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Die überschätzte Welt der Immobilienzyklen

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Alles zyklisch, oder was? Die überschätzte Welt der Immobilienzyklen

Seit längerer Zeit steigen die Immobilienpreise kontinuierlich und stark an. Sowohl die Kapitalwerte (also die Preise pro Quadratmeter) als auch die Vervielfältiger der Jahresmieten erreichen historische Höchstwerte und die Renditen für Immobilien entsprechend absolute Tiefstände. Daher ist es auch nicht verwunderlich, dass von allen Seiten die Frage nach einem Ende dieser Entwicklung oder sogar nach einem möglichen erheblichen Rückschlag gestellt wird.

Die intellektuellere Variante der Blasentheorie

Insbesondere Immobilieninvestoren stellen diese natürlich zu Recht. Allerdings fallen die Antworten oft recht trivial und wenig fundiert aus. Beliebt ist es, von Immobilien-Blasen und deren Platzen zu reden. Doch findet diese These nur noch wenige Anhänger und ist inzwischen so oft thematisiert worden, dass diese in der Diskussion etwas in den Hintergrund tritt. Dagegen hört man inzwischen häufiger, dass der Immobilienzyklus wie jeder Zyklus demnächst zu Ende gehen müsse – offenbar die etwas intellektueller klingende Variante der Blasentheorie. Richtig ist zunächst per Definition, dass tatsächlich jeder Zyklus zu Ende geht und wieder neu beginnt. Aber ist der Immobilienmarkt ein Zyklus bzw. gibt es Immobilienzyklen überhaupt?

Einprägsamer Zyklus

Der klassische und bekannteste Wirtschaftszyklus ist der Konjunkturzyklus. Dieser bildet auf der Zeitachse die jährliche Veränderung des Bruttoinlandsprodukts einer Volkswirtschaft ab. Er beginnt mit einem zunächst langsamen Anstieg des Bruttoinlandsprodukts, der sich dann verstärkt, einen Höhepunkt erreicht, sich dann wieder verlangsamt und gegebenenfalls sogar negativ wird, bevor der Zyklus erneut durchlaufen wird. Dieser auch optisch leicht einprägsame Zyklus hat offenbar Generationen von Volkswirtschafts-Schülern so maßgeblich beeinflusst, dass sie überall Zyklen zu erkennen glauben – so eben auch in der Immobilienwirtschaft. Dabei ist der Konjunkturzyklus auch in der Volkswirtschaft umstritten.

Die überschätzte Welt der Immobilienzyklen
Existiert der Mytos von Immobilienzyklen? Unser Experte sagt: Nein!

Zwei Lager stehen sich gegenüber

In Deutschland bewegt sich das jährliche Wachstum des Bruttoinlandsprodukts seit langer Zeit praktisch zwischen 0,5 und 1,5 Prozent. Hier Zyklen zu erkennen, bedarf einigem Vorsatz und einer Lupe. Außerdem wird sehr gern übersehen, dass nur eine große Gruppe der Volkswirte (die Nachfragetheoretiker bzw. Keynesianer) Anhänger der Zyklustheorien sind. Diese meinen, die Volkswirtschaft verlaufe in Kreisbewegungen und es sei die Hauptaufgabe der Wirtschaftspolitik, diese zu steuern und zu glätten. Die Angebotstheoretiker oder Neoliberalen als die andere große Gruppe messen Zyklen keine große Bedeutung zu und meinen, dass die Wirtschaft bei weitgehend reduziertem Staatseinfluss Stabilität und Wachstum ohne diese erreicht.

Warum soll nun eine triviale und in der Volkswirtschaftslehre umstrittene Theorie ausgerechnet in der Immobilienwirtschaft Gültigkeit haben, wenn das nicht einmal für die deutsche Volkswirtschaft als Ganzes gilt? Warum ist der Glaube, dass demnächst irgendwann ein Immobilienzyklus zu Ende gehen muss, so populär?

Geprägt durch Einzelereignisse

Das liegt natürlich zunächst an der breiten Popularität und vordergründigen Plausibilität der Theorie. Darüber hinaus unterstützen die diversen Immobilien-Uhren und andere grafische Darstellungen den Glauben an zyklische Abläufe im Immobilienmarkt. Dabei ist es doch realitätsfern, anzunehmen, die monatliche Quadratmeter-Miete einer Büroimmobilie würde zyklisch von 30 auf 50 Euro steigen, um dann wieder auf 30 Euro zu sinken und den Zyklus erneut zu durchlaufen. Gleiches gilt für die Kapitalwerte, die sich ebenfalls nicht kreisförmig bewegen, auch wenn sich wohl viele freuen würden, wenn man demnächst (also am Ende des Zyklus) wieder Wohnungen in Berlin für 1.000 Euro pro Quadratmeter kaufen könnte!

Die deutschen Immobilienmärkte sind wohl doch eher von großen Einzelereignissen geprägt: der Wiedervereinigung Deutschlands mit der Sonder-AfA in den 1990er-Jahren, dem New-Economy-Boom um die Jahrtausendwende, den High-Leverage-Käufern bis 2007 und in den vergangenen Jahren bis heute durch die Niedrigzinsphase seit dem Beginn der Finanz- und Staatsschuldenkrise. Diese großen Einzelereignisse lassen sich nicht in Zyklustheorien pressen und schon gar nicht durch diese vorhersagen.

Über die Niedrigzinsphase …

Die im historischen Vergleich hohen Preise für deutsche Immobilien sind ein Ergebnis der niedrigen Zinsen, die Immobilien für Anleger einerseits im Vergleich insbesondere mit Staatsanleihen sehr attraktiv machen, andererseits bei Aufnahme von Fremdkapital die Eigenkapitalrenditen von Immobilienanlagen in der Regel noch erheblich erhöhen. In Verbindung mit der positiven deutschen Konjunktur und den sehr guten Bedingungen an den Vermietungsmärkten haben insbesondere institutionelle Investoren ihr Anlageverhalten massiv zugunsten von Immobilienanlagen verändert. Ein Abweichen von dieser Anlagestrategie ist ebenso wenig in Sicht wie ein Ende der Niedrigzinsphase oder ein tatsächlicher Anstieg der Inflationsraten als wesentliche Voraussetzung für ein Ende der Niedrigzinsphase.

… und die Inflationsrate

Auch Inflationsraten durchlaufen schon lange keinen Zyklus mehr. Auch hier muss man mit viel Vorsatz Zyklen in minimale Schwankungen hineininterpretieren – und das in einer Situation, in der die Zentralbanken weiterhin weltweit massiv zugunsten höherer Inflationsraten in die Märkte eingreifen. Wirklich deutlich höhere Inflationsraten gab es zuletzt in den 1980er-Jahren. Sehr starker globaler Wettbewerb, schnelle technische Innovationen, IT-basierte hohe Markttransparenz und eine Vielzahl weiterer Faktoren werden Preissteigerungen dauerhaft niedrig halten.

Auch die Arbeitnehmer und Verbraucher haben in den vergangenen Jahrzehnten erkannt, dass Inflation zwar höhere Löhne, aber eben auch höhere Preise mit sich bringen, und erliegen dieser Illusion nicht mehr. Darüber hinaus halten anscheinend die Regierungen weltweit niedrige Zinsen und deren positive Effekte auf den Haushalt hoch verschuldeter Staaten für viel angenehmer als das mühsame Reduzieren der Schulden über hohe Inflationsraten.

Kein Ende in Sicht

Niedrige Zinsen und damit hohe Immobilienpreise sowie niedrige Immobilienrenditen werden uns also dauerhaft erhalten bleiben. Wenn vor dem Hintergrund der seit Langem steigenden und historisch hohen Immobilienpreise (einerseits aus Furcht vor Fehlinvestitionen, andererseits mit Hoffnung auf spektakuläre Änderungen) das Ende eines Immobilienzyklus diskutiert wird, entbehrt das aus unserer Sicht jeder tatsächlichen, wirtschaftlichen und wissenschaftlichen Grundlage und ist nur die alte Blasen-Diskussion in neuem Gewand.

Autor: Andreas Quint

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