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Büroimmobilienmarkt Dortmund: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Büromarkt Dortmund

VIELVERSPRECHENDER START IN DAS NEUE JAHR

Der Dortmunder Büromarkt beginnt das Jahr mit dem zweitbesten Ergebnis der letzten zehn Jahre und einem Umsatz von 23.000 m2, was zugleich eine Steigerung von über 50 % zum Vorjahresquartal darstellt. Dieser fulminante Start liegt um gut 21 % über dem 10-jährigen Durchschnitt. Ermöglicht wird dieses Volumen im Wesentlichen durch eine Eigennutzung in Höhe von 12.000 m2 eines Industrieunternehmens. Bemerkenswert ist ebenso die regionale Verteilung des Gesamtumsatzes, die mit knapp 74 % in den Nebenlagen und jeweils etwa 13 % in der City und dem Cityrand eine starke Fokussierung auf die Nebenlagen aufweist. Mit gut 70 % des Umsatzes dominieren Abschlüsse über 1.000 m2 das Quartalsergebnis, wohingegen im Vorjahr noch die Abschlüsse unter 1.000 m2 das Geschehen bestimmten. Ein Anteil von etwa 74 % der modernen Flächen am Gesamtumsatz unterstreicht abermals die Konzentration der Nachfrager auf dieses Marktsegment.

 

Entwicklung Flächenumsatz und Höchstmieten in Dortmund
Entwicklung Flächenumsatz und Höchstmieten in Dortmund

INDUSTRIEUNTERNEHMEN AN DER SPITZE

Die Industrieunternehmen nehmen mit fast 60 % eine dominante Spitzenposition innerhalb der Branchenverteilung ein, welche im Gegensatz zu der diversifizierten Aufteilung in den vergangenen Jahren steht. Traditionell stark vertreten sind IuK-Technologieunternehmen, die einen Marktanteil von etwa 15 % auf sich vereinen, damit jedoch nur noch gut die Hälfte des relativen Anteils aus dem Vorjahr ausmachen. Die dritte Branche mit einem zweistelligen Marktanteil sind mit knapp 12 % die sonstigen Dienstleistungen, welche im langjährigen Vergleich ein unterdurchschnittliches Ergebnis erzielen. Auffällig ist das Fehlen von Abschlüssen der öffentlichen Verwaltung, die in den letzten 10 Jahren fast immer einen wesentlichen Anteil am Gesamtumsatz beitrugen, es dieses Quartal jedoch noch nicht unter die sechs wichtigsten Branchen schaffen.

 

Flächenumsatz nach Branchen in Dortmund Q1 2019
Flächenumsatz nach Branchen in Dortmund Q1 2019

MODERNE FLÄCHEN WERDEN IMMER KNAPPER

Obwohl sich der Gesamtleerstand zum Beginn des Jahres leicht erhöhte, kann eine weitere Verknappung der modernen Flächen beobachtet werden. Mit nur noch 9.000 m2, einem weiteren Rückgang von gut 18 % verglichen mit dem Jahresende 2018, wurde ein neuer Tiefpunkt erreicht. Fazit: Die von den Mietern in erster Linie wertgeschätzten modernen Flächen machen nur noch 12 % des Gesamtleerstandes aus. Der allgemeine Angebotsmangel auf dem Dortmunder Büromarkt wird außerdem an der im Bundesvergleich weiterhin sehr geringen Leerstandquote von 2,6 % deutlich.

 

Entwicklung des Leerstands in Dortmund
Entwicklung des Leerstands in Dortmund

KEIN ANSTIEG DER BAUTÄTIGKEIT

Das Bauvolumen verbleibt im langjährigen Vergleich mit 58.000 m2 auf einem überdurchschnittlichen Niveau und liegt etwa 16 % über dem Vorjahreswert. Trotzdem stehen dem Vermietungsmarkt nur 4.000 m2 im Bau befindliche Flächen zur Verfügung, was die Angebotssituation nicht entlastet. Impulse durch Neubauprojekte fehlen auch im ersten Quartal des Jahres 2019. Die zuvor schon angesprochene Fokussierung auf die Nebenlagen des Dortmunder Büromarktes zeigt sich ebenfalls bei der Bautätigkeit, denn mit fast 89 % konzentriert sich die Entwicklung neuer Flächen stark auf diese Büromarktzonen.

 

Bedeutende Vertragsabschlüsse in Dortmund
Bedeutende Vertragsabschlüsse in Dortmund

ERHÖHUNG DER MIETEN SETZT SICH FORT

Die angespannte Angebotslage spiegelt sich außerdem in der Entwicklung der Spitzenmiete wider. Mit 15,30 €/m2 kann eine leichte Steigerung im Vergleich zum Jahresende beobachtet werden. Über den Zeitverlauf der letzten 12 Monate nahm die Höchstmiete sogar um 9 % zu. Wird die Entwicklung der Durchschnittsmiete in den ersten drei Monaten betrachtet, zeigt sich eine bemerkenswerte Steigerung um 8 % auf 11,60 €/m2, was wiederum die Dynamik des Dortmunder Büromarkts aufzeigt.

 

Trend wichtiger Marktindikatoren in Dortmund
Trend wichtiger Marktindikatoren in Dortmund

PERSPEKTIVEN

Der starke Jahresstart, die relativ stabile Konjunktur sowie das hohe Mieterinteresse lässt auf ein sehr gutes Jahresergebnis des Dortmunder Büromarkts hoffen. Trotzdem bleibt das geringe Angebot an modernen Flächen ein limitierender Faktor, welcher einer weiteren starken Umsatzentwicklung entgegenstehen könnte. Unter der Bedingung, dass im Jahresverlauf neue Bauprojekte hinzukommen und sich die konjunkturelle Lage nicht verschlechtert, kann insgesamt ein überdurchschnittliches Gesamtergebnis erwartet werden.

 

Kennzahlen Dortmund Q1 2019
Kennzahlen Dortmund Q1 2019

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 31.03.2019

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