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Büroimmobilienmarkt München: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Büromarkt München

DIE NACHFRAGE ERREICHT EIN NEUES NIVEAU

Der Münchener Büromarkt kennt momentan kaum Grenzen. Mit einem Flächenumsatz von 689.000 m² in den ersten drei Quartalen wurde nicht nur der bereits außergewöhnliche Vorjahreswert um 16 % übertroffen, sondern auch der zehnjährige Durchschnitt um ein Drittel getoppt. Lediglich zu Zeiten der New-Economy-Blase wurden ähnliche Umsätze erreicht, wobei ein Großteil davon einfach auf Vorrat für zukünftige Expansionen angemietet wurde. Diese Situation stellt sich heute komplett anders dar und basiert auf der realen wirtschaftlichen Entwicklung der Unternehmen mit entsprechendem Expansionsbedarf. Auch im bundesweiten Vergleich konnte München seine Führungsposition damit verteidigen und setzt sich erneut vor Berlin. Zum sehr guten Ergebnis beigetragen haben auch eine Reihe von Großabschlüssen, sodass über ein Viertel des Umsatzes auf Verträge über 10.000 m² entfällt, was auch im langfristigen Vergleich ein hoher Anteil ist. Zu den größten Abschlüssen gehörte der Mietvertrag der Serviceplangruppe für moderne Kommunikation über 38.500 m²; weitere 23.000 m² mietete die Stadt München sowie 16.900 m² die Deutsche Postbank.

 

Entwicklung Flächenumsatz und Höchstmieten in München
Entwicklung Flächenumsatz und Höchstmieten in München

BREIT AUFGESTELLTER BRANCHENMIX

Das bereits in den letzten Jahren zu beobachtende breite Spektrum unterschiedlicher Nachfrager hat sich erneut bestätigt. Die für München besonders wichtigen Verwaltungen von Industrieunternehmen erobern wiederum die Pole Position und tragen knapp 18 % zum Ergebnis bei. Den Sprung aufs Podest schaffen auch die IuK-Technologien mit fast 15 % sowie die öffentliche Verwaltung mit gut 12 %. Jeweils auf über 9 % kommen außerdem noch die Branchengruppe Medien und Werbung sowie Beratungsgesellschaften. Bemerkenswert ist, dass 37 % des Resultats von den übrigen Branchen getätigt wurden. Eine Dominanz weniger Branchen, mit entsprechenden Risiken, ist also nicht zu erkennen.

 

Flächenumsatz nach Branchen in München Q1-3 2018
Flächenumsatz nach Branchen in München Q1-3 2018

LEERSTAND FÄLLT UND FÄLLT

Der starke Rückgang des Leerstands hat sich unvermindert fortgesetzt. Im Vorjahresvergleich liegt das Volumen knapp 27 % niedriger bei nur noch 540.000 m², was der niedrigste Wert der letzten 17 Jahre ist. Noch stärker reduzierten sich die unter Marktgesichtspunkten besonders wichtigen modernen Leerstände, die mit 134.000 m² rund ein Drittel unter dem Vorjahreswert liegen. Damit verfügt nur noch ein Viertel der Leerstände über die von den Nutzern präferierte Ausstattungsqualität. Besonders dramatisch ist der Angebotsengpass in den Citylagen, wo lediglich noch etwa 20.000 m² in diesem Marktsegment zur Verfügung stehen. In der Konsequenz ist die Leerstandsrate im Gesamtmarkt auf 2,6 % und auf Stadtgebiet auf nur noch 1,8 % gesunken.

 

Entwicklung des Leerstands in München
Entwicklung des Leerstands in München

BAUTÄTIGKEIT NÄHERT SICH REKORDWERTEN

Aufgrund des stark rückläufigen Angebots in den letzten Jahren hat die Bautätigkeit erwartungsgemäß deutlich zugenommen. Mit 1,23 Mio. m² liegt das Volumen gut doppelt so hoch wie vor einem Jahr und nähert sich damit den Rekordwerten von Anfang der 2000er-Jahre an. Ähnlich stellt sich die Situation bei den hiervon dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehenden Bauflächen dar, die im gleichen Zeitraum ebenfalls um über 100 % auf 541.000 m² zugenommen haben. Allerdings steht diesem Angebot aktuell eine erheblich stabilere und gesündere Nachfrage gegenüber. Außerdem ist darauf hinzuweisen, dass lediglich ein Viertel des Angebots auf die präferierten zentralen Lagen entfällt.

 

Bedeutende Vertragsabschlüsse in München
Bedeutende Vertragsabschlüsse in München

MIETWACHSTUM IN ALLEN MARKTSEGMENTEN

Aufgrund der sehr guten Marktentwicklung der letzten Jahre und dem vor allem in den innerstätischen Lagen unzureichendem Angebot haben die Mietpreise in allen Marktsegmenten spürbar angezogen. Die Spitzenmiete hat im Vorjahresvergleich um 4 % auf 38,50 €/m² zugelegt. Noch deutlicher fiel die Entwicklung bei der Durchschnittsmiete aus, die um knapp 12 % gestiegen ist und aktuell bei 18,80 €/m² notiert.

 

Trend wichtiger Marktindikatoren in München
Trend wichtiger Marktindikatoren in München

PERSPEKTIVEN

Sowohl das weiterhin gute konjunkturelle Umfeld als auch die vorliegenden Gesuche deuten darauf hin, dass die Nachfrage im letzten Quartal auf mindestens vergleichbarem Niveau verharren, wenn nicht noch zulegen wird. Vor diesem Hintergrund spricht vieles dafür, dass die 900.000-m²-Schwelle beim Gesamtumsatz überschritten werden dürfte. Gleichzeitig ist für das letzte Quartal nochmal von einem leichten Leerstandsrückgang auszugehen. In den nächsten Quartalen sind demzufolge weitere Mietpreissteigerungen das momentan wahrscheinlichste Szenario.

 

Kennzahlen München Q1-3 2018
Kennzahlen München Q1-3 2018

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 30.09.2018

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