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Immobilienmarkt Essen: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Büromarkt Essen

NEUER UMSATZREKORD IM ERSTEN HALBJAHR

Der Essener Büromarkt blickt auf ein ungewöhnlich starkes erstes Halbjahr zurück. Mit einem Flächenumsatz von 89.000 m² wurde ein neuer Umsatzrekord erzielt und gleichzeitig das Vorjahresergebnis um 65 % übertroffen. Auch der zehnjährige Durchschnitt wurde um stolze 56 % getoppt. Verantwortlich hierfür waren insbesondere Großabschlüsse, durch die das Resultat positiv beeinflusst wurde. Auf Verträge über 10.000 m² entfällt knapp die Hälfte (49 %) des Umsatzes, ein Wert, der in keiner anderen Stadt auch nur annähernd erreicht wurde. Rechnet man die beiden nächstkleineren Kategorien hinzu, tragen Flächen über 2.000 m² insgesamt sogar 69 % zum Ergebnis bei. Bei den beiden größten Abschlüssen handelt es sich um eine Anmietung des Landes NRW (Polizei) in Rüttenscheid/Bredeney mit 26.800 m² und einen Mietvertrag über 16.000 m² von Innogy SE im Südviertel. Größere Abschlüsse tätigten darüber hinaus auch noch 11880 Solutions (5.500 m²), RWE AG (3.000 m²) und ThyssenKrupp (2.700 m²).

 

Entwicklung Flächenumsatz und Höchstmieten in Essen
Entwicklung Flächenumsatz und Höchstmieten in Essen

ZWEI BRANCHEN DOMINIEREN

Die Nachfrage konzentrierte sich bislang stark auf zwei Branchengruppen, die sich ein spannendes Kopf-an-Kopf-Rennen um die Spitzenposition lieferten. Als hauchdünner Sieger belegen die für den Essener Markt traditionell besonders wichtigen Verwaltungen von Industrieunternehmen den Spitzenplatz. Ein Drittel des Gesamtumsatzes entfällt auf diese Unternehmen, ein Anteil, der selbst in Essen außergewöhnlich ist. Nur unwesentlich dahinter liegt die öffentliche Verwaltung mit gut 32 % auf dem Silberrang. Hier spiegelt sich in erster Linie der Vertragsabschluss der Polizei wider. Zusammen sind diese beiden Branchengruppen also für knapp zwei Drittel des Resultats verantwortlich. Den dritten Rang sichern sich die sonstigen Dienstleistungen mit gut 9 %.

 

Flächenumsatz nach Branchen in Essen 1. Halbjahr 2018
Flächenumsatz nach Branchen in Essen 1. Halbjahr 2018

LEERSTANDSRATE NÄHERT SICH DER 5-%-MARKE

Der Leerstand auf dem Essener Markt ist weiter rückläufig. Im Vorjahresvergleich hat er sich um knapp 16 % auf aktuell 162.000 m² verringert. Unter Marktgesichtspunkten erfreulich ist die Tatsache, dass die modernen Leerstandsflächen gegen den Trend zugelegt haben und ihren Anteil am Gesamtvolumen auf 38 % steigern konnten. Insgesamt verfügen 62.000 m² über eine von den Nutzern bevorzugte Ausstattungsqualität. Konzentriert ist dieses Angebot insbesondere in den drei Büromarktzonen Rüttenscheid/Bredeney (23.600 m²), dem Südviertel (17.000 m²) sowie der City (13.300 m²). Die Leerstandsquote liegt aktuell bei 5,2 % und nähert sich mit großen Schritten der 5-%-Marke.

 

Entwicklung des Leerstands in Essen
Entwicklung des Leerstands in Essen

FLÄCHEN IM BAU IM SINKFLUG

Das ohnehin in der Regel begrenzte Neubauangebot befindet sich weiter im Sinkflug. Im letzten Jahr ist es um gut 45 % gesunken und beläuft sich auf nur noch 61.000 m². Wichtiger als das Gesamtangebot ist aber, wie viele Flächen dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehen. Dieses Segment ist im gleichen Zeitraum sogar um über 48 % zurückgegangen und macht nur noch 14.000 m² aus. Damit ist nicht mal mehr ein Viertel des Bauvolumens für den Mietermarkt relevant. Zu berücksichtigen ist außerdem, dass sich dieses begrenzte Angebot fast ausschließlich auf den Citykern beschränkt. In den meisten Büromarktzonen steht demzufolge überhaupt kein Neubauangebot zur Verfügung.

 

Bedeutende Vertragsabschlüsse in Essen
Bedeutende Vertragsabschlüsse in Essen

DURCHSCHNITTSMIETE LEGT DEUTLICH ZU

Die Spitzenmiete liegt im Vorjahresvergleich auf unverändertem Niveau bei 15 €/m². Dass sie, anders als an den meisten übrigen Standorten, nicht angezogen hat, ist vor allem darauf zurückzuführen, dass es kaum neue, hochwertige Flächen gibt, für die eine höhere Miete angemessen wäre. Anders sieht die Entwicklung bei der Durchschnittsmiete aus, die in den letzten zwölf Monaten um knapp 15 % auf 11,60 €/m² gestiegen ist und die grundsätzlich im Markt vorhandene Dynamik damit eindrucksvoll unterstreicht.

 

Trend wichtiger Marktindikatoren in Essen
Trend wichtiger Marktindikatoren in Essen

PERSPEKTIVEN

Auch wenn nicht in jedem Halbjahr vergleichbare Großabschlüsse zu erwarten sind, sprechen das aktuelle konjunkturelle Umfeld sowie die vorliegenden Gesuche dafür, dass auch im weiteren Jahresverlauf mit einer lebhaften Nachfrage zu rechnen ist. Aus heutiger Sicht besteht durchaus eine Chance, dass 2018 über 130.000 m² umgesetzt werden können. Gleichzeitig wird sich der Leerstand aller Voraussicht nach noch verringern, sodass weiter leicht steigende Durchschnittsmieten nicht auszuschließen sind.

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 30.06.2018

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