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Büroimmobilienmarkt Dortmund: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Büromarkt Dortmund

FÜR BESSERES ERGEBNIS FEHLEN DIE GROSSEN ABSCHLÜSSE

Der Dortmunder Büromarkt muss sich bislang ohne einen größeren Abschluss von mehr als 5.000 m² behaupten. Das Ergebnis von 48.000 m² fällt auf dem ersten Blick entsprechend moderat aus und liegt deutlich unter dem Vorjahreswert (-21 %) und dem langjährigen Durchschnitt (-14 %). Ein zweiter Blick offenbart jedoch, dass dessen ungeachtet durchaus Dynamik am Markt zu beobachten ist. Denn besonders in der Flächenkategorie von 2.000 bis 5.000 m² konnten zahlreiche Anmietungen registriert werden, sodass hier mit rund 14.500 m² ein deutlich überdurchschnittliches Ergebnis erzielt werden konnte. Die Nachfrage nach Büroflächen ist somit vorhanden, größere moderne Flächen sind jedoch rar und verhindern ein besseres Resultat. Und so ist die Anmietung von REWE Frischelager über 4.000 m² auch der mit Abstand größte Abschluss des laufenden Jahres.

 

Entwicklung Flächenumsatz und Höchstmieten in Dortmund
Entwicklung Flächenumsatz und Höchstmieten in Dortmund

IUK-TECHNOLOGIEN ÜBERNEHMEN DIE FÜHRUNG

Die IuK-Technologien stehen mit 26 % an der Spitze der Verteilung nach Branchenzugehörigkeit. Sie zählten zuletzt stets zu den umsatzstärksten Branchen und können durch den Abschluss von Remira (2.500 m²) und einigen Anmietungen knapp über der 1.000-m²-Schwelle den ersten Platz sichern. Die weiteren Plätze auf dem Podium nehmen mit jeweils gut 13 % Beratungsgesellschaften und Handelsunternehmen ein, wobei die Beratungen mit einer Vielzahl kleinerer Anmietungen knapp die Nase vorn haben. Der Handel profitiert hingegen wesentlich vom REWE-Abschluss. Sonstige Dienstleistungen, die in der Regel Stammgast unter den Top 3 sind, erzielen zwar ebenfalls einen zweistelligen Umsatzanteil (knapp 11 %), sind jedoch bisher nur die viertstärkste Kraft. Die Branchen Gesundheitswesen (knapp 9 %) – hier schlägt der Standortwechsel der Dr. Ausbüttel Pharma GmbH zu Buche – sowie Banken und Finanzdienstleister (knapp 7 %) komplettieren das Mittelfeld.

 

Flächenumsatz nach Branchen in Dortmund Q1-3 2018
Flächenumsatz nach Branchen in Dortmund Q1-3 2018

FREIE FLÄCHEN WERDEN ZUNEHMEND KNAPP

Der Umsatz am Dortmunder Büromarkt wird maßgeblich von der Angebotsseite ausgebremst. Der Leerstand, der zu gut 57 % im Citykern zu finden ist, ist seit 2013 rückläufig und beträgt mittlerweile nur noch 71.000 m². Damit hat er sich in den letzten 12 Monaten um ganze 25 % reduziert. Die Leerstandsquote beläuft sich nur noch auf 2,4 % und liegt damit deutlich unter der notwendigen Fluktuationsreserve. Unter den freistehenden Flächen verfügen zudem lediglich 15.000 m² über einen von der Nachfrage oft geforderten modernen Standard. Gesuche nach größeren modernen Flächen treffen somit kaum auf entsprechende Produkte.

 

Entwicklung des Leerstands in Dortmund
Entwicklung des Leerstands in Dortmund

KAUM ENTLASTUNG DURCH HOHE NEUBAUTÄTIGKEIT

Als eine Reaktion auf die angespannte Angebotssituation wird in Dortmund neu gebaut. Aktuell sind 86.000 m² Bürofläche in Bau  ein neuer Rekordwert für den Gesamtmarkt. Die Krux dabei: Lediglich 4.000 m² stehen hiervon dem Markt überhaupt noch zur Verfügung, denn die übrigen Flächen sind durch Vorvermietung oder Eigennutzung bereits vergeben. Gebaut wird fast ausschließlich in den Nebenlagen, allen voran in Phoenix West (43.300 m²) und Stadtkrone Ost (21.500 m²). Das verfügbare Flächenangebot (Leerstand + verfügbare Flächen im Bau) hat inzwischen ein neues Allzeittief erreicht (75.000 m²), was die prekäre Angebotssituation verdeutlicht.

 

Bedeutende Vertragsabschlüsse in Dortmund
Bedeutende Vertragsabschlüsse in Dortmund

SPITZENMIETE LEGT SIGNIFIKANT ZU

Auch die Spitzenmiete für moderne und zentrale Büroräume in Citylage reagiert auf die angespannte Nachfrage-Angebots-Relation. Sie ist in den vergangenen 12 Monaten deutlich um fast 13 % auf 15,80 €/m² gestiegen. Auch im Teilmarkt Rheinlanddamm konnte die Höchstmiete spürbar zulegen und beträgt mit 12,50 €/m² einen Euro mehr als im Vorjahr. In den übrigen Teilmärkten gab es hingegen kaum nennenswerte Änderungen.

 

Trend wichtiger Marktindikatoren in Dortmund
Trend wichtiger Marktindikatoren in Dortmund

PERSPEKTIVEN

Das bisher erzielte Umsatzvolumen liegt nach drei Quartalen zwar deutlich unter den erwarteten Werten, vor allem das knappe Flächenangebot steht einem besseren Ergebnis jedoch entgegen. Dabei ist die Nachfrage unverändert hoch und stabil, kommt jedoch vor allem bei größeren Flächengesuchen nur selten zum Zug. Die hohe Bautätigkeit dürfte hier kurzfristig kaum für Entlastung sorgen, sodass am Ende des Jahres trotz mehrerer kurz vor dem Abschluss stehender Verhandlungen ein unterdurchschnittliches Gesamtvolumen stehen dürfte.

 

Kennzahlen Dortmund Q1-3 2018
Kennzahlen Dortmund Q1-3 2018

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 30.09.2018

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