, die die Angebotsseite bereichert. Vor diesem Hintergrund ist für 2018 mit dem zweitbesten Ergebnis nach 2015 zu rechnen.

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 30.09.2018

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