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Immobilien-Investmentmarkt Köln: Aktuelle Marktberichte von BNPPRE

Unser Marktbericht

Investmentmarkt Köln

KÖLN STARTET SEHR ERFREULICH INS NEUE JAHR

Mit einem Umsatzvolumen von fast 348 Mio. € gelingt dem Kölner Investmentmarkt ein sehr erfreuliches erstes Quartal. Trotz einer vergleichsweise geringen Zahl an registrierten Abschlüssen konnte damit das drittbeste Auftaktergebnis aller Zeiten eingefahren werden. Das außergewöhnliche Vorjahresresultat von beinahe 600 Mio. € wurde zwar deutlich unterschritten, der langjährige Schnitt konnte jedoch um ganze 28 % übertroffen werden. Das Ergebnis basiert dabei ausschließlich auf Einzeldeals und profitiert besonders vom Verkauf des Maritim-Hotels am Kölner Heumarkt, das für 120 Mio. € veräußert wurde. Damit konnte im Gegensatz zu den vergangenen Jahren gleich zum Jahresauftakt ein Großdeal oberhalb der 100-Mio.-€-Marke registriert werden. Aus dem Ausland stammen insgesamt rund 23 % des investierten Kapitals, was leicht unter dem langjährigen Mittel (29 %) liegt.

 

Investitionsvolumen in Köln Q1
Investitionsvolumen in Köln Q1

Neben Grossdeals auch das mittlere Segments stark

Aufgrund der geringen Zahl an registrierten Transaktionen hat insbesondere der genannte Großdeal einen spürbaren Einfluss auf die Betrachtung der Investments nach Größenklassen. Das Segment über 100 Mio. € nimmt folgerichtig den größten Teil (knapp 35 %) des Volumens ein. Während die Klasse 50 bis 100 Mio. € wie im Vorjahr rund 23 % des Umsatzes erzielt, kommt das Segment 25 bis 50 Mio. € lediglich auf gut 13 % und tritt nur durch den Verkauf der „Zollstock-Arkaden“ für 46 Mio. € in Erscheinung. Sehr erfreulich trumpft hingegen erneut die Kategorie 10 bis 25 Mio. € auf, in der mit mehr als der Hälfte aller Abschlüsse die meiste Bewegung am Markt zu beobachten war. Ihr Anteil (knapp 27 %) ist im Vorjahresvergleich zwar um gut 9 Prozentpunkte gesunken, das Volumen von rund 93 Mio. € stellt jedoch nach dem Rekord 2017 das zweitbeste Ergebnis zum Jahresauftakt dar.

 

Investments nach Größenklassen in Köln Q1
Investments nach Größenklassen in Köln Q1

Hotels übernehmen die Spitze

Die Verteilung der Investitionen nach Objektart wird zu Beginn des Jahres von Hotels angeführt. Neben dem Maritim-Hotel wurde auch das „Hotel am Wasserturm“ in der City veräußert, sodass am Ende eines der umsatzstärksten Quartale für Hotelinvestments in Köln vorliegt. Einzig 2014 wurde im 4. Quartal ein geringfügig höherer Umsatz (141,5 Mio. €) registriert. Gewohnt stark präsentieren sich bislang auch Büroinvestments, die mit gut 36 % bisher noch den zweiten Platz einnehmen. Der Einzelhandel komplettiert das Siegerpodest und kommt mit gut 13 % noch auf einen zweistelligen Wert.

 

Investments nach Objektart in Köln Q1
Investments nach Objektart in Köln Q1

Citylagen erzielen zwei Drittel des Volumens

Neben den beiden genannten Hotelinvestments wurden Büroobjekte in der City verkauft, die damit den absolut höchsten Anteil des Volumens erzielt. Ganze 67 % wurden bisher in dieser traditionell starken Lage investiert, was einem Anstieg um 18 Prozentpunkte entspricht. Mit knapp 21 % landet vor allem aufgrund des Zollstock-Arkaden-Deals der Cityrand (+8 Prozentpunkte) auf dem zweiten Platz. Einen deutlich geringeren Anteil nehmen hingegen die Nebenlagen ein, die rund 12 % beisteuern. Sie büßen im Vergleich zum außergewöhnlich starken Vorjahresquartal beinahe 21 Prozentpunkte ein. Die Peripherie trat bislang noch gar nicht in Erscheinung.

 

Investments nach Lage in Köln Q1
Investments nach Lage in Köln Q1

Spezialfonds und Projektentwickler Kopf an Kopf

Der Investmentmarkt in Köln wurde im ersten Quartal vor allem von Spezialfonds und Projektentwicklern bestimmt, die zusammen für mehr als 90 % des Volumens verantwortlich zeichnen. Die besonders hohen Anteile des Spitzenduos sind allerdings eine Momentaufnahme und dürften sich im Laufe des Jahres noch relativieren, wenn weitere Akteure am Markt aktiv werden. Bislang tragen lediglich Immobilienunternehmen (gut 5 %) und Investment/Asset Manager (knapp 3 %) geringfügig zum Gesamtergebnis bei. Beachtenswert ist jedoch, dass Projektentwickler und Spezialfonds auch die umsatzstärksten Käufergruppen des gesamten letzten Jahres waren. Sie konnten ihren Schwung mit ins neue Jahr nehmen.

 

Investments nach Käufergruppen in Köln Q1 2018
Investments nach Käufergruppen in Köln Q1 2018

Renditen stabil auf Rekordniveau

Die Renditen aller Assetklassen sind in den letzten Jahren kontinuierlich geschmolzen, und auch im ersten Quartal liegen sie deutlich unter den Werten aus dem Vorjahresquartal. Die Spitzenrendite für Büros beträgt nun 3,55 %, und die Renditen bei Geschäftshäusern (3,20 %) und Logistikimmobilien (4,50 %) sind in den letzten 12 Monaten jeweils um 40 Basispunkte gesunken. Damit bestätigen alle drei Klassen ihre absoluten Rekordwerte, die sie Ende 2017 aufgestellt haben und zeigen sich in den letzten drei Monaten stabil auf diesem hohen Niveau.

 

Spitzenrenditen (netto) nach Objektart in Köln
Spitzenrenditen (netto) nach Objektart in Köln

Marktperspektiven bleiben positiv

Nachdem der Kölner Investmentmarkt 2017 außergewöhnlich dynamisch gestartet war und insgesamt ein erneut sehr erfolgreiches Jahr hingelegt hat, beginnt er auch im ersten Quartal 2018 stark. Das sehr erfreuliche Volumen basiert dabei jedoch auf einer vergleichsweisen geringen Anzahl an Abschlüssen. Für den weiteren Jahresverlauf ist hier also noch Luft nach oben, da das Interesse am Investmentstandort Köln unvermindert hoch ist. Bei entsprechendem Angebot ist ein Gesamtvolumen realistisch, das sich im Bereich des 5-jährigen Durchschnitts von gut 1,7 Mrd. € oder sogar darüber bewegen dürfte.

 


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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Stand: 31.03.2018

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