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Büroimmobilienmarkt Dortmund: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Büromarkt Dortmund

LEICHTER UMSATZRÜCKGANG

Der Dortmunder Büromarkt konnte 2018 nicht ganz an die starken Vermietungsergebnisse der vergangenen Jahre anknüpfen. Ein Flächenumsatz von 78.000 m² bedeutet einen Rückgang um gut 11 % gegenüber dem Vorjahr und auch der 10-Jahres-Schnitt wurde um etwa 8 % verfehlt. Mehr als ein Drittel des Umsatzes wurde im Teilmarkt Citykern erzielt, wo mit dem Vertrag der Stadt Dortmund über 12.300 m² für verschiedene städtische Nutzer auch der mit Abstand größte Abschluss verzeichnet wurde. Auch die Büromarktzonen Rheinlanddamm (9.200 m²), Phoenix-West (7.500 m²) und das übrige Stadtgebiet (13.300 m²) vermelden Flächenumsätze in nennenswertem Umfang. Grundsätzlich ist jedoch anzumerken, dass viele Mietgesuche mangels geeigneter Flächen nicht umgesetzt werden konnten. Besonders bei den Büroflächen mit moderner Ausstattung bestehen mittlerweile im gesamten Stadtgebiet teils eklatante Engpässe.

 

Entwicklung Flächenumsatz und Höchstmieten in Dortmund
Entwicklung Flächenumsatz und Höchstmieten in Dortmund

ÖFFENTLICHE VERWALTUNG MIT STARKEM ERGEBNIS

Befeuert durch den bereits erwähnten Großabschluss der Stadt Dortmund erobert die öffentliche Verwaltung mit einem Umsatzanteil von 28 % die Spitzenposition in der Branchenverteilung. Die im Vorjahr führenden IuK-Technologien belegen mit knapp 20 % einen guten zweiten Platz. Dieses Ergebnis wurde durch fünf Abschlüsse über 1.000 m² maßgeblich beeinflusst, wobei an erster Stelle der Vertrag von Remira über 2.500 m² im Teilmarkt Phoenix-West zu nennen ist. Das Podium wird durch die Sammelkategorie der sonstigen Dienstleistungen komplettiert, die von einer Vielzahl von kleinen Verträgen profitieren. Einen nennenswerten Anteil am Gesamtergebnis haben auch die Beratungsgesellschaften (9 %) und der Handel (8 %). Der prominenteste Umsatz in letztgenannter Branche ist der Abschluss von Rewe Frischelager über 4.000 m².

 

Flächenumsatz nach Branchen in Dortmund 2018
Flächenumsatz nach Branchen in Dortmund 2018

LEERSTANDSQUOTE SINKT AUF REKORDTIEF

Der dynamische Abbau des Leerstands setzt sich auch im vierten Jahr in Folge fort. Aktuell stehen nur noch 71.000 m² Bürofläche leer, ein Rückgang um gut 25 % im Vergleich zum Vorjahr. Damit liegt das Volumen mittlerweile unterhalb eines Jahresumsatzes, was als klares Indiz für den sich verschärfenden Flächenmangel zu werten ist. Der moderne Leerstand sank unterdessen um 42 % auf 11.000 m², d. h. es verfügen nur noch knapp 16 % der freistehenden Flächen über eine moderne Ausstattung. Die Leerstandsquote liegt bei nur 2,4 % (-0,9 Prozentpunkte) und damit deutlich unter dem pauschalen Mindestwert von 3 %, der die Funktionsfähigkeit des Marktes im Sinne einer Fluktuationsreserve anzeigt.

 

Entwicklung des Leerstands in Dortmund
Entwicklung des Leerstands in Dortmund

KAUM VERFÜGBARE FLÄCHEN IM BAU

Immobilieninvestoren und Bauwirtschaft haben auf den drastischen Angebotsengpass auf dem Dortmunder Büromarkt reagiert und verstärken ihre Bemühungen, dem Markt neue Flächen zuzuführen. Derzeit sind etwa 60.000 m² Bürofläche im Bau, 15 % mehr als zum Ende des Vorjahres. Allerdings ist hiervon der größte Teil schon vermietet oder von Eigennutzern belegt. Lediglich 4.000 m² stehen dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung. Entsprechend sinkt das verfügbare Flächenangebot (Leerstand + verfügbare Flächen im Bau) mit 75.000 m² auf ein neues Rekordtief. Auch in den nächsten Jahren ist insofern trotz der gestiegenen Bauaktivität keinerlei Entlastung der angespannten Marktlage zu erwarten.

 

Bedeutende Vertragsabschlüsse in Dortmund
Bedeutende Vertragsabschlüsse in Dortmund

ANSTIEG DER SPITZEN– UND DURCHSCHNITTSMIETE

Vor dem Hintergrund der geringen Marktverfügbarkeit moderner Flächen und der robusten Nachfrage ist die Spitzenmiete für modern ausgestattete Büroflächen im Citykern im Jahresverlauf auf nun 15 €/m² (+7 %) angestiegen. Auch in den Büromarktzonen Technologiepark und Phoenix-West konnten die jeweiligen Höchstmieten zulegen. Die Durchschnittsmiete stieg derweil um knapp 6 % auf 10,70 €/m², was auf eine gesunde Marktentwicklung in der Breite verweist.

 

Trend wichtiger Marktindikatoren in Dortmund
Trend wichtiger Marktindikatoren in Dortmund

PERSPEKTIVEN

Dank der stabilen konjunkturellen Lage und einer breit aufgestellten Nachfrageseite blickt der Dortmunder Büromarkt auf ein grundsätzlich erfolgreiches Jahr 2018 zurück. Auch 2019 dürfte das hohe mieterseitige Interesse anhalten. Aufgrund der sich weiter verschärfenden Flächenknappheit wird der Vermietungsumsatz aber wohl auf dem Niveau von 2018 verbleiben. Unterdessen dürfte sich der Leerstand noch weiter reduzieren, was in der Folge einen dringend benötigten Impuls für eine höhere Bauaktivität auslösen sollte.

 

Kennzahlen Dortmund 2018
Kennzahlen Dortmund 2018

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 31.12.2018

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